Byggbolagen går några tuffa år till mötes, men mycket elände är redan diskonterat i dagens aktiekurser. För den som vågar gå mot strömmen kan det vara läge för selektiva köp i exempelvis NCC, som förefaller att vara väl försiktigt värderat.

Byggbranschen gick rakt in i väggen under slutet av förra året. Värst utsatt var bostadsbyggandet som drabbades av en total kollaps i efterfrågan sedan den internationella finanskrisen spridit skräck hos bolånekunderna och bankerna dragit ner sin utlåning till ett minimum. Den oväntat snabba och kraftiga inbromsningen har slagit hårt mot byggbolagens bostadsutveckling och tvingat fram såväl nedskrivningar som kraftiga personalneddragningar.

Byggande är i grunden en verksamhet med låga marginaler. När bolagen utvecklar och säljer projekt i egen regi kan emellertid lönsamheten bli betydligt högre, framför allt i en uppåtgående marknad. Omvänt gäller att förlustrisken är stor när marknaden vänder nedåt och bolagen blir stående med en stor andel svårsålda projekt som dessutom kanske faller i värde.

Under senare år har det framför allt varit projektutveckling av bostäder som lockat byggbolagen eftersom efterfrågan på nya kontorsfastigheter varit begränsad. Sporrade av JM:s tidigare framgångar har allt fler aktörer inriktat sig på att producera bostadsrätter som kunnat säljas med bra marginaler.

Men i höstas blev det tvärstopp. NCC byggstartade exempelvis inte en enda lägenhet under fjärde kvartalet och hade vid årsskiftet 830 osålda bostadsrätter i eget lager. Även i den pågående produktionen är mycket osålt. Som en konsekvens av den negativa marknadsutvecklingen tvingades bolaget belasta föregående års resultat med nedskrivningar och strukturkostnader på totalt 740 Mkr. Trots detta gjorde koncernen ett av sina bästa år någonsin och kunde redovisa en vinst på närmare 17 kronor per aktie.

I år blir det sämre, men situationen är inte nattsvart. Det finns tvärtom en rad faktorer som talar till NCC:s fördel.

Trots en dramatisk minskning av orderingången under fjärde kvartalet har bolaget en stabil orderstock att beta av under 2009.NCC har i god tid dragit ner på sin exponering mot bostadssektorn. Under 2008 byggstartades bara 1 600 lägenheter i egen regi, mot 4 400 året innan.Verksamheten kommer att bantas kraftigt som en följd av den svaga efterfrågan på bostäder. 1 200 anställda varslades i fjol och ytterligare 1 300 i början av det här året.Koncernens aktuella projektutveckling av kommersiella fastigheter är för närvarande begränsad till 1,5 miljarder kronor.Från och med i år kommer projektutvecklingen av bostäder att läggas i ett eget affärsområde och inte som tidigare ingå i byggverksamheten. Det innebär förbättrade möjligheter att styra och effektivisera verksamheten.NCC:s skuldsättning har periodvis uppfattats som väl hög beroende koncernens generösa utdelningspolitik under senare år. Å andra sidan har företaget bra kontroll över kassaflödena och kunde exempelvis minska nettolåneskulden från 4,7 till 3,2 miljarder kronor under fjärde kvartalet. Lägre räntor påverkar finansenettot positivt.Cirka 40 procent av koncernens verksamhet ligger inom anläggning. Här väntas kraftiga stimulansåtgärder under de närmaste åren när stora infrastrukturprojekt dras igång som ett led i regeringens krishantering.

Mot detta står naturligtvis att utsikterna för 2009 är allmänt dystra. Ökad efterfrågan på anläggningsarbeten kan inte kompensera NCC fullt ut för nedgången på bostadsmarknaden och allmänt husbyggande.

Men detta ligger redan i kursen. Räknat på årets förväntade resultat handlas NCC på p/e 7 och trots att utdelningen sänkts från 11+10 kronor till 4 kronor ger aktien en direktavkastning på goda 7 procent.

Marknaden kan naturligtvis försvagas ytterligare och nya nedskrivningar kan inte uteslutas i den pågående bostadsproduktionen. Men allmänt sett har förutsättningarna på bostadsrättsmarknaden förbättrats efter riksbankens kraftiga räntesänkningar som redan tycks ha lett till ett ökat köpintresse och en stabilisering av priserna på nyproducerade lägenheter.

Med fallande räntor, bantade kostnader och en stor del av verksamheten på den växande anläggningsmarknaden bör NCC trots allt kunna få en hygglig vinstutveckling de närmaste åren.

----

Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan tisdagen den 14 april. Vill du prenumerera på Börsveckan, klicka här.