Med sin tydliga inriktning mot handelsfastigheter intar Atrium Ljungberg en särställning bland de svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Drygt hälften av bolagets hyresintäkter kommer från butiker och Atrium Ljungberg äger fyra av landets femton största köpcentrum.

Det största är Sickla köpcentrum som Atrium Ljungberg på egen hand sedan 1997 utvecklat till en av Sveriges största handelsplatser med butiker, kontor och serviceinrättningar. I Stockholmsområdet äger bolaget även kända fastigheter som PUB och Glashuset vid Slussen. Andra stora handelsplatser är Gränby i Uppsala, Mobilia i Malmö och Farsta Centrum utanför Stockholm.

Huvudfokus inom Atrium Ljungberg är Stockholmsområdet som står för runt 80 procent av hyresintäkterna. Uppsala och Malmö genererar 9 respektive 7 procent av intäkterna och ytterligare fastigheter finns i Östersund, Västerås och Halmstad. Totalt äger Atrium Ljungberg 50 fastigheter värderade till knappt 21 miljarder kronor.

Handelsfastigheterna utgör 56 procent av intäkterna medan kontor står för 30 procent och bostäder 4.

Atrium Ljungberg ägnar sig inte särskilt mycket åt transaktioner och när de köper fastigheter gör de det oftast i syfte att utveckla och äga dessa fastigheter under lång tid. Försäljningar har skett huvudsakligen för att renodla beståndet mot de prioriterade marknaderna.

Projektverksamhet är en av bolagets styrkor och en av de stora attraktionskrafterna i aktien. Avkastningen på projekten har historiskt legat kring 30-50 procent. Målsättningen är att investera cirka 1 miljard kronor om året i projekt de kommande fem åren. Totalt har bolaget en portfölj av byggrätter och mark som motsvarar investeringar på cirka 6 miljarder kronor.

Det, tillsammans med Atrium Ljungbergs fina facit på området, skapar goda förutsättningar för en bra värdetillväxt under kommande år.

Bland Atrium Ljungbergs större pågående projekt finns Mobilia i Malmö där bolaget siktar på att genomföra en liknande förändring som i Sickla och utveckla köpcentrat till ett helt stadskvarter. Även i Kista utanför Stockholm pågår ett större projekt liksom flera kontorsprojekt i Sickla.

Atrium Ljungberg är resultatet av en sammanslagning mellan fastighetsbolagen Ljungberggruppen och Atrium, ägd av Konsumentföreningen Stockholm, hösten 2006. Familjerna Holmström och Ljungberg var ägare till Ljungberggruppen och tillsammans med Konsumentföreningen Stockholm kontrollerar de i dagsläget 73,5 procent av aktierna och 78,6 procent av rösterna.

Efter en kuppartad affär i slutet av 2010 där familjerna Holmström och Ljungberg bakom ryggen på Konsumentföreningen Stockholm köpte aktier av den tidigare storägaren Folksam är det nu de som har makten i Atrium Ljungberg.

Även om Atrium Ljungbergs inriktning mot handelsfastigheter och köpcentrum är lite unik så följer handeln i stort sett samma konjunkturmönster som den övriga ekonomin. Utvecklingen för detaljhandeln har inte varit särskilt stark det senaste året och prognoserna för innevarande år pekar inte mot någon kraftigare återhämtning.

För butikslokaler är det vanligt att hyreskontrakten innehåller dels en bashyra och dels en del som är baserad på butikens omsättning. I goda tider ger det fastighetsägaren del i köpcentrumets framgångar samtidigt som det sänker kostnaderna något för butiksägaren i sämre tider.

För närvarande utgör 99 procent av Atrium Ljungbergs hyresintäkter bashyror så någon större nedåtrisk föreligger inte i dessa. Sämre tider skulle däremot i vanlig ordning kunna leda till generellt lägre marknadshyror och ökade vakanser. Uthyrningsgraden för hela Atrium Ljungberg låg vid utgången av det tredje kvartalet på höga 94 procent.

Det har de senaste åren etablerats en lång rad handelsplatser i Stockholmsområdet. Den största risken för överetablering finns dock norr om staden där bland andra Bromma Blocks, Vällingby Centrum, Barkarby, Stinsen, Kista Galleria och om några år även jättebygget Mall of Scandinavia slåss om kunderna. Atrium har sina köpcenter söder om staden där konkurrensen inte är fullt lika hård.

Finansiellt tillhör Atrium Ljungberg de stabilare fastighetsbolagen på börsen. Belåningsgraden är låga 45,6 procent och räntetäckningsgraden 3 gånger.

I år är bolagets egen prognos ett förvaltningsresultat, alltså resultatet före värdeförändringar och skatt, på 640 Mkr. Det framstår som en försiktig prognos eftersom bolaget på rullande tolv månader vid utgången av det tredje kvartalet låg på 690 Mkr.

Med hjälp av färdigställda projekt och inflationsjustering av hyresavtalen väntas hyresintäkterna i år enligt databasen Factset öka till en bit över 1,8 miljarder kronor. Förvaltningsresultatet väntas därmed lyfta till cirka 760 Mkr.

Per aktie blir det 5,84 kronor vilket med dagens aktiekurs på 76,50 kronor ger en värdering på 13,1 gånger innevarande års väntade förvaltningsresultat. Värderingen i förhållande till substansen ligger på cirka 86 procent om man bortser från uppskjuten skatteskuld (som i realiteten oftast aldrig betalas). Hela börsen har gått bra på sistone och Atrium Ljungbergs värdering ligger i linje med fastighetssektorn i stort.

För 2010 blev utdelningen 2,40 kronor per aktie och en höjning till 2,50 för 2011 ligger i förväntningarna. Det ger en direktavkastning på 3,3 procent.

Strax före jul meddelade Stockholmsbörsen att Atrium Ljungberg från och med årsskiftet flyttas från Mid cap-listan till Large cap. Det har en viss betydelse för intresset för aktien framför allt från större fonder och institutioner som inte sällan är förvisade till just Large cap-bolag.

Som alltid när det gäller fastighetsbolag krävs det lite långsiktighet som investerare. Den förhållandevis låga risken och stora projektverksamheten gör dock att vi även fortsättningsvis ser Atrium Ljungberg som en köpvärd aktie.