Fastighetsbolaget Atrium Ljungberg har specialiserat sig på att bygga hela stadsdelar.

Bolagets juvel är Sickla handelsområde i Nacka utanför Stockholm. Där har Atrium Ljungberg i snart 20 år förvärvat, byggt och förädlat med fokus på handelsytor men även kontor och sociala inrättningar. Projektet utvecklas fortfarande med fler kontorsfastigheter och med planer på bostäder.

Stockholm är bolagets absolut största och viktigaste marknad men bolaget bedriver verksamhet även i Malmö, Uppsala och Göteborg. Räknat i årshyror stod Stockholm under fjolåret för 77 procent av värdena, Malmö och Uppsala för 10 procent vardera och Göteborg resterande 3 procent.

I Stockholm äger Atrium Ljungberg vid sidan om Sickla även handelsplatser i Farsta Centrum, Haninge, Västberga, Rotebro och Orminge i Stockholm. I Göteborg gjorde Atrium Ljungberg sin första affär så sent som i fjol. Tre kontorsfastigheter köptes för 900 Mkr och en lokal organisation etablerades. Tanken är att växa vidare i staden, då med särskilt fokus på den framväxande Älvstaden.

Gränby Centrum utanför Uppsala är ett av Atrium Ljungbergs större projekt för närvarande. Där siktar bolaget på att göra Gränby till Uppsalas andra stadskärna. Två byggnader färdigställdes under 2015 och tre till kommer att bli klara i vår. En detaljplan för området väntas bli klar i vår som rymmer bostäder, kultur och mer handelsytor.

Under fjolåret fattade Atrium Ljungberg beslutet att även börja utveckla egna bostäder. Bostäder ses som strategiskt viktiga för att kunna utveckla levande stadsdelar, liknande Sickla-området. Bostäder gör att områdena lever dygnet runt och det blir lättare att attrahera restauranger och andra sociala inrättningar.

Satsningen på bostäder tar sin början i Gränby där 450 lägenheter ska uppgöras. Ytterligare cirka 1 000 lägenheter planeras sedan i Sickla. Bostäder svarar i dagsläget för bara 4 procent av hyresvärdena i fastighetsportföljen men projektportföljen består av lika delar bostäder, handel och kontor.

Cirka tre fjärdedelar av projektportföljen utgörs av projekt i Uppsala och i Sickla. Ett intressant område för framtiden är även Barkarbystaden i Järfälla utanför Stockholm.

Totalt har Atrium Ljungberg en projektportfölj som rymmer investeringar på cirka 9 miljarder kronor. Bolaget har som målsättning att investera 1 miljard om året i ny-, om- och tillbyggnader. Den egna projektverksamheten är en viktig faktor i Atrium Ljungbergs värdetillväxt och målet är att projekten ska generera en vinst på minst 20 procent. Investeringarna i det befintliga beståndet bidrar även till sänkta förvaltningskostnader och bättre lönsamhet.

Under fjolåret investerades 768 Mkr i ny-, om- och tillbyggnader samtidigt som förvärv gjordes för 872 Mkr. Bolaget sålde även under fjolåret fastigheter för nära 1,3 miljarder kronor. Det var fyra handelsfastigheter som låg utanför de prioriterade områdena som såldes av. Försäljningen kommer att påverka hyresintäkterna negativt under innevarande år.

För 2015 rapporterade Atrium Ljungberg ett resultat före värdeförändringar på 945 Mkr. Det var en förbättring med 12 procent från året innan. Bolagets egen prognos för 2016 är att resultatet backar till cirka 900 Mkr till följd av ett något lägre fastighetsbestånd.

Bolaget har dock en historik att lägga sig lite lågt i början av året för att successivt höja sin prognos. De analytiker som bevakar Atrium Ljungberg räknar också med att resultatet före värdeförändringar kommer att landa högre. Snittprognosen enligt SME Direkt är 965 Mkr. Per aktie motsvarar det 7,24 kronor vilket i dagsläget ger ett p/e-tal på 18,8.

Vid årsskiftet var det långsiktiga substansvärdet i bolaget 131,78 kronor per aktie vilket kan jämföras med dagskursen 135,90 kronor, en premie på 3 procent. Det är klart lägre än snittet för de börsnoterade fastighetsbolagen som ligger på en premie kring 20 procent.

Den föreslagna utdelningen för 2015 är 3,55 kronor vilket ger en direktavkastning i aktien på 2,6 procent. För 2016 är snittprognosen enligt SME Direkt en utdelning på 3,77 kronor vilket höjer direktavkastningen till 2,8 procent.

Fastighetssektorn har haft unikt goda förutsättningar de senaste åren med rekordlåga räntor, bra efterfrågan på lokaler, god tillgång till alternativ finansiering och stigande fastighetsvärden. Efterfrågan på fastigheter som investeringsobjekt har varit rekordstor till följd av de låga räntorna. Pensionsbolag och andra institutionella investerare har kommit in på marknaden och konkurrerar om toppobjekten som fortfarande avkastar 4-5 procent.

Det kommer dock allt fler tecken på att de gyllene tiderna toppade någon gång i höstas. Transaktionsvolymerna har sjunkit, investerarnas intresse för obligationer och preferensaktier har dämpats och bankerna är mer återhållsamma i sin utlåning till fastighetsbolagen.

Konjunkturutsikterna är fortsatt ljusa för svensk del men i Europa och längre ut i världen har mörka moln dragit in. På sikt påverkar det även Sveriges förutsättningar.

Ingen väntar sig dock något ras på fastighetsmarknaden. Förutsättningarna för fastighetsbolagen kommer att vara fortsatt gynnsamma en tid till och speciellt i Stockholms city kommer det att finnas institutionellt kapital på jakt efter objekt. Det finns dock en uppenbar risk att förutsättningarna inte kommer att förbättras härifrån utan sakta försämras.

Fastighetsaktierna har trots detta överlag klarat sig bra på börsen den senaste tiden. Atrium Ljungbergs aktie är åter uppe vid 135 kronor efter att ha handlats till 120 kronor i början av året. Nivån kring 137 kronor är lite av ett spöke för Atrium Ljungberg-aktien. Sedan början av 2015 har aktien tre gånger tidigare slagit i taket vid den nivån och vänt nedåt. I början på veckan var kursen åter uppe i 137 kronor och har nu backat några kronor.

Givet det fortsatt skakiga börsklimatet och de tecken som finns på att marknaden kan ha toppat för den här gången så tror vi inte att Atrium Ljungberg-aktie kommer att orka förbi 137-kronorsstrecket den här gången heller. Bolaget är välskött och verksamheten i grunden stabil och framgångsrik.

På ett par kvartals sikt lockar dock inte aktien och vi stannar vid en neutral rekommendation.