När Placera senast skrev om vad man ska tänka på innan man köper fritidshus var situationen en helt annan än den är nu. Då var det pandemi och fritidshusmarknaden var stekhet.

Nu kan man resa som man vill och vi är tillbaka på våra arbetsplatser, men vi har också en rejält mycket högre ränta och högre energikostnader.

I Idre och Åre har priserna gått ned med mer än 40 procent på ett år. Även om det inte riktigt hunnit visa sig i statistiken ännu, kan man inför fritidshussäsongen tänka sig prissänkningar också utanför fjällen.

Ett fritidshus kan vara allt från ett litet torp utan vatten och el till en vanlig villa, med allt vad det innebär i form av underhåll och kostnader som hör husägandet till.

Förutom att ta ställning till om du vill ha nära sjö eller skog och om du vill ha vinterbonat eller inte, så kan en checklista likt den nedan vara avgörande för om stugköpet blir din lugna oas eller ett svart hål i plånboken.

Magnus Hjelmér är vardagsekonom på Icabanken. Han tror att många underskattar kostnaden för att äga ett fritidshus, särskilt nu när i princip allt blivit dyrare.

”Jag tror att man räknar med lån och amorteringar, men det gäller att man verkligen räknar på driftskostnaderna.”

Magnus Hjelmér

Magnus Hjelmér tycker att den som funderar på att köpa ett lantställe ska fundera på vad det kostar per vecka som man faktiskt kan vara där.

”Det är lite som att räkna på vad det kostar att köpa släpvagnen jämfört med vad det kostar att hyra den när man verkligen behöver en. Är man en vecka i fjällen på vintern och en på sommaren kanske det är bättre att hyra.”

Att ha realistiska förväntningar på hur fritidshuset faktiskt passar in på kraven som finns i livet och från andra familjemedlemmar är en bra förutsättning inför köpet.

”Om man måste ta sig till jobbet på måndagen och om barnen går i skolan så är det bra att köpa inom en till två timmars resa hemifrån. Att ha nära gör det också lättare ifall man måste åka dit bara för att titta till något eller kanske klippa gräset, säger Magnus Hjelmér.

”Det är lätt att se den där romantiska Grumme tvättsåpa-reklamen framför sig, med en ensam liten stuga på en egen liten ö. Men blir det för svårt och dyrt att ta sig dit och om det är långt till matbutiken, då blir det lätt den typen av saker som gör att man inte nyttjar det som man borde.”

På nittiotalet var tevereklamen för Grumme tvättsåpa för många sinnebilden för det perfekta lantstället.

Här är listan på alla utgifter du ska ha med i beräkningen för att det efterlängtade sommarhuset inte blir dyrare än du tänkt dig:

Pantbrev och lagfart

Precis som när du köper villa måste du betala pantbrev och lagfart. Lantmäteriet tar en lagfartsavgift på 1,5 procent på köpeskillingen.

Om det inte finns pantbrev på huset, eller om du tar ett högre lån än vad den tidigare ägarens pantbrev medger, kostar det 2 procent av värdet på pantbrevet.

Räkneexempel:

Adam ska köpa ett fritidshus som kostar 1 000 000 kr. Han betalar 15 000 kr i lagfartsavgift (1 000 000 kr × 1,5 %).

Adam ska belåna sitt fritidshus till 60 %. Den tidigare ägarens pantbrev var på 300 000 kr. Således behöver han utöka det med 300 000 kr. För det får han betala 6 000 kr (300 000 kr × 2 %).

Fritidshuset kostar alltså Adam 1 021 000 kr vid själva köpet (1 000 000 + 15 000 + 6 000).

Vatten

Har ditt fritidshus egen brunn gäller det att undersöka om vattnet har tillräckligt bra kvalitet.

Har huset eget avlopp kan kommunen kräva kostsamma åtgärder ifall det inte uppfyller kraven. Du bör alltså ta reda på om avloppet har tillstånd och hur det ska skötas.

Ett avlopp som inte är godkänt kan kosta dig flera hundra tusen kronor. Du kan vända dig till kommunens miljökontor för att ta reda på vad som gäller för just ditt fritidshus.

Här kan du läsa mer om vad som gäller om du funderar på att köpa att hus med enskilt avlopp.

Något som också är värt att undersöka är eventuella planer för att dra kommunalt vatten. Det kan vara särskilt aktuellt i sommarstugeområden nära storstäderna där allt fler väljer att bosätta sig permanent.

