Fastpartner har efter en renodling de senaste åren cirka 85 procent av sina hyresintäkter från Stockholmsområdet. Vid sidan om den omtalade kontors- och butiksfastigheten vid Östermalmstorg finns större bestånd i Spånga, Täby och Märsta. Ungefär två tredjedelar av fastigheterna är produktions- och lagerlokaler och en fjärdedel är kontor.

Storsatsningen på fastigheten vid Östermalmstorg 1, där gamla Folkanhuset tidigare stod, har fått mycket uppmärksamhet, både positiv och negativ. Investeringen uppgår netto till 515 Mkr, borträknat 145 Mkr som Fastpartner fick in då bostadsrätterna i fastigheten såldes. Fastigheten, Krejaren 2, börjar från och med mars i år att leverera fulla hyresintäkter på drygt 40 Mkr om året.

Bolaget uppskattade själva i april förra året att värdet på fastigheten låg mellan 800 Mkr och 1 miljard. Vid utgången av det tredje kvartalet åsattes Fastpartners samtliga 83 fastigheter ett samlat värde på 4 732,6 Mkr vilket innebär att Krejaren 2 representerar ungefär en femtedel av det totala fastighetsbeståndets värde.

Ett nytt stort projekt som väntar Fastpartner är en upprustning av Märsta Centrum för 700-750 Mkr som sker i samarbete med kommunen som även tecknat långa hyreskontrakt. I projektet ingår även planer på 200-300 bostäder och Fastpartner har även försökt få till stånd ändringar i detaljplaner för att kunna bygga bostäder på vissa fastigheter bolaget äger i Spånga och Täby. Idag utgör bostäder bara 4 procent av beståndet.

I Stockholmsområdet har Fastpartner byggrätter motsvarande cirka 125 000 kvadratmeter vilket kan jämföras med de knappt 500 000 kvadratmeter uthyrningsbar yta som bolaget totalt har i dagsläget. Egna projekt kan således öka ytan med 25 procent under kommande år.

Fastpartner har som målsättning att nå ett förvaltningsresultat på 300 Mkr för 2012. På rullande tolv månader uppgår förvaltningsresultatet för närvarande till 206,5 Mkr så det är en tuff målsättning, särskilt som räntorna stiger. Hyresintäkterna från Krejaren dubblas i år jämfört med 2010 till cirka 42 Mkr och de genererar en bra avkastning för Fastpartner. Men fler affärer lär behövas om målet ska nås.

Fastpartner tog upp ett femårigt obligationslån på 300 Mkr under hösten och i slutet av året slog bolaget till på ett par fastigheter i Norrköping och en i Alvesta. Samtidigt såldes en bostadsfastighet i Södertälje. Som sagt finns även gott om utrymme att investera i det befintliga beståndet.

Fastpartner konstaterade i den senaste kvartalsrapporten att optimismen på hyresmarknaden kommit tillbaka vilket resulterar i stigande hyror, speciellt på Stockholmsmarknaden där inflyttning och företagsetableringar bidrar till att öka efterfrågan.

Särskilt optimistiska är däremot inte Fastpartner om läget i världsekonomin där skuldtyngda statsekonomier spås hålla nere räntorna under lång tid. Det gör att bolaget inte heller räknar med att Riksbanken kommer att kunna höja räntorna i den takt som förväntas i dagsläget.

Fastpartner väljer därför att ha korta bindningstider på lånen för att kunna dra nytta av den väntat låga reporäntan. Vid utgången av det tredje kvartalet var snitträntan för Fastpartner 2,1 procent.

De totala lånen uppgår till 3 013,4 vilket innebär en belåningsgrad på knappt 64 procent. De låga räntorna gör att räntetäckningsgraden uppgick till 3,7 i det tredje kvartalet.

Under förra årets nio första månader rapporterade Fastpartner orealiserade värdeökningar i fastighetsbeståndet på totalt 396,6 Mkr varav 229 Mkr härstammar från Krejaren. Det finns en hygglig chans att värdet kan skrivas upp ytterligare i bokslutsrapporten.

Vid utgången av det tredje kvartalet låg uthyrningsgraden för Fastpartner på 88,8 procent så även där finns utrymme för förbättring av intäkter och förvaltningsresultat.

Fastpartners aktie steg med knappt 50 procent under förra året och handlas i nuläget till strax under 50 kronor. Det innebär en premie på 12 procent jämfört med substansvärdet, inkluderat hela den uppskjutna skatteskulden, vid utgången av det tredje kvartalet. Kassaflödet från den löpande förvaltningen för de första nio månaderna uppgick till 200,4 Mkr och bör för helåret landa i trakterna av 240 Mkr eller cirka 4,70 kronor per aktie.

Fastpartner har som målsättning att dela ut minst 30 procent av resultatet före skatt och orealiserade värdeförändringar. De senaste åren har dock utdelningsandelen snarare legat kring 40-50 procent.

Med en oförändrad utdelning i år om 2 kronor per aktie uppgår direktavkastningen till 4 procent. Målsättningen om ett förvaltningsresultat på 300 Mkr år 2012 motsvarar 5,90 kronor per aktie vilket öppnar för stigande  utdelningar under kommande år.

Stockholms innerstad är redan på god väg uppåt och områdena utanför innerstaden blir nu allt hetare. Högre hyror, minskade vakanser och stigande fastighetspriser lär alla bidra till att lyfta Fastpartners resultat och substansvärden de kommande åren.

Fastighetsbranschen är på gott och ont trögrörlig och det tar tid innan goda och dåliga tider syns i resultaträkningarna. Fastighetsaktierna rör sig däremot snabbt upp och ned och det gäller inte minst Fastpartners aktie som ägnat hösten och vintern åt att rusa och rasa om vartannat på Stockholmsbörsen. Den dåliga likviditeten i aktien, vd Sven-Olof Johansson äger drygt 75 procent av aktierna i bolaget, bidrar till de kraftiga rörelserna.

Att köpa fastighetsaktier som värderas med premie mot substansen är en spekulation om att medvinden på aktiemarknaden ska hålla i sig. Förutsättningarna för bolagen är dock som sagt goda vilket bör hålla uppe intresset för fastighetsaktier åtminstone något kvartal till, förutsatt att det goda börshumöret står sig.

Fastpartner har genom åren handlats med både stora rabatter och stora premier mot substansvärdet. Dagens kurs på 50 kronor kan säkert visa sig vara ganska nära substansvärdet per aktie i bokslutsrapporten.

Rekommendationen för Fastpartner blir därför ett spekulativt Köp. Den goda direktavkastningen agerar stötdämpare.