Rapportsäsongen drar igång med full kraft den här veckan och beredda på startlinjen står bland annat en handfull fastighetsbolag. Dagon (som är under uppköp av Klövern), Castellum, Klövern och Atrium Ljungberg redovisar alla sina kvartalssiffror under de närmaste dagarna.

Börsens fastighetsbolag har hittills i år haft en väldigt blandad utveckling med allt från kursuppgångar på 20-30 procent för Balder och Fast Partner till nedgångar på 6-7 procent för Kungsleden och Klövern.

Det som kanske framför allt oroat investerarna inför 2012 när det gäller fastighetsbolagen är möjligheterna att finansiera fortsatta affärer. Den statsfinansiella krisen i Europa i kombination med hårdare regler har satt en ökad press på banksystemet med en mer restriktiv utlåning som följd. Med sämre tillgång till finansiering, eller finansiering till högre kostnader, kyls fastighetsmarknaden av och priserna faller.

Under det första kvartalet i år har dock inte några negativa effekter kunnat märkas. Tvärt om rivstartade året med fastighetsaffärer för totalt 25,3 miljarder kronor i Sverige enligt statistik från konsulten Jones Lang Lasalle. Det är en siffra som ligger i nivå med toppåren 2006 och 2007 och innebär en ökning med 20 procent jämfört med samma period 2010.

Stockholmsregionen är hetast och dubblade affärsvolymerna jämfört med året innan. Av de totala affärerna (räknat i kronor) stod Stockholmsområdet för 45 procent. Intresset från utlandet är också fortsatt stort och utländska aktörer svarade för cirka 30 procent av de totala affärerna.

Givet den starka inledningen på året så räknar Jones Lang Lasalle med att affärshumöret kommer att hålla sig väl uppe i den svenska fastighetsbranschen under 2012.

Mot de negativa effekterna från en mer försiktig banksektor står de positiva effekterna från fortsatt låga räntor till följd av det dystra läget i omvärlden. Låga kort- och långräntor är positivt för fastighetsbolagen dels eftersom effekten av de stigande lånekostnaderna (som är den överlägset största kostnaden för ett fastighetsbolag) dämpas och även eftersom fastighetsköparnas avkastningskrav sjunker. Fortsatt låga avkastningskrav innebär höga priser och stabila substansvärden.

Med dagens mycket nedtryckta räntor på statsobligationer blir fastigheter också ett allt mer intressant alternativ för livbolagen vilket även det bidrar till att hålla uppe transaktionsvolymer och priser.

Konjunkturutvecklingen är förstås fortfarande den viktigaste faktorn för efterfrågan på kommersiella lokaler. Med nuvarande prognoser för svensk ekonomi de kommande åren tycks dock flertalet bedömare räkna med att de negativa effekterna på fastighetsmarknaden kommer att vara relativt små. Med de långa ledtider som råder i fastighetsbranschen ligger också eventuella negativa effekter från ett svagt 2012 en bra bit in på 2013.

På motsvarande sätt är det i år vi kommer att se effekterna av ett 2011 som för  många av börsens fastighetsbolag var rätt hyggligt. Nettouthyrningen för flera bolag var positiv för året vilket innebär lägre vakanser, bättre lönsamhet och högre hyresintäkter under innevarande år. Hyresintäkterna kommer även att öka med drygt 2,5 procent under 2012 till följd av att de justeras upp för inflationen under förra året.

Många bedömare räknar även med att inflationen kommer att leta sig allt högre i spåren av alla billiga krediter som pumpas ut för att hålla det finansiella systemet igång under eurokrisen. Med stigande inflation ökar intresset för fastigheter, och andra reala tillgångar som skog och guld, ytterligare.

För innevarande år finns alltså gott om både positiva och negativa faktorer som kommer att påverka fastighetsbolagen. Ökade räntekostnader och svagt konjunkturläge hamnar i den negativa vågskålen medan stigande hyresintäkter och fortsatt köpintresse från bland andra livbolagen hamnar i den positiva.

Ett kvartal är kort tid och några större förändringar sedan bokslutsrapporterna är inte att vänta från fastighetsbolagen. 2012 års första kvartal bjöd dock på klart mildare väder än 2011 och energipriserna var betydligt lägre vilket kommer att innebära lägre driftkostnader och bättre lönsamhet.