Bestämmer en kommun sig för att installera kommunalt vatten i området där du har ditt fritidsboende kan du behöva betala flera hundra tusen kronor för att ansluta dig. Det är inte frivilligt.

Förutom frågorna som redan nämnts kan det vara bra att ta reda på hur mycket vatten som ryms i brunnen. Se till att du har realistiska förväntningar så att det inte blir en tråkig överraskning om brunnen inte är dimensionerad för din familjs vattenanvändning.

El

På många lantställen är elen av äldre modell och inte alls anpassad för det liv som du kanske är van vid hemma. Om du planerar att höja bekvämligheten med exempelvis disk- eller tvättmaskin, vill bygga en eluppvärmd bastu och installera infravärme är det bra att undersöka kapaciteten och eventuellt räkna med elarbeten i budgeten.

Uppvärmning

Eftersom många fritidshus ofta är byggda utifrån att de ska nyttjas den varma tiden på året är det inte ovanligt med direktverkande el.

Direktverkande el är dyrt och har du tänkt att utnyttja ditt hus även på vintern och tidig vår och höst kan det bli billigare i längden att installera en luftvärmepump exempelvis.

Oavsett ska du alltid räkna på vad uppvärmningen kommer att kosta dig.

Ett tips är att det finns energi-och klimatrådgivare i kommunen. Det är oberoende hjälp om man vill få hjälp med olika energialternativ.

Samfällighetsavgift, tomträttsavgäld och vägavgift

Om vägen fram till huset är en enskild väg kan de boende behöva stå för skötseln av vägen. Det kan drivas exempelvis genom en samfällighetsförening eller en vägförening. Även gemensamma bryggor och liknande kan underhållas på detta sätt.

Du betalar då en viss andel till föreningen. Det är inte frivilligt och det enda sättet att gå ur föreningen är flytta därifrån och sälja huset.

Förutom att ta reda på hur hög avgiften för vägen eller andra gemensamma anläggningar är och räkna med det i din budget kan det vara en god idé att fråga föreningens styrelse om några stora investeringar planeras i framtiden.

”Alla gemensamma avgifter påverkas direkt eller indirekt av högre inflation och ränta och man ska tänka på att kostnadsökningar som kan innebära avgiftshöjningar ofta kommer med en viss förskjutning”, säger Magnus Hjelmér.

Ta reda på hur mycket du behöver hjälpa till, om det är en samfällighet kanske det krävs att man är med på städdagar eller är båtvakt.

Om fritidshuset står på en tomträtt äger du inte själva marken, det gör i stället kommunen eller, mer ovanligt, staten. Tomträttsavgälden, alltså kommunens avgift för tomten, sätts på 10 till 20 år i taget. Alla kommuner erbjuder friköp av tomträtt, men priserna varierar kraftigt.

Sophämtning

Ta reda på vad sophämtningen kostar. En vanlig summa är kring 1 000-2 000 kronor per år.

De flesta kommuner erbjuder sommarhämtning av sopor, så i det fallet kan man fundera på om man ska vara där året om eller inte.

Fastighetsavgift

Varje år måste du betala en fastighetsavgift på 0,75 procent av taxeringsvärdet. Avgiften har ett tak som i år ligger på 8 349 kronor.

Har du ännu inte hunnit bygga något hus på din tomt ska du ändå skatta. Här kan du läsa mer om fastighetsavgiften.

Undersök byggloven

Något som man verkligen bör kontrollera med byggnadsnämnden är att alla byggnader som står på tomten har bygglov. Det är också bra att undersöka trädgården så att den planerade gäststugan exempelvis kan byggas så som du tänkt dig.

Husets skick

Att undersöka husets skick är förstås en självklarhet. Här gäller det att vara realist, både när det gäller din tid och din kompetens. Ett charmigt ruckel till torp kan vara en romantisk dröm, men snickarglädjen kan snabbt sina och projekten blir lätt övermäktiga när verkligheten smyger sig på.

”Att ha ett fritidshus är inte bara att äga, det är att underhålla och förvalta också, och alla typer av hus – både stora som små – behöver kräver någon form av underhåll”, säger Magnus Hjelmér.

Även det vanliga underhållet av ett friskt hus i gott skick, som att måla om med jämna mellanrum och ta hand om trädgården, bara i sig kan kräva mycket tid och pengar.

