Balders huvudägare Erik Selin har på kort tid byggt upp ett imponerande stort fastighetsbestånd där Balder utgör en av hörnpelarna. Bolaget äger fastigheter till ett värde av 6,3 miljarder kronor och har på årsbasis en intjäning runt 11 kronor per aktie. Balder har stora förlustavdrag och därmed låg skattebelastning. Det redovisade resultatet är emellertid betydligt högre eftersom Balder under årets nio första månader tillgodogjort sig orealiserade värdestegringar på 514 Mkr.

Men vid en värdering av aktien är det i första hand det löpande resultatet som räknas. Här utgör ränteutvecklingen en viktig parameter. Balder arbetar, som så många andra fastighetsbolag, med kort belåning och är därmed känsligt för riksbankens agerande.

Under årets nio första månader sålde Balder fastigheter för 400 Mkr och köpte nytt för ungefär lika mycket. Efter rapportperioden har emellertid bolaget genomfört en större strukturaffär i vilken fastigheter för 1,4 miljarder kronor sålts till NGM-noterade Corem Property Group (tidigare Biolight). Det bestånd som Balder sålt till Corem är lagerfastigheter som kommit in i koncernen via andra affärer och som inte riktigt passat Balders affärsidé.

Som betalning har Balder fått aktier motsvarande 38 procent i Corem som äger fastigheter för 3 miljarder kronor och har ett eget kapital på 1 miljard kronor.

Som ägare till kommersiella fastigheter i framför allt Stockholm (40 procent), Göteborg (40 procent) och Malmö (10 procent) liknar Balder flera andra fastighetsbolag. Det som kan göra Balder något mer intressant som aktieplacering är Erik Selins offensiva agerande och det faktum att värderingen är låg. Eget kapital motsvarade vid slutet av niomånadersperioden 126 kronor per aktie, att jämföra med dagens kurs runt 90 kronor. Även om räntan stiger med en procent det närmaste året, och Balders underliggande resultat sjunker ner mot 9 kronor, är aktien likväl försiktigt värderad.

Strategin att inte ge någon utdelning, till förmån för en snabbare expansion, har möjligen bidragit till att hålla nere aktiens värdering. Men här är bolaget öppet för en förändring i och med att soliditeten kraftigt förbättrats efter höstens affär med Corem. Med nuvarande fastighetspriser tror Erik Selin att det blir svårt att göra nya lönsamma företagsförvärv under det närmaste året och kan därför tänka sig att låta Balder bli ett utdelande bolag till våren.

Mikael Hårde