Fastighetsbolagen har föga förvånande utvecklats svagt på börsen hittills i år. Balder och FastPartner utgör undantagen med kursuppgångar på väl över 30 procent. Även Catena har gått starkt och stigit med 20 procent. Här handlar det om korrigeringar av värderingar som tidigare varit för lågt satta och som nu anpassats till snittet i sektorn.

I det korta perspektivet framstår börsens fastighetsbolag som korrekt prissatta, men frågan är vilken tidshorisont man som placerare skall ha på den här typen av aktier. På några års sikt finns det en rad faktorer som både talar till fastighetsbranschens för- och nackdelar.

Utsikterna till fortsatt låga räntor gynnar exempelvis företag med hög belåning. I denna grupp återfinns bolag som Diös, med en belåningsgrad på 69 procent, Kungsleden (66 procent), samt Sagax och Corem (68) procent. Det lägsta belåningsgraden har i vanlig ordning Hufvudstaden (18 procent) och Heba (25 procent).

Ser man till den snittränta som fastighetsbolagen betalar så pendlar denna mellan 3,5 procent för Heba och 4,9 procent för Corem. Med tanke på det allmänna ränteläget framstår snittet som väl högt, och branschen söker därför aktivt efter nya finansieringsformer på obligationsmarknaden som alternativ till traditionell bankupplåning.

Förklaringen är att bankerna i dagsläget är restriktiva med sin utlåning, vilket även gäller fastighetssektorn. Detta håller räntorna uppe och gör det svårt att finansiera nya affärer, vilket för många bolag utgör en viktig del av deras strategi. Som en följdeffekt har det uppstått en press nedåt på fastighetspriserna, i första hand när det gäller kommersiella objekt. Bostadsfastigheter har klarat sig bättre, vilket är en anledning till att Balder, med 44 procent bostäder i beståndet, har gått så starkt på börsen i år.

Den som i dag köper fastighetsaktier på ett års sikt får således vara beredd på måttliga värdeförändringar i bestånden. Då räcker aktiernas direktavkastning på i bästa fall runt 5 procent (Klövern, Kungsleden, Diös, Fabege och FastPartner) inte riktigt till för att konkurrera med cykliska bolag som lockar med en betydligt bättre totalavkastning, d v s kursstegring plus utdelning.

Men i ett längre perspektiv blir bilden annorlunda. Många fastighetsbolag har över tiden gått betydligt bättre än index och på så sätt varit utmärkta sparalternativ. Förklaringen är att fastighetsaktier reagerar trögare, såväl uppåt som nedåt, när börsen svänger. Den som väljer att investera i fastigheter bör därför göra det med ett perspektiv på 5-10 år, vilket gör aktierna till en bra bas i portföljen.

En faktor som talar till fastighetsbolagens fördel de närmaste åren är risken för ökad inflation. Den närmast osannolika penningstimulans som satts in för att lösa - men troligen bara dämpar - den finansiella krisen kommer med största sannolikhet att leda till att inflationen tar fart. I värsta fall blir resultatet deflation, d v s inflation parad med en stagnerande ekonomi. I ett sådant läge är det reala tillgångar som fastigheter, mark och skog som gäller.

På börsen finns det en tendens att dra alla fastighetsbolag över en kam. Substansvärden jämförs som om alla bolag opererar utifrån samma affärsidé, och på samma marknad. Så är det naturligtvis inte. I själva verket finns det ett fastighetsbolag för varje smakriktning. Den som bor i Norrland känner troligen starkare för ett bolag som Diös, medan en skåning finner större trygghet i Wihlborgs.

Så, vad skall man välja? En bra utgångspunkt är alltid att satsa på läge, läge, läge och följa den stadiga trend som gällt i hundra år, nämligen att de bästa fastighetsinvesteringar görs i regioner där Sverige växer. I klartext innebär det storstadsområdena, och då i första hand Stockholm.

Bland fastighetsbolagen med inriktning mot Stockholm har Hufvudstaden länge stått i en klass för sig - störst, bäst och vackrast brukar det heta. Men under senare år har bolagets praktfulla innerstadsfastigheter, med marmorerade entréer och ekboaserade, kontor kommit lite ur mode i takt med att många hyresgäster söker sig till mer flexibla lokaler. Själva affärsidén att enbart satsa på exklusiva citylägen begränsar dessutom bolagets expansionsmöjligheter.

Fabege skulle kunna vara ett alternativ, men aktien är tämligen högt värderad, även om man justerar substansvärdet med 16 kr per aktie för den stora skattetvist som bolaget är inblandat i. Fabege har dessutom en strategi som bygger på snabba affärer, vilket gör utvecklingen svår att förutse i ett längre perspektiv.

Klövern, då? Ja, bolagets exponering mot Kista känns onekligen lockande, speciellt som värderingen ligger något under snittet i fastighetssektorn. Men här utgör ägandet en osäkerhetsfaktor. Sedan Rutger Arnhult tagit kommandot, och satt sig själv i förarsätet, är det oklart vad som kommer att hända. Budet på Dagon har inte fallit aktiemarknaden riktigt i smaken och det finns en oro för att Arnhult skall slå ihop Klövern med Corem som ha också kontrollerar. Det skulle skapa en mer spretig koncern än dagens Klövern och därmed motivera en lägre värdering.

Återstår Atrium Ljungberg för den som vill ha en exponering mot Stockholm. Bolaget tillhör vid första påseende inte börsens billigaste men har en långsiktig affärsstrategi som är tilltalande, nämligen att bygga fastigheter som behålls för egen långsiktig förvaltning. Atrium Ljungberg investerar årligen 1 miljard kronor i ny- och ombyggnadsprojekt och ökar på så sätt stadigt bolagets driftsöverskott och substansvärde. Företaget är lågt belånat, vilket sänker risken i aktien. En bra sparbössa.     

---

Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan i nummer 13 den 26 mars. Är du intresserad av att prenumerera på Börsveckan, klicka här.