En besiktning av huset är nödvändighet om du vill vara säker på att fasaden, taket, grunden, avrinningen med mera fungerar som det ska. Det kan också vara bra att låta trycktesta eventuell eldstad.

Det är viktigt att vara extra noga med de sakerna som kan bli väldigt dyra att åtgärda, såsom grunden och taket. Det ska en fackman titta på.

”Man ska behandla ett köp av ett fritidshus som ett köp av en villa. Tyvärr är det lite större risker med tanke på att nyttjandegraden är låg. Hus mår bra att det spolas i rören och att värmen hålls konstant”, säger Magnus Hjelmér.

Utöka bufferten

Ett fritidshus, precis som en vanlig villa, kräver en större buffert för både väntade och oväntade utgifter. Om man inte redan har en budget är det bra att bryta ned kostnaden per år och börja spara redan nu så man vet att man kan betala det när det väl händer.

Exempel på hur en buffertbudget/underhållsplan skulle kunna se ut:

Billie har precis köpt en liten sommarstuga som i dagsläget inte har några renoveringsbehov, men då alla pengarna gick till stugköpet har hon inga pengar över till att utöka sin buffert ifall något skulle gå sönder eller behöva renoveras. Hon startar ett kombinerat buffert- och underhållssparande. Eftersom hon inte vet när hon behöver använda pengarna placerar hon 30 procent på ett sparkonto med ränta, fria uttag och statligt investeringsgaranti och resten i ett fondsparande.

Tak: 150 000 kr om 20 år, sparar idag 625 kr/mån (150 000 / 20 år /12 mån = 625 kr)

Fasad/fönster/dörrar: 30 000 kr om 10 år, sparar idag 250 kr/mån (30 000 / 10 år/ 12 mån = 250 kr)

Vitvaror/värmluftspump: 30 000 kr om 10 år, sparar idag 250 kr/mån (30 000 / 10 år/ 12 mån = 250 kr)

Övrigt: 375 kr/mån

Billie sparar alltså 1 500 kr i månaden (625 + 250 + 250+ 375) tills hon har tillräckligt stor buffert/renoveringsfond. 

Övriga kostnader:

Försäkring: kostnaden beror förstås på en rad faktorer, men mellan 3 000 och 5 000 kronor är en ungefärlig siffra.

Möbler, husgeråd, trädgårdsredskap och verktyg: I stället för att köpa allt nytt kan du höra efter med tidigare ägare om de kan vara beredda att lämna eller sälja något.

Resor till och från huset: Vad det kostar att transportera sig till och från huset är också bra att ha med i budgeten.

Internet: Särskilt om man har barn, men också för egen del om man tänkt att kunna jobba från fritidshuset på distans, bör man fundera på wifi om det är viktigt. Ta reda på om det finns bredband, eller hur man skulle kunna lösa det.

Sotning: Kostar några hundralappar per år.

Uthyrning

Du kan varje år hyra ut ditt fritidsboende skattefritt upp till 40 000 kronor plus ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten.

Det kan bli ett välbehövligt tillskott i fritidshusbudgeten, men man ska se till att inte göra någon glädjekalkyl.

”Köper jag en sommarstuga i ett attraktivt område är det antagligen lätt att få det uthyrt, men ett torp i djupaste skogen ska man se nyktert på uthyrningsgraden”, säger Magnus Hjelmér, som inte tycker att budgeten ska stå och falla på att bostaden ska bli uthyrd.

”Det var många som hade som plan att hyra ut sitt boende i Spanien, och så kom pandemirestriktionerna.”

Det är bra att tänka på att det kan vara ganska mycket jobb med att hyra ut sin fritidsbostad, även om det finns tjänster man kan köpa för att slippa göra det själv. Men då blir det förstås mindre pengar kvar för den som hyr ut.

Köpa bostadsrätt

När det kommer till att köpa en bostadsrätt för att ha som sitt fritidsboende gäller det såklart att även syna föreningens ekonomi, precis som när man köper en bostadsrätt för sitt permanentboende.

Om man landar i att man inte kommer att vara i huset mer än en till två veckor per år så tycker Magnus Hjelmér att man kan överväga någon typ av andelsboende.

”Utomlands och i fjällen är det vanligt att samäga och att man har ett visst antal veckor som man kan nyttja, då är det också ett kollektivt ansvar för renovering och underhåll.”