Från flera håll, inte minst från fastighetsmäklare och bankekonomer, sägs nu att fastighetspriserna kommer att stiga eller i sämsta fall ligga still. Detta trots att samma personer förutser att bolåneräntorna kommer att stiga en hel del.

Villapriserna har mer än fördubblats i Sverige under de senaste 15 åren. Utvecklingen har varit likartad i många västländer och på vissa håll än mer dramatisk än i Sverige.  Lägre räntor, en mer tillgänglig kreditmarknad och en aggressivare hållning från bankerna är de främsta förklaringarna.

Min egen syn är att fastighetspriserna kommer att sjunka när räntenivåerna normaliseras. I våras kunde man låna till 1,3 procent på tremånadersränta. Ett lån på 2 miljoner kronor kostade således bara 26 000 kronor om året, eller 2 170 i månaden. En halv miljon extra när budgivningen kom in i slutskedet kostade således bara knappt 550 kronor i månaden. Knappast avskräckande när man tittar på sitt framtida boende, eller hur?

Det var då. Nu har räntorna börjat stiga och Riksbanken har påbörjat återgången till mer normala räntor. Ett första steg togs nyligen och fler ligger i pipeline, var så säker. En del experter menar att Riksbanken inte kan höja räntan så mycket för att hushållen har så mycket lån. Penningpolitiken får större effekt när hushållen dels har större skulder än någonsin tidigare, dels till övervägande del lånar till rörlig ränta.

Rikisbanken skulle därför inte behöva höja räntan lika mycket för att få önskvärd effekt på efterfrågan i ekonomin, menar dessa experter.  Den analysen delar jag inte.  Den stora effekten på ekonomin kommer om och när hushållen väljer att amortera mer på sina lån, det vill säga ökar sitt sparande. Många amorterar inte alls på sina lån idag och är uppväxta i en tid när fastighetspriserna bara stiger, så varför amortera när marknaden gör jobbet?

Riksbanken kommer med största sannolikhet inte att lägga in en ökad amorteringstakt hos hushållen i sina prognoser. Kom ihåg att de hade svårt att se att ekonomin var på väg in i en lågkonjunktur 2008. De är reaktiva på det som hänt men har svårt att lägga in tänkbara händelser som ökad amorteringstakt i sitt huvudscenario, sådana händelser finns det många av!

Räntan kommer därför, enligt min syn, att höjas i takt med att resursutnyttjandet blir högre. En normalisering innebär att styrräntan blir omkring 4 procent. Bankernas och bostadsinstitutens marginal på korta lån ligger idag på ca 1 ¼ procentenhet. I finanskrisen spår kommer regelverken för bankerna att förändras. Bland annat kommer kapitaltäckningskraven att höjas. Finansinspektionen har uppskattat att detta kommer att höja bankernas kostnader med upp till ½ procentenhet vad avser bolån. En kostnad som naturligtvis kunderna får betala.

Räkna således med en bolåneränta på närmare 6 procent i ett normalläge. Det är mer än fyra gånger så mycket som i våras! Vår tvåmiljonlåntagare skall då betala 120 000 kronor om året eller 10 000 kronor i månaden. Men detta skall enligt en del bedömare inte påverka fastighetspriserna som skall fortsätta att stiga. Tillåt mig tvivla.

Det finns beräkningar som tyder på att den svenska fastighetsmarknaden är övervärderad med 20-40 procent. Det här är inget isolerat svenskt problem. Stora delar av Västeuropa står inför samma problembild. Denna bomb utlöser sig emellertid inte själv utan det är centralbankerna som styr över hur lång stubintråden är. Och den är ganska lång.

Så utvärdera inte denna krönika om ett år. Då är visserligen räntorna säkert mer än en procentenhet högre än idag, vilket villaägarna inte inser enligt en undersökning från SEB, men det visar bara att stubintråden brinner. Smällen ligger snarare flera år fram i tiden. Men den kommer.