Fastighetsbolaget Hemfosa har fått en bra start på sin börskarriär. Aktien noterades i slutet av mars till kursen 93 kronor men står inte ens två månader senare i 116 kronor, en uppgång på 25 procent. Uppgången har eldats på av en storaffär i ett samriskbolag och av att aktien tagits med i olika index vilket ökar intresset från vissa fonder.

Hemfosa har för egen del inte genomfört några fastighetsförvärv under inledningen av året. Däremot har det bolag Hemfosa samäger tillsammans med Sagax, kallat Söderport, genomfört en storaffär. Söderport köpte för 1,8 miljarder kronor totalt tolv fabriks-, kontors- och logistikfastigheter från Volvokoncernen. Affären dubblar i ett slag den uthyrningsbara ytan i Söderport.

Hemfosa tillgodogör sig hälften av Söderports resultat och Volvo-affären ökar även Hemfosas intjäningsförmåga med 8,5 procent.

I avsaknad av egna förvärv har Hemfosa under första kvartalet fokuserat på att få upp uthyrningen i de fastigheter man redan äger Det har varit ett framgångsrikt arbete och uthyrningsgraden har ökat från 90 procent vid årsskiftet till 91 procent.

Hemfosas vd Jens Engwall upprepar i kvartalsrapporten vad bolaget skrev i sitt prospekt, nämligen att förmågan att erbjuda kunder moderna lösningar genom om-, till- och nybyggnad kommer att bli allt viktigare för att skapa nya affärsmöjligheter. Under det första kvartalet har bolaget investerat sammanlagt 112 Mkr i olika projekt i de befintliga fastigheterna.

Mest har gått till Stockholmsområdet som även är Hemfosas geografiskt största marknad med cirka en tredjedel av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet är dock väl spritt över Sverige vilket hänger samman med bolagets historia och affärsmodell.

Hemfosa bildades efter finanskrisen då Jens Engwall och ordförande Bengt Kjell såg en chans att upprepa den resa de båda gjorde med Kungsleden efter fastighetskrisen på 90-talet. Med pensionskapital i ryggen köpte de på sig fastigheter från krisande bolag som inte längre klarade av att betala lånen när vakanserna ökat och kassaflödena krympt. Isländska Landics svenska dotterbolag kom att utgöra en språngbräda för Hemfosa då bolaget gick i konkurs sommaren 2009. Hemfosa köpte totalt på sig Landic-fastigheter för cirka 8 miljarder kronor.

Precis som Kungsleden förr om åren letar Hemfosa fastigheter över hela landet. Bolaget prioriterar stabila kassaflöden framför värdeökningspotential. Fastigheter med offentliga hyresgäster är en favorit och vid utgången av det första kvartalet bestod fastighetsbeståndet värdemässigt till 47 procent av det Hemfosa kallar samhällsfastigheter. Polisen är största hyresgäst och står för drygt 8 procent av de samlade hyresintäkterna. 29 procent av beståndet var kontor och 17 procent logistikfastigheter.

Nackdelen med att klumpvis köpa stora bestånd är att man riskerar att bli sittande med en eller annan surdeg som i värsta fall kan visa sig bli svår att göra sig av med. Hemfosa har en hel del fastigheter som av en eller annan anledning inte anses passa in. De fastigheterna kallar bolaget transaktionsfastigheter och de utgör 7 procent av beståndet. En transaktionsfastighet såldes under första kvartalet.

Köp- och försäljningar av fastigheter är Jens Engwalls specialitet och Hemfosa har ”oportunistiska affärer” som ett av sina två strategiska ben (det andra är stabil intjäning). Bolagets målsättning är att öka eget kapital till 10 miljarder kronor under de kommande fem åren. I dagsläget är det knappt 6,2 miljarder.

Finansiering har de senaste åren blivit lättare att ordna för fastighetsbolagen. Dels har bankerna blivit betydligt mindre restriktiva i sin utlåning än vad som var fallet för några år sedan. Efterfrågan på obligationer och preferensaktier är också god. Hemfosa emitterade under april ett obligationslån på 1,2 miljarder kronor. En halv miljard går till att ersätta existerande lån och resten ska användas i den löpande verksamheten.

God tillgång till finansiering underlättar så klart för Hemfosa att göra transaktioner. Förbättrad tillgång till finansiering gynnar dock alla fastighetsbolag och priserna är på många marknader höga. Det försvårar möjligheterna att göra klipp och Hemfosa har, undantaget sina samriskbolag, legat rätt lågt de senaste åren när det gäller köp- och försäljningar.

Jens Engwalls goda track-record på det området är dock en av huvudorsakerna till det stora intresset för Hemfosa-aktien och aktiemarknaden förväntar sig en hög transaktionsaktivitet i bolaget.

Med de fastigheter och de finansieringsavtal som fanns på plats vid utgången av det första kvartalet i år har Hemfosa ett normalår en intjäningskapacitet på 636 Mkr före värdeförändringar. Den siffran baseras på en överskottsgrad på 67 procent vilket är den nivå Hemfosa hållit de senaste tolv månaderna.

Per aktie blir det 9,68 kronor och med dagens aktiekurs på 116 kronor ger det ett p/e-tal på 12 vilket är i linje med snittet för fastighetssektorn. Substansvärdet per aktie justerat för uppskjuten skatteskuld (vilken i realiteten aldrig påverkar kassaflödena) uppgick vid utgången av kvartalet till 100,4 kronor.

Hemfosa lämnade ingen utdelning för 2013 men bolaget har som målsättning att dela ut 60 procent av förvaltningsresultatet efter skatt och exklusive andelar från samriskbolag. De analytiker som följer bolaget räknar i snitt med en utdelning på 4,34 kronor per aktie för 2014 och 5,08 kronor för 2015. Direktavkastningen på de prognoserna uppgår till 3,7 procent respektive 4,4 procent.

Vi tycker fortfarande att Hemfosa är ett intressant alternativ bland de börsnoterade fastighetsbolagen. Ledningen har ett bra track-record och i och med den nyss genomförda obligationsemissionen är kassan välfylld inför nya affärer. Köprekommendationen står kvar.