Det har varit ett tungt år för fastighetsaktier. Stockholmsbörsens fastighetsindex har fallit 10% sedan årsskiftet, samtidigt som hela börsen stigit 10%.

Ändå ser bolagen inte sämre ut fundamentalt. Fastighetsvärdena har stigit svagt i nio kvartal i följd, enligt Handelsbankens nya fastighetsrapport. Vinst och substansvärde per aktie har ökat, och allt fler bolag köper tillbaka egna aktier.

Problemet som Handelsbanken lyfter är statslåneräntan. Sedan oktober 2024 har den svenska femåriga räntan stigit cirka 1 procentenhet. Under samma period har fastighetsindex fallit 34%, trots att förväntad vinst 12 månader framåt stigit 5%.

”Högre marknadsräntor har fortsatt att väga tyngre än förbättringarna i bolagens verksamheter”, skriver Handelsbanken.

Från bred optimism till selektiv

I majrapporten var Handelsbanken brett positiv till fastighetsaktier. Nu är tonen mer pessimistisk. Banken räknar med att sektorn stiger 10% de kommande tolv månaderna, baserat på snittet av riktkurserna för de 19 bolag banken bevakar.

Redan i oktober sänktes vinstprognoserna per aktie med cirka 3% för 2027 och 4% för 2028, främst på grund av högre finansieringskostnader. Vinsttillväxten väntas nu bli 9% i år, 5% 2027 och 4% 2028.

Värderingen är låg relativt värdet på fastigheterna de äger. Substansrabatten är cirka 39%, och P/E-talet 12 månader framåt cirka 14 gånger mot ett historiskt snitt på 19. En återgång till historisk P/E skulle ge 40% kurspotential, och till historisk substansvärdering 60%. Men Handelsbanken kallar det räkneexempel, inte förväntningar.

Logistik vinner, kontor och bostäder förlorar

Handelsbanken drar en linje mellan segmenten i rapporten. Högavkastande fastigheter inom lager, logistik och lätt industri har större buffert mot högre räntor. Bostäder, med hög belåning och låg direktavkastning, är mest utsatta.

Kontor beskrivs som en problemtyngd kategori. Vakansgraden hos kontorsbolagen har stigit till över 12%, och banken räknar med att den fortsätter upp en bit in i 2027. AI och minskad kontorsyta per anställd gör återhämtningen osäker. Eftersom kontor utgör cirka 37% av fastighetsindex ser banken en bred uppvärdering av sektorn inom tolv månader som osannolik.

Kursutvecklingen i år följer delvis det mönstret. Kontorsbolagen Atrium Ljungberg (–32%), Fabege (–18%) och Wihlborgs (–18%) hör till årets förlorare. Störst är raset för de hårdast belånade: SBB och Corem har nästan halverats.

Men logistikbolagen har inte gått bra heller. Catena är ned 12% och Sagax 4%. Årets klara undantag är Castellum, upp 28%, efter en strategiomläggning med fastighetsförsäljningar för 24 mdr kr.

Fastighetsaktierna i år