Din Bostad har ett fastighetsbestånd koncentrerat till bostäder spridda över landet från Sundsvall i norr till Skåne. Fastigheterna, med en total uthyrningsbar yta på 653.262 kvm värderas per utgången av september till 5.260 Mkr. Bolagets har naturligtvis skulder och soliditeten är 23,5 procent med ett eget kapital, eller substansvärde givet värderingen av fastigheterna,  på 1.270 Mkr eller 73,41 kr per aktie, upp frå65,60 kr vid årsskiftet.

I niomånadersrapporten uppgick vinsten per aktie till 7,85 kr varav 5,51 kr under det tredje kvartalet. Att Q3 blev så starkt förklaras främst av värdeförändring på fastigheterna som beräknas till 100 Mkr av ett samlat rörelseresultat på 172 Mkr och ett resultat före skatt på 132 Mkr. För niomånadersperioden blev rörelseresultatet 298 Mkr och resultatet före skatt 192 Mkr. Värdeförändringar under niomånadersperioden uppgår till sammantaget 142 Mkr. Resultatet exklusive värdeförändringar blev alltså 50 Mkr. Det resultatet i årstakt uppgår till cirka 67 Mkr eller 3,85 kr per aktie. Koncernen har stora skattemässiga underskottsavdrag och bland annat av det skälet har skatteberäkningarna liten betydelse.

På aktuell kurs cirka 55 kr ger nuvarande vinstnivå en avkastning på 7,0 procent. Det är hyfsat.

Med dagens besked om ett stort fastighetsförvärv blir kalkylen annorlunda och informationen är hittills inte tillräcklig för att bedöma ur det slår.

Bolaget förvärvar 95 bostadsfastigheter, spridda på flera orter men i flera fall på samma orter där bolaget redan idag är verksamt. De nya fastigheterna värderas till 2,6 miljarder kr och har ett hyresvärde på 282 Mkr som med en uthyrningsgrad på 98 procent ger ett intäktstillskott på 275 Mkr. Nuvarande bestånd genererar intäkter på 508 Mkr i årstakt och med en uthyrningsgrad på 93 procent. Direktavkastningen på förvärvade fastigheter är bättre än på nuvarande bestånd, men hur mycket redovisas ännu inte.

Förvärvet finansieras med nyemissioner om sammantaget cirka 950 Mkr  vilket är lika mycket som Don Bostads nuvarande börsvärde (17,3 miljoner aktier). Priset  på de nya aktierna kommer att sättas i ett auktionsförfarande som kallas book-building under vilket hugade, institutionella investerare lämnar bud med antal och pris. Troligen kommer det priset att ligga ganska nära aktuell börskurs. I så fall fördubblas antalet aktier.

En finess med dagens förvärv är att det, tack vare ökad intjäningsförmåga, möjliggör att en större andel av bolagets förlustavdrag kan tas fram som en tillgång vilket ökar det egna kapitalet med 271 Mkr. Vid utgången av september uppgick eget kapital till 1.270 Mkr. Sammantaget, inklusive nyemissionerna på 950 Mkr, ökar eget kapital till 2.491 Mkr. Med ett fördubblat antal aktier blir eget kapital per aktie 72 kr vilket alltså är ungefär detsamma som de 73,41 kr som redovisas i niomånadersrapporten. Med högre kurs i nyemissionerna blir utspädningen lägre och vice versa.

En annan finess, som långsiktigt är viktigare, är att det större beståndet gör synergier och skalfördelar möjliga. Synergier i första hand lokalt med ökad effektivitet i förvaltningsorganisationen och skalfördelar centralt där samma organisation kan sköta det större beståndet.

Förvärvet och nyemissionerna kräver beslut på extra bolagsstämma som ska hållas den 12 december. Inför stämman kommer ett prospekt att presenteras. Vi bedömer att aktien är ganska vettigt, kanske något snålt, värderad i utgångsläget. Eftersom antalet aktier ungefär fördubblas skapas bättre förutsättningar för handel i aktien vilket är bra för värderingen. Samtidigt innebär prissättningen av de nya aktierna en risk och av beloppet 950 Mkr ska cirka 750 Mkr tas in i den book-building process som kommer att användas. Beloppet är inte obetydligt i ett ganska skakigt generellt marknadsläge där inte heller fastighetsaktier med inriktning på bostäder nödvändigtvis är mer efterfrågat än annat. Låg risk talar dock för att kapitalet kommer in.

Vi bedömer att aktien är värd att hålla under bevakning och att det är klokt att invänta prospektet för ett eventuellt köpbeslut i nära anslutning till och troligen efter de kommande, riktade nyemissionerna.       

På 3-6 månaders sikt är vår rekommendation Neutral.