Det råder hetsiga tider på bostadsmarknaden kring Sveriges storstäder och priserna på småhus och bostadsrätter har rusat enormt det senaste decenniet. Rekordlåga räntor och ett underskott av bostäder lär vara huvudorsakerna till prisstegringen.

First North-noterade husbyggaren Götenehus är en av aktörerna på marknaden som prospekterar och bygger bostäder. Verksamheten är uppdelad i tre affärsområden, Styckesförsäljning, Projektledning och Omsättningsfastigheter.

Som bekant har den nytillsatta regeringen tydligt uttryckt oro för svenskarnas boendesituation. Även om det mest är tal om folkets skenande skuldsättning så har politikerna lovat att många nya bostäder ska byggas för att minska på bristen. Mest yteffektivt är byggnation av flerfamiljshus men politikernas nybyggaranda kommer säkerligen spilla över på aktörer som erbjuder småhus.

Men trenden är tydlig, runt storstäderna väljer folk allt oftare lägenhet före hus, vilket återspeglas i en kraftigare prisuppgång på lägenheter än småhus senaste åren.

Som motvikt till politikernas lovord talar regeringen också om diverse åtgärder för att stävja hushållens skuldsättning, amorteringskrav och slopade ränteavdrag. Det skulle kunna avskräcka många husköpare och osäkerheten om vad som komma skall bör ha viss avskräckande effekt i närtid. 

Men byggnationen har ändå tagit fart. Byggandet av småhus har ökat med 20 procent det senaste fyra kvartalen när snickrandet av nära 7 500 hem har påbörjats. Det är en stadig ökning men det motsvarar inte mer än hälften av vad som byggdes före finanskrisen under åren 2006-2007, då det också gick som bäst för Götenehus.

Götenehus har länge haft det kämpigt med lönsamheten. Förluster har tyngt bolaget och en för låg rörelsemarginal har varit ett ständigt bekymmer senaste åren.

Men i år går det att ana ljusning, hittills under 2014 har bolaget gjort ett svagt positivt resultat och rörelsemarginalen har klättrat till 3,6 procent. På rullande tolvmånader når bolaget en vinst på 8 öre per aktie.

Bolaget startade 2013 ett åtgärdsprogram som nu ser ut att bära frukt. Marginalerna har ökat från låga nivåer. Bolaget passar nu bättre in sin kostym och med lite medvind kanske Götenehus kan få snurr på affärerna igen.

Vid en närmare titt på Götenehus verksamhetsområden urskiljer sig någonting spännande.  Styckesförsäljningen av hus har minskat ordentligt samtidigt som det för bolaget blivit en allt bättre affär att sälja grupper av hus.

Affärsområdet Projektutveckling tar ett helhetsgrepp från markprospektering till uppförande och försäljning och under årets nio första månader har affärsområdet ökat sin omsättning med 37 procent, samtidigt som Styckehus minskat med motsvarande 19 procent jämfört med året innan.

Politikernas välvilja att bygga nya bostäder har kanske gjort det enklare för entreprenörerna att köpa större markbitar och prospektera samtidigt som enstaka villatomter blir allt mer sällsynta och dyra. Det i kombination med en allt krångligare och dyrare myndighetskontakt, gör säkert att många väljer att köpa ett nyckelfärdigt hus.

Men vad är det då som ska få Götenehusaktien att lyfta?

På rullande tolv månader värderas bolaget till skyhöga p/e 27 och det är den låga marginalen som är problemet. För att aktien skall vara köpvärd sett till vinsten måste den öka med 75 procent, vilket skulle motsvara p/e 15 eller 14 öre per aktie i vinst.

Givet den låga vinstmarginalen måste bolaget nära nog dubbla omsättningen för att det ska ske. Men en ökad omsättning spär ut det fasta kostnaderna och tittar vi tillbaka på rekordåret 2007 omsatte bolaget över 1 miljard kronor med en rörelsemarginal på 5,6 procent. Det är betydligt bättre än dagens nivåer och kanske inte en omöjlighet i framtiden.

Men bolaget har inte nått riktigt så långt som man skulle vilja önska för att tala om en riktigt stark vändning.

Balansräkningen avslöjar en hyggligt skräckinjagande nettoskuld på nära 200 Mkr, motsvarande 2,26 kronor per aktie. Det är 12 öre mer än dagens aktie kurs. De stora lånen innebär en finansiell osäkerhet och trots att bolaget har 43 Mkr i kassan är skulden ett orosmoment som sätter tidspress på att bolaget. En tillfällig dipp i marknaden, kanske i samband med nya politiska direktiv kring skuldsättningen eller beskattningen, kan försätta bolagets balansräkning i en bekymmersam situation.

Även i ett positivt scenario där allt går bolagets väg innebär det stora skulderna att vi inte kan vänta oss några utdelningar under många år framöver. Bolaget kommer säkerligen prioritera att amortera ner sina skulder istället för att ge pengar till aktieägarna.

Visst går det att tyda tidiga tecken på en vändning för Götenehus men som vi ser det är bolaget ett allt för osäkert kort och aktiens värdering alldeles för hög för att motivera ett köp. I mångt och mycket har aktiemarknaden redan prisat in ett uppsving 2015.

Ett bolag somGötenehus måste tjäna bra med pengar när tiderna är goda. Det faktum att bolaget inte nått en högre rörelsemarginal nu, i kombination med den finansiella risken, gör att vi väljer att avstå och avvakta den framtida utvecklingen.

Förhoppningsvis bättras utsikterna ytterligare framöver samtidigt som den politiska situationen klarnar och då tar vi gärna en titt på bolaget igen. Men till dess stannar vår rekommendation vid Neutral.