Castellum, som är ett av de största fastighetsbolagen på börsen, ökade hyresintäkterna under 2008 med 10,7 procent till 2 501 Mkr. Ökningen motsvarar 242 Mkr och beror på indexuppräkning av hyrorna med 3 procent, minskad vakansgrad med 1,8 procent och nyinvesteringar.

Fastighetskostnaderna ökade med 7,7 procent till 831 Mkr, de centrala kostnaderna uppgick till 71 Mkr och finansettot ökade från minus 495 Mkr till minus 626 Mkr. Förvaltningsresultatet blev därmed 973 Mkr vilket motsvarade 5,93 kronor per aktie (5,63).

Förbättringen var 5 procent jämfört med året innan. Bolagets mål är att höja förvaltningsrersultatet med 10 procent om året. Under 2008 var det framförallt räntekostnaderna som ökade mer än väntat.

Resultatökningen motiverar enligt företaget en höjning av utdelningen med 5 procent till 3,15 kronor per aktie.

Castellum konstaterar att hyresmarknaden under det sista kvartalet kännetecknades av en förhållandevis bra efterfrågan på lokaler även om antalet uppsägningar ökat. Vakansgraden på Castellums marknader är låg och hyresnivån bedöms vara stabil.

Men det kan inte uteslutas att det blir fler uppsägningar än nyuthyrningar under det kommande året skriver vd Håkan Hellström i rapporten.

Men även en sådan utveckling bedöms få begränsad påverkan på resultatet 2009 eftersom hyresavtalen normalt måste sägas upp nio månader före en förändring.

Dessutom inleds året med en indexjustering av hyrorna. En positiv effekt på resultatet får även lägre räntor. Allmänt väntas de sjunka under det kommande året.

Castellum skriver ned fastighetsvärdena med 4 procent eller med 1 260 Mkr för hela 2008. De största nedskrivningarna har gjorts på centrala butiksfastigheter och i Öresundsområdet. Nedskrivningarna kan jämföras med en uppjustering av värdena sedan 2004 med 3,7 miljarder kronor.

Av nedskrivningsbeloppet 2008 beror 0,4 procentenheter på ett högre avkastningskrav.

Castellum använder räntederivat för att erhålla en önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppkommer ett teoretiskt under- eller övervärde.

Den ej kassapåverkande värdeförändringen tas över resultaträkningen. De kraftiga ränteförändringarna i slutet av 2008 medförde för Castellum en negativ resultateffekt på 1 010 Mkr.  

Aktien handlas i dag för 54,50 kronor. Det är cirka 10 procent lägre sedan årsskiftet och 15 procent lägre än för ett år sedan.

Castellums substansvärde var vid årsskiftet 61 kronor per aktie. Dagens kurs innebär en substansrabatt på 11 procent. Belastas den latenta skatteskulden med en skattesats på bara 5 procent uppgår substansvärdet till 75 kronor. Med den beräkningen är substansrabatten 27 procent.

Lägre styrräntor bör leda till sänkta finansieringskostnader det kommande året. Men det skulle inte förvåna om svårigheterna med refinansiering ändå leder till höjda avkastningskrav och behov av nya nedskrivningar i år. Dagens börsvärdering ger en indikation om att marknaden befarar nya nedskrivningar.

Med den höjda utdelningen ger Castellum i dag en direktavkastning på 5,8 procent. Det är en bra nivå med tanke på att risknivån i aktien är låg.

Castellum har ett bestånd som efter nedskrivningar är värderat till 29,2 miljarder kronor. De räntebärande skulderna är 14,6 miljarder kronor vilket innebär en belåningsgrad på 50 procent. Soliditeten i koncernen är 34 procent.

Vi har under en längre tid haft en neutral inställning till aktien. Vi tycker att det ser relativt stabilt ut samtidigt som aktien vid aktuell nivå ger en bra direktavkastning. Vi höjer rekommendationen till öka på 3-6 månaders sikt.