Aktiemarknaden är uppenbart ambivalent när det gäller att värdera fastighetsbolagen och dess enorma skulder. Investerare flyr gärna affärsklimat där bolag som enbart lyckas överleva räknas som vinnare.
Balder har hittills lyckats parera de senaste årens ränteuppställ. Men vad aktiemarknaden är villig att betala för de rapporterade tillgångarna och faktiska skulderna varier kraftigt från tid till annan.
Källa: Balder
Per utgången av årsskiftet uppgick Balders rapporterade tillgångar till cirka 250 miljarder kronor och skulderna till cirka 135 miljarder. Under flera år efter finanskrisen var priset på Balders aktie väsentligt lägre än det långsiktigt rapporterade substansvärdet. När aktien i somras handlades som lägst uppgick rabatten till cirka 60 procent. Idag kostar aktien 65 kronor och vid utgången av årsskiftet uppgick det långsiktigt rapporterade substansvärdet till 85 kronor per aktie, vilket innebär en rabatt på 25 procent.
Källa: Balder
Varje kvartal presenterar bolaget en uppskattning av intjäningsförmågan på det aktuella beståndet. Det är en förenklad beräkning som varken tar hänsyn till eventuella vakanser, valutor eller ränteförändringar.
Vid utgången av årsskiftet uppskattade Balder att det aktuella beståndet kunde generera fem kronor per aktie i förvaltningsresultat för 2024.
Jämfört med den aktuella intjäningsförmågan vid ingången av 2023 är det ingen dramatisk skillnad på förvaltningsresultatet. Den största minusposten i form av finansnetto, där räntebetalningarna ligger, har ökat kraftigt både på årsbasis och i relation till procentuella förändringen på hyresintäkterna. Vikten av att ha väsentligt större tillgångar än skulder synliggörs genom det marginella genomslaget i förvaltningsresultatet.
Vid utgången av årsskiftet uppgick Balders genomsnittliga ränta till 2,9 procent. Majoriteten av Balders skulder är säkrade via finansiella instrument och lånen löper på olika löptider. Att genomsnittsräntan kommande år hamnar runt nuvarande marknadsräntor ter sig därför osannolikt.
En enkel kalkyl som baseras på Balders uppskattade intjäningsförmåga och dubblerade räntekostnader raderar dock nästan ut 70 procent av det uppskattade förvaltningsresultatet för i år. Ett sådant scenario resulterar i ett förvaltningsresultat per aktie på 1,64 kronor, exkluderat det nya antalet aktier som skapades vid nyemissionen i februari.
På drygt ett år har Balder vid två tillfällen valt att avvika från aktieägarnas företrädesrätt och genom nyemissioner öka antalet aktier med 5 procent.
Huvudägaren Erik Selin, kontrollerar nästan 50 procent av kapitalet och är tydlig huvudägare. När huvudsyftet skiftade till att bevara tillgångar blev det uppenbart hur ägare längre ner i listan ställde upp med kapital. Att printa nya aktier långt under det rapporterade substansvärdet är inget övriga aktieägare bör jubla åt, men är förmodligen det enda rätta utifrån förutsättningarna.
Mer glädjande för övriga aktieägare är kostnaderna på 150 000 kronor för att administrera de två kapitaltillskotten på totalt på tre miljarder kronor. Om inte annat skvallrar det om relationen mellan bolaget och de institutionella ägarna med djupa fickor.
På senaste telefonkonferensen pratade Erik Selin om en lugnare framtid med något högre finansieringskostnader och hyresintäkter. Obligationsmarknaden bedöms fungera bättre och bankernas negativa trend gällande utlåningen kan skapa incitament för ökad aktivitet från långivarna.
I det korta perspektivet är det svårt att bedöma aktiers riktning. De noterade fastighetsbolagen som lyckas överleva i nuvarande räntemiljö kommer att gå i motsatt riktning mot räntorna. Balder-aktiens största intradagsrörelse på drygt 15 procent kom i slutet på 2023 när amerikanska inflationssiffror kom in marginellt lägre än förväntat. Ett tydligt bevis på hur större flöden och sentiment i det korta perspektivet styr fastighetsaktier snarare än värdering och långsiktig intjäningsförmåga.
Vill man äga fastighetsaktier tror jag fortsatt att Balder är ett bra alternativ i sektorn. Men efter senaste tidens kurs- och värderingsdubbling är det ingen stress att köpa aktien. Bolagets huvudägare, som enligt bedömare har en bra näsa för affärer, delar sannolikt den med tanke på att han för bara två veckor sedan vara villig att spä ut sig själv på 65 kronor.
Vid ett köp på dessa nivåer ska du tro på fallande räntor i närtid, alternativt ha en tidshorisont som tillåter intjäningsförmågan att växa. Det mesta talar ändå för att Balder även denna gång lyckas överleva och likt fjolåret lyckas kvala in hos vinnarna bland börsens noterade fastighetsbolag.
