Scandic Hotels (89 kr) är Nordens största hotelloperatör med drygt 320 hotell och 68 000 rum i drift.

Centralt i affärsmodellen är att Scandic inte äger några hotellfastigheter. Dessa hyrs i stället genom mångåriga hyresavtal med fastighetsägare som Pandox.

Jämfört med många internationella hotellbolag så är bolagets modell ovanlig. Merparten av de stora börsnoterade hotellföretagen kontrollerar starka varumärken och har en intäktsstruktur som till stor del bygger på franchiseavgifter och andra avgifter.

Scandic redovisar i stället hela hotellverksamheten i den egna resultaträkningen där runt 70% av intäkterna kommer från rumsuthyrning medan resten främst är restaurang- och konferensintäkter. 2025 uppgick omsättningen till drygt 22 miljarder kronor.

Pandox – om storägaren själv får välja

Scandics verksamhet är koncentrerad till Norden där 80% av bolagets hotell finns. Ett par hotell finns även i Tyskland och Polen, men resten utgörs huvudsakligen av den irländska hotellkedjan Dalata som Scandic håller på att förvärva tillsammans med hotellfastighetsbolaget Pandox.

Dalata är ett vertikalt integrerat hotellbolag som både äger och driver majoriteten av sina hotell, som främst finns på de brittiska öarna. En nödvändig förutsättning för affären var en delning av Dalatas verksamhet i två: ett fastighetsägande ben (Pandox) och en operatörsverksamhet (Scandic).

För att sy ihop detta upplägg var Scandics och Pandox gemensamma storägare Eiendomsspar helt central. Eiendomsspar är ett norskt fastighetsinvesteringsbolag kontrollerat av affärsmannen Christian Ringnes, som vid förvärvstillfället ägde 25% av Pandox och 15% av Scandic.

I november 2025 förvärvade Pandox tillsammans med Eiendomsspar hela Dalata för 1,7 mdr euro. Operatörsverksamheten ska dock säljas vidare till Scandic för 0,5 mdr. Eiendomsspar deltog alltså som investerare i affären, men enbart på den fastighetsägande sidan.

Sedan dess har Eiendomsspar gjort ett par saker som – i likhet med vår analys för knappt ett år sedan – tyder på att Scandic kanske varit för lyhörd mot sin storägare och överbetalar för operatörsverksamheten:

• Bara månader efter att Eiendomsspar sytt ihop Dalata-förvärvet sålde de nästan hälften av sitt innehav i Scandic. En försäljning värd 1,3 mdr kronor. Numera är Eiendomsspar tredje största ägare i Scandic. Största ägare är i stället den något tröttare duon AMF och Stena.
• I stället har Eiendomsspar nu i april 2026 köpt ytterligare aktier i Pandox, för sammanlagt 50 Mkr.

Till bakgrunden hör förvisso att Eiendomsspar primärt är ett fastighetsinvesteringsbolag, och inte någon hotelloperatör. Men det övertygar inte att storägaren först driver igenom en ”transformativ affär” och själv deltar på den fastighetsägande sidan, för att kort därefter sälja halva innehavet i Scandic, som är direkt motpart.

Ljummen utveckling under 2025

2025 var inget toppenår för Scandic. Totalt steg omsättningen med blygsamma 1,5% påverkat bland annat av negativa valutaeffekter som sänkte omsättningen med 2,5%.

De genomsnittliga rumspriserna föll 1,6% under året, mätt i svenska kronor. Bland annat i Stockholm sägs priserna under en tid ha haft ”återhållsam utveckling”. Beläggningsgraden har dock ökat något till drygt 64%.

Det stora sänket är dock Finland där omsättningen backade 7% och rörelsemarginalen (justerat Ebitda) föll från 11,6% till 9,8%. Här presterar nu Scandic en bra bit sämre än i övriga länder där marginalerna är runt 12-16%.

Årets första kvartal, lågsäsongen, visade inte något trendskifte. Prisutvecklingen förblev svag. I Finland backade både omsättning och marginal ytterligare, vilket VD Jens Mathiesen främst skyller på svag makroekonomisk utveckling och kriget i Ukraina.

Exklusive leasing – så som vi anser man ska utvärdera Scandic – steg rörelsemarginalen marginellt jämfört med fjolåret.

Då ska man dock ha med sig att förvärvet av Dalata under en övergångsperiod förvaltas av Scandic via ett managementavtal som i kvartalet gav intäkter på 56 Mkr med ett rörelseresultat på 50 Mkr. Det vill säga en extremt hög marginal.

