Fastighetsbolaget Castellum fick se sitt fastighetsbestånd öka med 1 222 miljoner kronor i värde under 2010. Värdeförändringen, även om den inte är realiserad, tas upp i resultaträkningen vilket bidrog starkt till att förra året blev ett rekordår för bolaget. Resultatet före skatt landade på 2 654 Mkr.

Borträknat de kraftiga värdeökningarna på fastigheter och räntederivat så uppgick resultatet, det så kallade förvaltningsresultatet, till 1 141 Mkr för helåret.

Även det är rekordhögt, men ökningen från 2009 var beskedlig, bara 1 procent. Castellum har som målsättning att öka förvaltningsresultatet med 10 procent om året, så vd Håkan Hellström är inte helt nöjd med utvecklingen.

Hans förklaring i rapporten är att Castellum gick in i 2010 med ett dåligt momentum i form av minskad nettouthyrning, låga investeringar och negativ inflation (vilket innebär nedjusterade hyror). Dessutom blev som bekant inledningen på året kall och snörik vilket ledde till ökade kostnader för snöröjning.

De totala fastighetskostnaderna ökade under året med 18 Mkr till 960 Mkr. Antalet fastigheter har dock ökat under året och utslaget per kvadratmeter föll kostnaderna något mot året innan. Överskottsgraden för 2010, bruttoresultatet för fastigheterna i förhållande till hyresintäkterna, var i princip oförändrad från 2009 på 65 procent.

Castellum ägde vid årsskiftet 598 fastigheter med tyngdpunkten mot kontor/butiker som svarar för två tredjedelar av värdet i beståndet. Lager/industri stod för 31 procent medan projektfastigheter och mark utgjorde resterande 3 procent. Totalt har Castellum outnyttjade byggrätter motsvarande 820 000 kvadratmeter vilket innebär en tillväxtpotential på 25 procent jämfört med dagens bestånd på 3 311 000 kvadratmeter.

Castellum har som målsättning att investera minst 1 miljard kronor om året i projekt och det befintliga beståndet. Under 2010 uppgick investeringarna i ny-, till-, och ombyggnation till 880 Mkr.

Genom sex lokala dotterbolag som verkar under egna namn täcker Castellum områdena Storstockholm, Storgöteborg, Mälardalen, Öresundsområdet och Östra Götaland. Värdemässigt är Göteborgsområdet, inklusive Borås, Halmstad och Alingsås, störst med 32 procent av fastighetsvärdena. Öresundsområdet utgör 21 procent och Stockholm 20 procent.

Vid årsskiftet låg den ekonomiska urhyrningsgraden i Castellums hela fastighetsbestånd på 89 procent vilket skapar goda möjligheter att höja hyresintäkterna i det befintliga beståndet i takt med att de allt bättre tiderna slår igenom i verksamheten.

Fastighetsbranschen är som bekant tämligen trögrörlig och det fjärde kvartalets positiva nettouthyrning slår exempelvis igenom i resultat först 9-18 månader senare.

Håkan Hellström räknar med att kunna hålla fastighetskostnaderna i schack och klarar Castellum det så innebär en minskad vakans förbättrat driftöverkott på fastigheterna.

Castellum är Stockholmsbörsens näst största fastighetsbolag, knappt slaget av Hufvudstaden, med ett börsvärde på drygt 15 miljarder kronor. Fullt lika stabilt som Hufvudstaden är inte Castellum, men inte långt därifrån.

Belåningsgraden ligger på låga 50 procent och soliditeten är 35 procent. Räntetäckningsgraden är 3 gånger, den genomsnittliga bindningstiden i belåningen var vid årsskiftet 2,6 år och snitträntan uppgick till 3,7 procent.

Substansvärdet per aktie uppgick i Castellum till 92 kronor borträknat den uppskjutna skatteskulden och underskotten i derviatportföljen. Ingen av dessa poster kan förväntas realiseras.

Castellums aktie handlas samtidigt till cirka 90 kronor på Stockholmsbörsen vilket innebär en rabatt på cirka 2 procent. Castellums fastighetsrörelse genererade ett kassaflöde på 1 117 Mkr under 2010 och på börsen värderas aktien till cirka 13 gånger mer.

De senaste tio åren har Castellum värderats till allt från 6 till 19 gånger kassaflödet och från 60 till 140 procent av substansvärdet. Men även om dagens värdering inte är uppe på de höga nivåer som rådde i början av 2007 så är den historiskt sett relativt hög.

Minskade vakanser, stigande hyror och ett fortsatt stort sug efter fastigheter bör innebära fortsatt stigande resultat och substansvärde för Castellum under 2011. Utrymmet för fortsatta investeringar är dessutom netto cirka 2 miljarder kronor om året.

Castellums aktie steg med drygt 55 procent under sommarens och höstens fastighetsrally på Stockholmsbörsen. Sedan början av oktober har dock aktien haft svårt att hitta någon riktig lyftkraft och reaktionen på tisdagens rapport blev också relativt försiktig.

Utsikterna för Castellum är fortsatt ljusa och det finns som sagt exempel på tillfällen i historien då aktien rusat långt förbi substansvärdena. Under det fjärde kvartalet var premien som högst uppe i cirka 6 procent.

Om vi antar att det är små premier som kommer att gälla även de kommande kvartalen så måste substansvärdet öka upp mot 100 kronor under det första halvåret för att vi ska kunna krama ut en kursuppgång på cirka 15 procent från dagens nivåer.

Det känns inte som någon orimlighet. Även om rallyt i fastighetsaktierna med största sannolikhet är över bör det för en något mer långsiktig investerare finnas mer att hämta ur Castellum. Risken är som sagt låg och med en föreslagen utdelning på 3,60 kronor per aktie är direktavkastningen cirka 4 procent.

Vår rekommendation är Köp.