Det är 19 fastigheter som förvärvas, i tre separata affärer, för 557 Mkr och med en genomsnittlig direktavkastning på 7,5 procent. Samtidigt meddelas att bostadsfastigheter, belägna i Botkyrka och Nynäshamn och förvärvade som del av ett paket värt 1,7 miljarder kr i november, säljs utan resultateffekt för 482 Mkr. Direktavkastningen på dessa är lägre än 7,5 procent och det är alltså transaktioner helt i Kungsledens stil: förvärva högavkastande fastigheter och sälj undan sådana med lägre avkastning.

Vid utgången av september hade Kungsleden fastigheter med ett bokfört värde på 24.287 Mkr. Sedan dess har den stora affären med Keops slutförts. Den gav en reavinst på cirka 1,2 miljarder kr och reducerade beståndets bokförda värde med cirka 5,1 miljarder kr.

Under fjärde kvartalet har förvärv annonserats i åtta pressmeddelanden till ett värde om nära 4,0 miljarder kr och dagens försäljning 482 Mkr vilket ger ett netto på 3,5 miljarder kr. Därutöver har beslut tagits om större investeringar på 250 Mkr avseende äldreboenden men det tar ett par år att färdigställa projekten. Bokfört värde på fastigheterna i dagsläget är cirka 22,7 miljarder kr. Kungsleden brukar vara aktiva in i det sista och årsskiftets bestånd kan därför komma att avvika från det beloppet. Därtill ska beståndet värderas och det ger troligen ett högre värde än det nu bokförda.

I tillägg har under det fjärde kvartalet avtal träffats om försäljning av fastigheter för 2,8 miljarder kr under det första halvåret nästa år. Det gäller svenska fastigheter för 2 miljarder och Brysselbeståndet för 815 Mkr.

Vid utgången av Q3 var eget kapital per aktie 59 kr. Vi bedömer att det ökat till 76 kr. Därtill kommer eventuella värdeförändringar under Q4. Substansvärdet ligger på 90-95 kr per aktie tror vi.   

Kungsleden är den kanske mest pålitliga, högutdelande aktien på Stockholmsbörsen. Bolagets prognos för 2006 är ett utdelningsgrundande resultat på 2.900 Mkr. Eftersom utdelningspolicyn innebär att minste hälften av det resultatet ska delas ut och då det finns 136,5 miljoner aktier blir utdelningen för 2006 lägst 10,62 kr. Eftersom bolaget hittills haft en tendens att överträffa sina egna prognoser och då det är ¿minst¿ som gäller är en utdelning på 12 kr ingen omöjlighet.  Det gäller särskilt som Kungsledens soliditet på cirka 45 procent är onödigt hög.

Till aktuell kurs 107 kr ger aktien en direktavkastning på minst 10 procent. Aktien handlas över ett beräknat substansvärde men det begreppet är ju å andra sidan statiskt och för aktieägarna i Kungsleden har det över åren till mycket stor del varit affärsflödet eller fastighetshandeln som genererat resultat. Det finns inga tecken på att det flödet stoppats upp. En premie ovanpå substansvärdet är därför motiverad anser vi och nuvarande premie på 15 procent är i varje fall inte orimlig.

Den höga utdelningen bör hålla uppe intresset för aktien ett gott stycke in i 2007. Bolagsstämman är den 18 april och aktien handlas inklusive utdelning till och med den dagen. Med två större försäljningar redan annonserade för 2007 är det därtill rimligt att tro på ett högt utdelningsgrundande resultat även nästa år.

Kungsleden-aktien är befriad från utdelningsskatt och den egenskapen gör den till ett inte oävet val, för vissa, över årsskiftet.

Vi rekommenderade Öka i september när aktien stod i cirka 80 kr. Uppgången sedan dess på över 30 procent manar till viss eftertanke även om aktien tidigare alltid kommit tillbaka och åter passerat tidigare kurstoppar. Nu bedömer vi att aktien är fullvärderad och på 3-6 månaders sikt sänker vi rekommendationen till Neutral.