Så hög är rabatten i Balder nu

Aktier Balder är ett av alla fastighetsbolag som idag handlas med kraftig rabatt på börsen. Placera har gått igenom bolaget och tittat närmare på skuldsättningen, intjäningen och värderingen.

Högre räntor i kombination med hög skuldsättning har skapat oro för fastighetsbolagens framtida vinster. Några av börsens fastighetsbolag har länge, eller endast, existerat i en miljö med sjunkande räntor. Flera av börsens noterade fastighetsbolag har dock grundats i miljöer med styrräntor kring dagens 3,5 procent.  

Fastighetsbolaget Balder grundades 2005 av nuvarande huvudägaren Erik Selin. Samma år som bolaget grundades köpte Balder 21 fastigheter och noterades på Stockholmsbörsen. Under slutet på 2005 hade Sverige en styrränta på 1,5 procent, som fram till slutet på 2008 (finanskrisen) steg till 4,75 procent.

Erik Selin själv har flertalet gånger refererat sin framgång till tur och förmodligen syftat till Sveriges ränteutveckling sedan finanskrisen. Ett inslag av tur är sannolikt, dock är det uppenbart att Erik Selin har en bred kunskap och erfarenhet kring fastigheter och investeringar. Balder, vars aktie toppade strax över 120 kronor (korrigerat för split) handlas nu strax under 40 kronor, vilket innebär en nedgång om nästan 70 procent.

Balder äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Norden, Tyskland och Storbritannien. Per utgången av första kvartalet var Helsingfors (26 procent) största regionen. Förutom Helsingfors är Göteborg (19 procent), Stockholm (16 procent) och Köpenhamn (12 procent) viktiga regioner. Beståndet består av olika kategorier där bostäder är största kategorin (57 procent) följt av kontor (16 procent).

Källa: Balder

Hyresintäkternas utveckling är betydligt mindre volatila än aktiens rörelse på börsen. Sedan 2012 har hyresintäkterna ökat från 1,7 miljarder kronor, till fjolårets hyresintäkter på 10,5 miljarder kronor. Sedan 2012 har Balder nästan lyckats tiofaldiga förvaltningsresultat per aktie. 2012 var förvaltningsresultatet 0,46 kronor per aktie (korrigerat för split), vilket kan jämföras mot fjolårets förvaltningsresultat om 5,48 kronor per aktie.

Källa: Balder

Ett något mer speciellt fenomen gällande Balder är bidraget från intressebolagen, och dess karaktär. Intressebolag är företagen där Balder har ett betydande ägande och inflytande i. Bland annat är Balder största ägare i det norska fastighetsbolaget Entra, noterat på Oslobörsen. Dessutom är Balder största ägare i nischbanken Collector. Under fjolåret bidrog ägarandelen i Collector till drygt 600 miljoner kronor i rörelseintäkter för Balder och var största bidragsgivare gällande totala posten på 2,2 miljarder kronor.

Varje kvartal presenterar Balder en tabell med den aktuell intjäningen på det befintliga beståndet. Det ger en förenklad ögonblicksbild av intjäningen från det aktuella beståndet. Dock innehåller kalkylen ingen bedömning kring vakanser, valuta eller ränteförändringar. Kostnaderna för de räntebärande skulderna beräknas utifrån den genomsnittliga räntenivån inklusive effekter av derivatinstrument. Per utgången av första kvartalet i år hade Balder en genomsnittlig ränta om 2,4 procent.

Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-03-31* Förenklad kalkyl
Hyresintäkter 11 650 11 650
Fastighetskostnader -2 800 -2 800
Förv. och admin.kostnader -1 050 -1 050
Förv.resultat intressebolag 1 850 925
Rörelseresultat 9 650 8 725
Finansnetto, inkl. tomträttsavgäld -3 300 -5 500
Avgår innehav utan bestämmande inflytande -410 -205
Förvaltningsresultat 5 940 3 020
Skatt -1 230 -582
Resultat efter skatt 4 710 2 438
Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,15 2,67
Källa: Balder/Placera    

 

Tabellen över aktuell intjäningsförmåga gör det även möjligt att göra en förenklad känslighetsanalys. I den förenklade analysen antar jag oförändrade hyresintäkter (Risk för vakanser/kompenseras av höjningar) och oförändrade fastighets-, förvaltnings- och administrationskostnader.

Resultatet från intressebolagen, som bland annat består av andra fastighetsbolag där högre räntor rimligtvis bör minska resultatet framöver, antar vi till hälften. Det innebär att intressebolagen bidrar med 925 och rörelseresultatet för Balder summeras till drygt 8,7 miljarder kronor.

Den stora faktorn i kalkylen är räntan. Vi antar att räntan i aktuell intjäningsförmåga i rapporten för första kvartalet är satt till 2,4 procent (genomsnittsräntan per utgången av första kvartalet). I den förenklade kalkylen antar vi i stället en ränta om 4 procent som är närmare nuvarande marknadsräntor. Finansnettot inklusive tomträttsavgäld uppgår då till minus 5,5 miljarder kronor.

Vi antar samtidigt att posten ”avgår innehav utan bestämmande inflytande” halveras och samma skattesats i Balders egen beräkning. Dock värt att notera att skatten enligt Balder huvudsakligen avser uppskjuten skatt, vilket inte är kassaflödespåverkande.

Förvaltningsresultatet (innan skatt) är det mest relevanta resultatmåttet för fastighetsbolagen och i den förenklade kalkylen hamnar det 3 020 miljoner kronor, vilket motsvarar 2,67 kronor per aktie. Det kan även ställas mot förvaltningsresultatet per aktie i fjol som uppgick till 5,48 kronor per aktie.

