JM har ännu inte rapporterat sitt andra kvartal men de uppgifter som bolaget släppt under perioden pekar på att utvecklingen går i rätt riktning.

Kan aktieägarna se fram emot lite positiva besked om två veckor?

"Ja, när det gäller bostadsmarknaden generellt så har den förbättring som vi såg redan första kvartalet fortsatt. När det gäller JM så har vi under andra kvartalet sett en fortsatt förbättrad efterfrågan på bostäder i Sverige." 

Vågar du säga att det vänt?

"Nej, det tror jag man vågar säga först om något år. Det är en rätt komplex marknad som är beroende av såväl räntor som hur det går för näringslivet i övrigt. Till dess gäller det att fortsätta och hålla i kostnadskostymen."

JM:s vd Johan Skoglund är brunbränd efter sommarens segelsemester. Även om han verkar avspänd och positiv är det lätt att gissa att stämningen är något tryckt i JM:s lokaler. Sedan varslen förra hösten har 600 av arbetskamraterna lämnat bolaget.

"Under en period så blir det naturligtvis sämre stämning", medger Johan Skoglund.

Har ni lyckats behålla rätt kompetens?

"Ja, jag tycker vi lyckats ganska bra även om naturligtvis måste följa LAS. Vi har bland annat gått ut med erbjudande till anställda över 62 år. Det är tråkigt att så många tvingades gå."

Förra hösten gick byggbolagen in i väggen, så även JM. Såväl efterfrågan som möjligheterna till finansiering försvann vilket gjorde de tvingades stoppa planerade byggprojekt.Även det nya året började trögt.

JM:s rapport för första kvartalet rosade inte marknaden. Resultatet, antalet sålda bostäder och antalet byggstarter var mindre än förväntat.

Johan Skoglund sade emellertid vid presentationen i april att JM planerade mellan 15 och 20 nya projekt under kvartal två och tre, om inte bankerna sätter käppar i hjulen.

I början av juli kom ett pressmeddelande där JM berättade att bolaget nu har tillräckligt mycket bokningar för att starta 15 nya projekt med bostads- och äganderätter. För drygt två tredjedelar av projekten är finansieringen redan klar.

Betyder det att finansieringen inte längre är ett problem?

"Läget när det gäller finansiering har lättat men när det gäller projekten som vi vill starta i kvartal tre och fyra är vi inte i hamn än."

Kan du berätta lite om villkoren för finansiering jämfört med tidigare?

"Räntorna är lägre men bankerna tar ut högre marginaler. För något år sedan betalade vi räntor motsvarande Stibor plus 15 punkter. I dag handlar det om mellan 100 och 150 plus Stibor."

Dessutom tar förhandlingarna, enligt Johan Skoglund, längre tid.

"För några år sedan när det fanns kapital därute så räckte det att en av våra regionchefer skickade ut en förfrågan och så fick vi in en massa anbud. I dag krävs det att jag eller finansdirektören är med och diskuterar med bankerna."

JM har en försiktig affärsstrategi. Innan nya byggprojekt startas ska mellan 30 och 50 procent av lägenheterna var bokade eller sålda.

För en betraktare kan det te sig lite märkligt. JM har överflödigt kapacitet, en bra möjlighet att pressa leverantörspriser och skulle med lite flyt kunna tillhandahålla inflyttningsklara lägenheter när konjunkturen vänder.

Borde inte JM bygga mer på spekulation?

"Jo, det kan man tycka. Men nu är det så att vår affärsmodell bygger på förförsäljning. Det gör dessutom att vi får en bra bild av marknaden innan vi börjar bygga. När husen står klara kan det ju visa sig att det är fel läge, fel priser eller fel sammansättning av lägenheter."

Är marknaden så svår att läsa?

"Nja, det är inte det normala men det har hänt att vi fått dra tillbaka ett planerat projekt."Sedan tillägger han: "Det finns inga banker som i dag skulle låna ut till spekulation, så det är inte bara upp till oss."

Samma sak när det gäller förvärv, är det inte läge att gå ut och köpa nu?

"Absolut. Vi har inte gjort några förvärv men det beror delvis på att vi har 30 000 byggrätter redan och därför inte behöver köpa på oss fler. Men dyker det upp rätt objekt så gör vi förvärv."

JM:s stora byggrättsportfölj har varit ett återkommande ämne på analytikerträffar de senaste åren.

Varför har ni så stor byggrättsportfölj?

"Så här är det. I vår portfölj har vi såväl betalda byggrätter som optioner att bygga. I en idealisk värld så skulle vi naturligtvis vilja disponera alla som optioner. Men med bostadspriser som innan krisen steg i många år så krävde säljarna att få betalt direkt. När det gäller storleken så har vi sagt att borde ha ungefär fyra gånger så många bostadsrätter som vi producerar på ett år. Den storleken är nödvändig för att produktionerna ska flyta på."

I dag har JM betydligt fler byggrätter än så i portföljen men Johan Skoglund ser inte det som något större problem.

"Nej, en byggrättsportfölj är inget varulager. Ibland kommer det loss attraktiva områden och då gäller det att köpa och sedan sitta på marken till dess det blir aktuellt att bygga."

Som ett exempel nämner Johan Skoglund före detta statliga Vin & Sprits före detta lager i Årsta.

"I storstäderna handlar det ofta om mark som blir tillgänglig när gammal industri flyttar och då gäller det att passa på."

JM:s fokus ligger på bostäder. Vore det inte bra med ett ben till att stå på i dåliga tider?

"Nej, det är klart att vi drabbas hårdare vid nedgångar som höstas men jag tror på att vara riktigt bra på en sak och vi kan bostäder."

Johan Skoglund tillträdde som vd för JM 2002, strax efter it-kraschen.

Har du användning av erfarenheterna från den tiden i dag?

"Självklart, även om det var en helt annan kraft i fallet den här gången. Vi har blivit bättre på att läsa marknaden och märker till exempel när Volvo tänkt varsla innan det blir offentligt. Då var det Stockholm som drabbades värst, den här gången är det Västsverige."

En ny insikt den här gången är dock, enligt Johan Skoglund, vikten av en fungerande bankverksamhet.