Någon gång under andra halvåret 2026 väntas förvärvet av hela operatörsverksamheten och alla dess intäkter slutföras, och då spås Dalata ha en rörelsemarginal mer i linje med övriga Scandics.

Tusentals rum i pipeline

Att rörelsemarginalen föll från 7,4% under 2024 till 6,6% under 2025 berodde till ungefär hälften på kostnader för öppnande av nya hotell (ökade från 28 till 75 Mkr) samt jämförelsestörande poster (ökade från 18 till 51 Mkr).

Scandic har en pipeline om sammanlagt 24 hotell med 5 700 nya rum som planeras öppnas framöver. Åtta av dessa hotell är planerade att öppnas under 2026.

Många av bolagets nya hotell drivs under konceptet Scandic Go, där första hotellet öppnade hösten 2023. Det är Scandics budgetkoncept som kombinerar bra läge och pris med något enklare service och mindre ytor.

I dagsläget verkar Scandic Go bara stå för ett par hundra av koncernens 68 000 rum. Bolagets ambition är dock att till 2030 växa hela portföljen med ytterligare 10 000 rum där lågpriskonceptet spås utgöra ungefär hälften av dessa.

Satsar på franchise

Scandic har också en vision att satsa mer på sin franchisemodell framöver. Det är ett koncept som bolaget haft under längre tid, men som historiskt varit en intäktsmässig parentes för Scandic.

På bolagets senaste kapitalmarknadsdag för drygt ett år sedan satte Scandic ett mål att till 2030 inte enbart växa bolagets traditionella portfölj med 10 000 nya rum, utan även växa franchiseportföljen med ytterligare 5 000 rum.

Att nästan alla andra internationella hotellbolag har en avgiftsbaserad modell (baserad på franchise- och/eller driftsavgifter) tror vi är huvudskäl till Scandics lägre marginaler och lägre värdering på aktien.

Vi bedömer också Scandics modell som mer riskfylld, eftersom bolaget binder sig till sina lägen under lång tid genom mångåriga hyresavtal och därefter är helt exponerat mot hotellmarknadens nycker. En franchisegivande hotellkedja bär däremot mindre risk ifall en lokal entreprenör som etablerat sig via franchise går omkull.

Scandic reglerar i stället sin risknivå genom fastighetshyresavtal med delvis rörlig hyra, baserad på hotellets intäkter. Det hjälper i ett krisläge – men inte hur mycket som helst. I tabellen nedan har vi beräknat hur många årsvinster som rörelseresultatet föll med för hotellbolagen under pandemiåret 2020. Förvisso en extrem period, men likväl ett intressant ”naturligt experiment” för att bedöma risknivån. Den lilla tabellen bredvid visar hur vi räknat för Scandic.

På just den här riskparametern toppar Scandic listan, vilket alltså bekräftar att bolaget har en modell där den operativa hävstången är högre än för många andra hotellbolag. Att Scandic nu satsar på att öppna fler franchisehotell kommer inte stöpa om bilden av bolaget – men kan på sikt möjligtvis ge ett litet lyft för rörelsemarginalen.

Så värderas hotellbolagen

Tabellen innehåller kapitallätta hotellbolag, som inte har större innehav av egna fastigheter.

Slutsats

Scandic står starkt och har kostnaderna under kontroll på en marknad som kanske inte utvecklas fantastiskt, men är i balans på de flesta håll med stabila priser och något stigande beläggningsgrad.

Bolaget blickar nu framåt mot kommande tillväxtmöjligheter. Vissa sådana finns i Tyskland, liksom chansen till en återhämtning i Finland. Men den stora saken i närtid är förvärvet av Dalata. Vi tror förvärvet kan lyfta Scandics omsättning till en bit över 30 miljarder kronor och vinsten per aktie från nuvarande cirka 5 kronor till över 7 kronor.

Samtidigt adderar bolaget en hel del skuld ovanpå en redan riskkänslig operativ modell. Proforma ser nettoskulden ut att hamna kring 2,5 gånger rörelseresultatet, exklusive leasing.

Vi ser viss uppsida i Scandic men har idag ingen stark uppfattning om att aktien skulle vara extra bra att äga från de här nivåerna. Dalata kommer bidra till vinsten, men det är också lite osäkert exakt hur siffrorna kommer se ut. Samtidigt lär det krävas ett stort jobb att ta över verksamheten, med risk att det stjäl fokus från annat och ger upphov till extrakostnader under en tid. Vi är neutrala till Scandic.