Den dämpade efterfrågan på bostäder som rådde i början av året sätter spår i byggbolaget JM:s rapport för det första kvartalet. Avvaktande kunder och tröga säljprocesser fick bolaget att hålla igen betydligt mer i sina projektstarter än vad aktiemarknaden hade väntat sig. Färre nya projekt innebär lägre intäkter i framtiden.

JM startades 1945 av byggmästaren John Mattson och genom åren har både Industrivärden och Skanska varit stora ägare i bolaget. Sedan många år tillbaka är dock bolaget utan huvudägare och i listan över största aktieinnehaven återfinns idel fonder och försäkringsbolag.

JM bygger nästan enbart bostadsrätter i storstäder i Sverige och Norge. Verksamheten delas in i fem divisioner där JM Stockholm är klart störst. JM Riks bygger på tillväxtorter utanför Stockhom medan JM Utland har det mesta av sin verksamhet i Norge. JM Fastighetsutveckling utvecklar hyresbostäder och kommersiella lokaler (främst äldreboenden) och slutligen finns även en entreprenadverksamhet i JM Produktion.

I Stockholm har marknaden varit avvaktande för JM under det första kvartalet men priserna har ändå ökat svagt. Med en större pågående produktion och bra aktivitet i projekten till följd av det milda vädret jämfört med  förra året blev också intäkterna 35 procent högre. Lönsamheten var i princip oförändrad med en rörelsemarginal på 17,3 procent. Analytikerna hade i snitt väntat sig en marginal på 18,5 procent.

JM startade produktion av 631 bostäder under kvartalet och det kan jämföras med snittprognosen i SME Direkts sammanställning inför rapporten som var 767 stycken. I det närmast föregående kvartalet startade JM produktion av 773 bostäder.

Att JM nu håller igen lite på produktionsstarterna hänger samman med att andelen bokade och sålda lägenheter i produktionen fallit från toppnivåerna över 80 procent i början av 2010 ned till 65 procent vilket är i övre delen av det intervall på 60-65 procent som bolaget anser som normalt. Eftersom JM inte vill falla under den nivån går bolaget mer förstiktigt fram med nya projekt.

På rullande tolv månader har JM nu 3 350 stycken projektstarter, ned från 3 630 vid årsskiftet. Samtidigt har bolaget de senaste åren byggt upp en kapacitet för att nå 4 000 starter på årsbasis och om den negativa trenden fortsätter blir det snart nödvändigt att banta organisationen igen.

Den tröga marknaden har lett till att JM fått köpa ytterligare osålda bostäder i de projekt som färdigställts. Vid årsskiftet hade JM 94 stycken osålda lägenheter i sin balansräkning, den siffran har under kvartalet ökat till 97.

Antalet sålda bostäder blev lägre än väntat i kvartalet. JM sålde 627 bostäder mot väntade 741. Prisnivåerna har dock varit bättre än väntat eftersom intäkterna i perioden ändå översteg förväntningarna med 450 Mkr då de uppgick till 3 188 Mkr.

Signalerna från andrahandsmarknaden på bostäder är att efterfrågan förbättrats gradvis under de senaste månaderna. Den bilden bekräftar även JM. Speciellt i Stockholm har efterfrågan förbättrats och marknaden blev allt starkare ju längre kvartalet led. Trenden har fortsatt in i april också konstaterar bolagets finanschef Claes Magnus Åkesson i samband med rapporten.

Den förbättrade efterfrågan märks både i en ökad benägenhet att boka lägenheter och i att processen att teckna kontrakt blir något kortare.

Produktionsstarterna i Stockholm uppgick till 345 stycken i kvartalet vilket var ungefär lika många som startades i närmast föregående kvartal.

Även inom JM Riks och JM Utland var intäkterna högre än väntat i kvartalet medan lönsamheten missade förväntningarna. För JM Riks var produktionen klart lägre än vid motsvarande period förra året och intäkterna föll också något. En lägre försäljningsgrad i projekten bidrog till att pressa rörelsemarginalen som minskade en dryg procentenhet till 7,5 procent.

Inom JM Utland svarar Norge för nästan all verksamhet även om JM också har en närvaro i Finland, Danmark och Belgien. Efterfrågan på bostäder har varit fortsatt god i Norge under kvartalet och priserna har stigit. Intäkterna inom JM Utland ökade med nära 60 procent (delvis till följd av ett förvärv) men marginalen sjönk en procentenhet till 4,8 procent.

Sammantaget ökade JM-koncernens intäkter i kvartalet med 28 procent jämfört med samma period året innan, enligt bolagets segmentsredovisning. Rörelsemarginalen landade på 10,6 procent vilket var en procentenhet lägre än väntat. Den högre omsättningen gjorde dock att rörelseresultatet ändå blev högre än snittprognosen i SME Direkts sammanställning.

För hela 2012 räknar analytikerna med att JM ökar intäkterna med 5-6 procent jämfört med 2011. Lönsamheten spås försämras från fjolårets marginal på 12,6 procent till 12,0 procent. Vinsten per aktie väntas enligt databasen Factset i år landa på 12,78 kronor och öka till 13,25 kronor under nästa år.

Det är dock en stor spridning i prognoserna framför allt för nästa år med bud på allt från 17,50 kronor per aktie till 9,95 kronor. På snittprognoserna handlas JM för närvarande till p/e 9,7 för innevarande år och 9,4 för 2013.

Osäkerheten är stor om vart konjunkturen och bostadsmarknaderna är på väg den närmaste tiden. Andelen sålda och bokade bostäder i JM:s produktion har kommit ned ganska snabbt de senaste kvartalen och bolaget har svarat genom att ta foten från gasen när det gäller produktionsstarter.

Värderingen av JM är fortfarande låg och på längre sikt ser förutsättningarna fortfarande goda ut. Framför allt i Stockholm byggs det inte tillräckligt med bostäder i förhållande till inflyttningen till regionen. Efter tre kvartal med dämpad aktivitet bland köparna och fallande produktionsstarter tror att aktien kan få svårt att lyfta tills dess att ett trendbrott från de senaste kvartalens mer avvaktande marknad blir tydlig i bolagets rapporter.

Vi tar ned rekommendationen till Neutral.