Att fastighetsbolaget Klövern skulle bli föremål för någon slags strukturaffär har legat i korten en längre tid. Att det skulle bli ett bud på börskollegan Dagon var dock kanske inte den mest väntade affären.

Ända sedan Rutger Arnhult och hans bolag Corem Property Group, där han äger knappt 40 procent av aktierna, för några år sedan började köpa på sig allt större aktieposter i Klövern har det spekulerats om en sammanslagning av de båda bolagen. Idag kontrollerar Corem och Rutger Arnhult sammanlagt 26,5 procent av aktierna i Klövern.

En koppling mellan Klövern och Dagon finns dock via Klöverns näst största aktieägare, investmentbolaget Arvid Svensson Invest. De äger nämligen även 14,5 procent av aktierna i Dagon. Arvid Svenssons ordförande Fredrik Svensson är även ordförande i Klövern och sitter i styrelsen för Dagon.

När Rutger Arnhult först köpte aktier i Klövern i slutet av 2008, från finansmannen Maths O Sundqvist som var på väg mot konkurs, motiverades köpet bland annat av att det var billigare att köpa fastigheterna via börsen än direkt. Det argumentet gäller uppenbarligen inte i Dagon, budet innebär nämligen en premie på 24 procent mot stängningskursen dagen innan.

Klövern betalar 62,50 kronor kontant per aktie för Dagon vilket kan jämföras med eget kapital per aktie som uppgavs till 64,53 kronor vid utgången av det tredje kvartalet. I och med affären tillförs Klövern fastigheter värderade till 5,6 miljarder kronor med hyresvärden på 648 Mkr.

Några större synergier finns sällan att plocka ut vid fastighetsaffärer och speciellt inte i det här fallet eftersom bestånden inte synkar särskilt väl geografiskt. Klövern har sin största marknad i Kista utanför Stockholm och resten av fastighetsbeståndet utspritt över tillväxtorter i mellansverige.

Dagon har ungefär hälften av sitt bestånd i Öresundsområdet och Stockholm och resten utspritt över hela landet från Ystad till Sollefteå. 

Några stora möjligheter att effektivisera förvaltningen av bestånden finns således inte. Synergier på central nivå går dock att plocka ut liksom besparingar av kostnader för att vara börsnoterat bolag. Klövern uppskattar de totala synergivinsterna till cirka 25 Mkr vilka ska realiseras fullt ut från 2013.

Dagon har en stor andel projektfastigheter och uthyrningsgraden var vid utgången av det tredje kvartalet låga 84 procent. Klövern har självt relativt höga vakanser och en uthyrningsgrad på 89 procent. Projekt och vakanser innebär förstås lägre hyresintäkter i nuläget men skapar å andra sidan möjligheter att öka intäkterna i framtiden utan allt för stora investeringar.

Det nya Klövern kommer att bestå av 380 fastigheter värderade till drygt 20 miljarder kronor. Uthyrningsgraden kommer att ligga på 87 procent.

Dagons aktieägare får betalt 30 procent i kontanter och resterande del i nyemitterade preferensaktier i Klövern. Preferensaktierna ger rätt till 2,50 kronor i utdelning varje kvartal och kommer att handlas på Stockholmsbörsen. Emissionskursen för preferensaktierna beräknas till 133 kronor vilket innebär en årlig avkastning på 7,5 procent.

Den förra aktieanalytikern Rutger Arnhult har via en rad förvärv snabbt skapat sig en stark position på den svenska fastighetsmarknaden. Han beskrivs ofta som en underdog med stora ambitioner och tillsammans med Balders Erik Selin är han en av de snabbast stigande stjärnorna på fastighetshimlen.

Rutger Arnhults inhopp i Klövern har kommit att ses som en slags utmaning mot Erik Paulsson och hans position som kungen av Fastighetssverige. Bröderna Paulssons maktbolag Brinova äger fortfarande 5,4 procent av aktierna i Klövern men har helt förlorat makten över bolaget.

På tisdagen meddelades också att Rutger Arnhult nu själv sätter sig på vd-stolen i Klövern. Sedan tidigare stod det klart att förre vd:n Gustaf Hermelin istället tar över som vd på just Brinova. Gustaf Hermelin har för övrigt varit med och byggt upp Klövern och äger fortfarande aktier för drygt 55 Mkr i bolaget.

För honom och Klöverns övriga aktieägare innebär affären framför allt att bolaget växer vilket är positivt då det skapar större intresse från aktiemarknaden och media. Aktien får dessutom en ytterligare spridning och blir mer likvid, bolaget kan komma att ingå i fler aktieindex och med sin större storlek eventuellt också få lättare med finansiering.

Rutger Arnhults ambition lär inte vara mättad i och med dagens affär. Han är även näst största ägare i Sagax, men där har hans fusionsplaner stött på patrull i form av övriga storägare. Med Arnhult på vd-stolen i Klövern lär inte heller spekulationerna om ett samgående med Corem minska.