Balder värderas idag till strax över 7 gånger förvaltningsresultat för fjolåret. Under av slutet av 2021 stod aktiekursen i 120 kronor som högst. Under samma år var förvaltningsresultat per aktie nästan 5 kronor, vilket innebar att börsen värderade bolaget till 24 gånger förvaltningsresultatet. Om Balders förvaltningsresultat per aktie landar på motsvarande nivå som den förenklade kalkylen värderas bolaget till strax över 15 gånger förvaltningsresultat.

Källa: Balder

En kritik och osäkerhet när det gäller fastighetsbolagen är skuldsättningen. Balders totala skulder inklusive hybridkapital (5 miljarder kronor) uppgick per utgången första kvartalet till strax över 141 miljarder kronor. Förutom storleken på skulden är även förfallostrukturen för lånen relevant.

Kommande tre åren (2023 – 2025) har Balder totalt cirka 43 miljarder i lån som förfaller och måste refinansieras. Balder har idag cirka 25 miljarder (varav 9,7 miljarder i likvida medel och finansiella placeringar) kronor i tillgänglig likviditet inklusive bekräftade lånelöften. Sannolikt lyckas bolaget refinansiera lånen, dock till betydligt högre räntor. Inom ett år har Balder totalt 7,8 miljarder kronor i obligationsförfall vilket är i linje med obligationsförvallen 2024 och 2025.

Per utgången av första kvartalet var majoriteten av Balders finansiering från Icke säkerställda obligationer. Flera av dessa är visserligen på långa löptider men behovet av goda relationer med bankerna lär behövas kommande år.

Källa: Balder

Balder bedömer att de totala tillgångarna uppgår till totalt nästan 268 miljarder kronor (skulder 141 miljarder). Det är dock viktigt att poängtera redovisningsmetoden av intressebolagen. Flera intressebolag (Collector, Brinova Fastigheter, Entra, och Stenhus Fastigheter) är noterade tillgångar som i Balders balansräkning värderas enligt anskaffningsvärdemetoden. Det innebär högre värden än aktuella börsvärden.  

Värderingen av Balders fastigheter bygger även stor del av interna värderingar. Bolaget gör också externa värderingar av fastigheterna, enligt bolagets VD och huvudägare Erik Selin är externa värderingar kostsamma och skapar ett begränsat värde på kvartalsbasis. Värt att notera är dock att Balder inte gjort lika stora nedskrivningar som andra bolag i sektorn.

Balders långsiktiga substansvärde (Net Asset Value) uppgick per utgången till 91,65 kronor per aktie. Det långsiktiga substansvärdet beräknas genom att summera egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare och uppskjuten skatt, för att sedan subtrahera räntederivaten och dela på antalet aktier. Det långsiktiga substansvärdet på 91,65 kronor per aktie kan ställas mot dagens börskurs på cirka 40 kronor.

Balder - Kursgraf fem år

Det är svårt att få en detaljerad förståelse för fastighetsbeståndet när det gäller större fastighetsbolag. Som investerare måste du ha förtroende för ledningens förmåga att förvalta och utveckla beståndet över tid. De stora rabatterna i de noterade fastighetsbolagen indikerar att börsen bland annat är skeptisk till fastighetsbolagens värderingar och förmåga att behålla vinstnivåerna. Att det kommersiella beståndet varit ett bra inflationsskydd med KPI-justerade hyror må vara starkt. Dock är det argumentet överdrivet då man endast tagit hänsyn till tillgången och missat skuldsidan där räntekostnaderna ökat i betydligt snabbare takt.  

Det är fortsatt en stor risk i fastighetssektorn och vi är förmodligen ännu inte igenom det värsta. Utländska investerare har uppenbart en negativ syn på svenska fastighetsbolagens skuldsättning, vilket också talar emot fastighetsaktierna kommande period. För att tjäna pengar på investeringar krävs det dock att som investerare köpa aktier när värderingarna är låga och utsikterna grumliga för att sedan få betalt för risken i ett senare skede. Börsens framåtblickande karaktär ska också understrykas i sammanhanget.

Balder har ett brett och diversifierat bestånd. Logiken kring intressebolagen, framför allt Collector, går att diskutera. Frågan är om Balder bör ses som ett fastighetsbolag eller investeringsbolag. Oavsett hur det klassificeras ska du som investerare vara medveten om bidraget från intressebolagen och karaktären på verksamheterna.

Det finns en hel del befogad kritik kring fastighetsbolagen, riskerna i sektorn och strukturen på verksamheterna. Vill man som investerare ha en exponering mot fastighetssektorn och är beredd på riskerna tror jag Balder är ett bra alternativ i sektorn.

*Tabellen visar intjäningsförmågan över en tolvmånadersperiod och ska inte ses som en prognos.

Mer från förstasidan

Placeras senaste aktieanalyser

Aktieanalyser

Här hittar du Placeras alla aktieanalyser

Marknadsöversikt

Stockholmsbörsen, OMXS30

I dag
-
Senast
-
{point.key}

Världsindex

Index +/- % Senast
DAX - -
Hang Seng - -
Nikkei - -

Valutor

Valuta +/- % Senast
USD/SEK - -
EUR/SEK - -
GBP/SEK - -
EUR/USD - -

Räntor

Ränta +/- % Senast
5-års ränta - -
10-års ränta - -

Råvaror

Råvara +/- % Senast
Olja - -
Guld - -
Silver - -
Koppar - -