Inget börsbolag har på senare år varit lika generöst eller ambitiöst som fastighetsbolaget Kungsleden vad gäller utbetalningar till aktieägarna. Det blev två festliga tillfällen 2007. I november hölls en bolagsstämma som tog beslut om ett automatiskt inlösenförfarande varigenom 11,50 kr skiftades över till aktieägarna. Det beloppet betalas ut den 20 december enligt tidplanen. Den åtgärden kom ovanpå vårens utdelning om 11 kr per aktie avseende 2006.

Från en börskurs på 105 kr i början på året har 22,50 kr skiftats ut. Totalavkastningen i år är ändå negativ eftersom aktuell kurs är 77,25 kr. Det är tråkigt men relativt andra fastighetsaktier är en negativ avkastning på 5 procent bra. Sektorn har i år hållits tillbaka av en hög värdering i utgångsläget och av ett stigande ränteläge.

Vi beräknar eget kapital till cirka 8.600 Mkr, eller 63 kr per aktie, vid kommande årsskifte. Börsvärdet är knappt 2 miljarder kr högre motsvarande ungefär 10 procent räknat på fastighetsbeståndets bokförda värde vilket inte är så mycket. Fastighetsbeståndets direktavkastning var 6,5 procent enligt senaste uppställning vilket å andra sidan inte är högt och därför tror vi att övervärdena i beståndet inte är större än dessa 2 miljarder kr. Det betyder, bedömer vi, att aktien handlas i nivå med substansvärdet och att aktiemarknaden inte betalar nämnvärd premie för bolagets affärsmodell eller organisation som över åren visat sig mycket framgångsrik.

I början på året var prognosen för det utdelningsgrundande resultatet, vilket är detsamma som kassaflödet och som exkluderar framför allt orealiserade värdeförändringar, 1.200 Mkr eller 8,80 kr per aktie. Den prognosen höjdes i höstas till 1.400 Mkr och den höjdes idag till 1.800 Mkr eller 13,20 kr per aktie. Prognoshöjningen är en följd av att en stor fastighetsförsäljning till Orkla Finansförvaltning och DnB NOR Markets slutförts enligt ett pressmeddelande idag.

Enligt bolagets utdelningspolitik ska minst 50 procent av det utdelningsgrundande resultatet delas ut. För 2007 innebär det minst 6,60 kr. Troligen blir det 7 kr bedömer vi. Aktiens direktavkastning är i så fall 9 procent.

Aktier med hög direktavkastning

är lockande på vårkanten. Kungsledens börskurs är rimlig i förhållande till värdena i bolaget och vi höjer rekommendationen från Minska till Öka på 3-6 månaders sikt.