Wallenstam handlas idag i 72,50 kronor på börsen. Det är 40 procent lägre än vid senaste årsskiftet och 60 procent lägre än vid toppen i mitten på 2007. Sedan toppen har hela fastighetsmarknadenkylts ned med räntehöjningar, större återhållsamhet i bankernas utlåning, oro för försvagad konjunktur och finansoro.

Koncernens fastighetsbestånd var per den sista september bokfört till 18,8 miljarder kronor. Det bokförda värdet ska enligt redovisningsreglerna överensstämma med marknadsvärdet och under det tredje kvartalet har bolaget därför skrivit ned värdet med 531 Mkr.

Nedskrivningen är en följd av högre avkastningskrav vid värderingen. För de kommersiella fastigheterna har avkastningskravet höjts med 0,25 procentenheter och detta bestånd är nu värderat efter ett avkastningskrav i intervallet 5-9 procent. För bostadsfastigheterna har avkastningskravet höjts med 0,1 procentenhet och avkastningskravet ligger nu i intervallet 4,1-6,1 procent.

Förändringen har dock haft liten effekt på Wallenstams eget kapital. Det uppgår per den sista september till 7 951 Mkr motsvarande 136 kronor per aktie. För ett år sedan var motsvarande värde 8 257 Mkr eller 138 kronor per aktie. Soliditeten är 40 procent.

I koncernen finns en uppskjuten skatteskuld på 2,4 miljarder kronor. Den kommer i praktiken aldrig att betalas och om vi bortser från denna uppgår substansvärdet till 10,4 miljarder kronor eller 178 kronor per aktie (181).

Finansiellt är alltså Wallenstam i god kondition även efter nedskrivningarna. Dessutom har bolaget ett attraktivt fastighetsbestånd med 57 procent bostadsfastigheter, 27 procent kontor/butik, 7 procent industri/lager och 9 procent övriga ytor.

Fastigheterna har bra lägen i Sveriges starkaste regioner, 39 procent  är beläget i Stockholm, 55 procent i Göteborg och 6 procent i Helsingborg. Beståndet har sammantaget en låg riskprofil.

Wallenstam satsar även på vindkraft. Sammantaget har bolaget 22 verk i drift eller under byggnation. Dessa kommer att ha en kapacitet ppå 35 MW. Fyra verk  är i drift och ytterligare fem tas i drift denna månad. Målsättningen på sikt är att nå upp till en kapacitet på 100 MW vilket innebär en investering på över en miljard kronor .

Wallenstamslångsiktiga vision är att till 2012, genom effektiv förvaltning, värdeökningar, kvarhållande vinstmedel och återköp av egna aktier, bygga ett substansvärde per aktie som överstiger 300 kronor. Infrias det växer substansvärdet med cirka 11 procent per år. Därtill ger aktien utdelning med 3 kronor för närvarande och den samlade avkastningen närmar sig 15 procent per år.

Vi bedömer att en värdeökning på minst 5 procent om året är nödvändig för att infria målet. Det kommer att bli svårt mot bakgrund av att den finansiella krisen väntas hämma fastighetsinvesteringar de närmaste åren.

Hyresintäkterna under de tre första kvartalen uppgick till 937 Mkr (938). Rörelseresultatet uppgick till 311 Mkr (1015). Lånen drog räntor på 307 Mkr (273) och resultat före skatt blev 4 Mkr (741,7). I fjol drog stora positiva värdeökningar av fastighetsbeståndet upp vinsten. I år är det tvärtom.

Några ytterligare stora nedskrivningar tror vi inte på i år. Årets resultat blir dock negligerbart. Upp- och nedskrivningar av beståndet påverkar dock inte kassaflödet och enligt vår bedömning möjliggör det löpande kassaflödet en bibehållen utdelning på 3 kronor per aktie.

Wallenstam handlas i 53 procent av eget kapital och till ca 40 procent av substansvärdet. Det är mycket lågt mot bakgrund av bolagets fastighetsbestånd och finansiella ställning. Vi tror dock att fastighetssektorn kommer att förbli ute i kylan ytterligare en tid och håller därför fast vid en neutral rekommendation för aktien.