STOCKHOLM (Nyhetsbyrån Direkt) Pandox Dalata-affär är i hamn efter drygt fem månader. Utköpet ger Pandox 31 förvaltningsfastigheter och ytterligare en rad hotell under hyresavtal med externa fastighetsägare där Scandic kliver in som operatörspartner.

”För oss var Dalata en väldigt bra möjlighet att göra ett stort betydande förvärv som är lönsamt och som tillför oss 31 välskötta hotellfastigheter av hög kvalitet i ungefär det prissegment vi tittar på”, säger Pandox vd Liia Nõu till Nyhetsbyrån Direkt.

Dalata-förvärvet sker tillsammans med hotelloperatören Scandic som operatörspartner, där Pandox, efter en uppdelning av Dalatas verksamhet behåller de 31 förvaltningsfastigheterna i Irland och Storbritannien samtidigt som Scandic tar över den operativa driftsplattformen, som omfattar totalt 56 hotellverksamheter, för 500 miljoner euro.

Per det andra halvåret nästa år är planen att Pandox ska sitta på de 31 fastigheterna och ha hyresavtal med Scandic, som samtidigt tagit över ansvar för Dalatas personal, driftplattformen och de övriga hyresavtalen med externa fastighetsägare.

Förvärvets totala transaktionsvärde, efter förväntad avyttring till Scandic, uppgår till motsvarande cirka 13,3 miljarder kronor. Förvaltningsfastigheter till ett värde om cirka 16,7 miljarder kronor tillförs samtidigt Pandox affärssegment Hyresavtal.

”Vi har på det här sättet kunnat göra ett väldigt gott förvärv som ger närmare 3 miljarder i omedelbar värdetillväxt”, säger Liia Nõu.

Värdetillväxten hade dock kunnat bli ännu större. Pandox lade först ett bud värt 6:05 euro vilket sedan fick höjas till 6:45 euro för att få igenom.

Är du nöjd med prislappen?

”Absolut. Får man en värdetillväxt på 3 miljarder så är man ganska nöjd”, säger hon och fortsätter:

”Dalata handlades till rabatt och det var egentligen en av anledningarna till att de gick ut med en strategisk säljprocess”, säger Liia Nõu som uppger att Pandox, trots att de fick höja budet, lyckas köpa Dalata till ”en betydande rabatt” mot substansvärdet.

”Vi har dessutom skapat någonting annat. Vi renodlar och gör en ’carveout’ av hotellfastigheterna och tecknar omsättningsbaserade avtal med Scandic”, säger hon.

Förvärvs- och uppdelningsrelaterade engångskostnader uppskattar Pandox till cirka 770 miljoner kronor där en ”betydande del” förväntas belasta resultatet i det fjärde kvartalet 2025.

”En väldigt stor del är stämpelavgifter, både av köp av aktier och när man tecknar avtal. Sen har vi relativt höga legala kostnader. Både vi och Scandic är börsbolag och Dalata har varit ett noterat bolag – så det krävs en hel del formalia runt det hela.”

Pandox plockar 91,2 procent av Dalata medan norska Eiendomsspar, som är Pandox största ägare, sitter på 8,8 procent av aktierna i det förvärvade bolaget.

Kommer ni reglera ägandet på något sätt?

”Initialt kommer de kvarstå som ägare för det är så strukturen är uppsatt, men det är en liten minoritetsdel. På kort sikt till mellanlång sikt kommer de att vara kvar”, säger Liia Nõu.

Dalata-fastigheterna beskrivs av Pandox som ”av hög kvalitet” i måndagens pressmeddelande.

Så det kommer inte krävas större investeringar i fastigheterna?

”Byggnaderna är generellt av högre kvalitet än vad vi har i Pandox, så några större renoveringar behövs inte – men däremot finns det alltid möjligheter att göra nya värdeskapande investeringar, som att bygga extra rum till exempel.”

Utöver de 31 hotellen så pågår en konvertering av en kontorsfastighet till en hotellfastighet med 172 rum i Edinburgh, samt en utbyggnad av Clayton Cardiff Lane i Dublin med 115 rum. Projekten förväntas färdigställas 2026–2027.

I och med förvärvet stärker Pandox sin närvaro i både Irland och i Storbritannien, "bra marknader" för Pandox.

”Vi kommer ha 12 procent av våra rum i Irland efter det här. Det är fortfarande en väldigt liten del med tanke på att Irland är en stor marknad. Vi har 20 procent i UK vilket också är en ganska behaglig diversifiering av portföljen. Vi har inga problem att köpa mer hotell på de marknaderna, men vi har en ganska bra viktning mellan Norden, Tyskland, UK och Irland.”

Att uppdelningen av affären inte väntas slutföras förrän under det andra halvåret 2026 stoppar dock inte Pandox från att rikta blickarna mot andra potentiella affärer.

”Det här är en stor affär att få igenom och man ska ha full respekt för det jobbet som läggs ned för att få det här gjort. Samtidigt är vi fullt finansierade och har inga behov av att ta in eget kapital och är intresserade av titta på förvärv. Transaktionsmarkanden är ganska attraktiv just nu och hotellfastigheter är ett attraktivt tillgångsslag”, säger Liia Nõu och utvecklar:

”Vi har inte stängt några dörrar. Vi tittar alltid på kapitalallokering, men vi kanske inte gör två sådana här affärer till men det betyder inte att vi inte är öppna att köpa och sälja fortsatt.”

Pandox LTV, eller belåningsgrad, innan förvärvet låg runt 46-47 procent men ökar till 52 procent efter förvärvets slutförande. Det kan jämföras med Pandox finansiella policy om en belåningsgrad i intervallet 45–60 procent.

”Det är inte våldsamt högt utan ger utrymme. Samtidigt kanske vi också ser till att omsätta en del fastigheter vi har i portföljen.”

Någon marknad där det är mer troligt att ni säljer?

”Vi har en säljprocess pågående i Norden för att rent opportunistiskt se huruvida det finns ett intresse. Generellt är hotellfastigheter ganska attraktiva just nu och det finns ett stort intresse, vilket vi hoppas på. Allt handlar om rätt pris helt enkelt”, säger Pandox-chefen.

Emanuel Furuholm +46 8 5191 7925

Nyhetsbyrån Direkt