Med sin inriktning på fastigheter i absoluta topplägen i centrala Stockholm och Göteborg har Hufvudstaden själv satt upp snäva geografiska ramar för sin expansion. Utbudet av fastigheter är begränsat och kampen om de få objekt som kommer ut på marknaden är hård, vilket bidar till att driva upp priserna.

Mot den bakgrunden var Hufvudstadens försäljning av World Trade Center under förra året förvånade. Försäljningen inbringade 2,6 miljarder och gav Hufvudstaden en reavinst på 1,1 miljarder kronor, men samtidigt förlorade företaget 13 procent av sina hyresintäkter.

Med tanke på de många frågetecken kring Hufvudstadens framtida inriktning som affären gett upphov till är skrivningen i den färska årsredovisningen tämligen intetsägande. Affären motiveras med att Hufvudstaden velat minska sin riskexponering, eftersom WTC innehades med tomträtt. Dessutom ville bolaget få loss kapital för fastighetsköp och nya projekt i det egna beståndet. Detta skrivet av ett fastighetsbolag som utan vidare skulle kunna expandera kraftigt med hjälp av en mer normal lånestruktur.

Men Hufvudstaden har alltid kännetecknats av en närmast patologisk riskaversion som bland annat återspeglas i ett soliditetsmål på 40 procent. Helt i huvudägaren Fredrik Lundbergs anda. Eller är det ett arv efter kraschen som följde i Hufvudstadens grundare Ivar Kreugers spår?

Även de framtida expansionsplanerna beskrivs i synnerligen försiktiga ordalag och ger tyvärr knappast utrymme för tolkningar att något större skulle vara i görningen. Det har exempelvis spekulerats i att Hufvudstaden skulle vara intresserat av att ta över delar av Vasakronans bestånd.

Under förra året var Hufvudstadens löpande resultat i stort sett oförändrat. 20 procent av hyrorna omförhandlades och vakansgraden sjönk till 6,5 (7,1) procent. Inför 2007 är siktet framför allt inställt på att sänka vakansgraden för kontorsytorna som fortfarande är väl stor i vissa områden. Hufvudstadens vackra och välrenoverade lokaler motsvarar inte alltid dagens högt ställda krav på rationalitet.

Den positiva överraskningen under fjolåret var värdeökningen i bolagets bestånd. Exklusive World Trade Center steg värdet på fastigheterna från 15 till 17 miljarder kronor tack vare en stark marknad och sjunkande direktavkastningskrav.

Vid årsskiftet uppgick bolaget substansvärde till 71 kronor per aktie, vilket skall ställas mot dagens kurs runt 95 kronor, som speglar förväntningar på fortsatt låga räntor och en bättre hyresmarknad i centrala Stockholm och Göteborg. Men även så framstår värderingen som väl hög. Risken finns att kursen sjunker mer än den väl tilltagna utdelningen.

Mikael Hårde