Många går i villfarelsen att den starka prisuppgången på fastigheter de senaste decennierna är något helt unikt. Ingenting kunde vara mer felaktigt.

Sedan 1420-talet har Stockholm upplevt åtminstone fyra långa perioder med kraftigt stigande bopriser. I två av de fyra perioderna har uppgångarna varit häftigare än uppgången under de senaste decennierna. Det visar boken Banking, Bonds, National Wealth and Stockholm House Prices 1420-2020 som ges ut av Riksbanken och Ekerlids Förlag.

Allra mest ökade bopriserna från tidigt 1800-tal fram till början av 1900-talet, då steg priserna med 477 procent. Näst största uppgången var mellan 1570 och 1680. Under den här perioden växte Stockholm kraftigt och priserna ökade. Uppgången under den här perioden summeras till 471 procent.

Den nuvarande prisuppgången på fastigheter började år 1950. Fram till 2020 var uppgången 292 procent.

Ytterligare en period med stark prisuppgång var perioden efter stora nordiska kriget fram till mitten av 1700-talet.

När det gäller boprisnedgångar är det framför allt inflation och krig som ligger bakom.

Den största fastighetsprisnedgången som Stockholm upplevt var perioden 1705–1719. Då drabbades staden och Sverige både av krig, pest och hög inflation. Inflationstoppen låg på 124 procent under den här perioden.

Boprisraset under de åren blev 50 procent.

En annan stor nedgångsperiod var missväxten på 1690-talet, då befolkningen minskade. Bopriserna rasade med 50 procent.

Under 1900-talet finns tre tydliga nedgångsperioder. Dels första världskriget och inflationen som följde på detta, dels 1930-talskrisen och andra världskriget och inflationen som följde efter andra världskriget.

Forskningen visar alltså att boprisnedgångar normalt inte hänger ihop med finanskriser utan med krig, inflation och pandemier. Hur illa läget än varit så har fastighetspriserna aldrig rasat med mer än 50 procent i Stockholm.

Att krig särskilt i närområdet är förödande för fastighetspriserna är särskilt tydligt på grafen över fastighetspriserna i Stockholm och i Paris sedan medeltiden. Under den tyska ockupationen i början av 1940-talet föll fastighetspriserna handlöst. Samtidigt syns stora nordiska kriget i början av 1700-talet också tydligt.

Boken visar också att en arbetare på 1400-talet behövde jobba ungefär lika länge för att fiansiera sitt boende som person år 2021. Särskilt tufft var det på 1860-talet, då behövde man arbeta fyra gånger längre än idag för att finansiera boendet.