Fastighetsbolaget Wallenstams aktie klarade det tuffa börsåret 2011 bättre än de flesta och slutade året med en uppgång på drygt 7,5 procent.

Att hyra ut bostäder i storstadsområden är förmodligen det tryggaste ett fastighetsbolag kan ägna sig åt. Efterfrågan finns nästan alltid där och hyresintäkterna rullar in i en pålitlig ström. Wallenstam har hälften av sina hyresintäkter från bostäder, huvudsakligen belägna i Stockholm och Göteborg.

Kontor utgör cirka en fjärdedel av hyresintäkterna, butiker 13 procent och resten kommer från lager, skolor och annat. Uthyrningsgraden i hela beståndet låg vid utgången av det tredje kvartalet på höga 98 procent räknat på yta.

Med en belåningsgrad på fastighetsbeståndet på 54 procent är Wallenstam ett av de mindre belånade fastighetsbolagen på börsen. Det sänker så klart risken i verksamheten ytterligare.

Nackdelen med bostäder är att avkastningen är förhållandevis låg på bostadsfastigheter. Räknat som driftöverskottet i förhållande till bostädernas värde uppgår direktavkastningen för Wallenstams bostäder till 4 procent. Industri- och lagerfastigheter brukar till exempel ligga över 6 procent.

Wallenstam kombinerar dock den trygga och lite tråkiga förvaltningen av sitt bostadsbestånd med en relativt stor projektverksamhet där avkastningen är betydligt bättre.

Målsättningen är satt till 7 procents avkastning på investeringarna, men har de senaste åren snarare legat kring 30-40 procent. Inte minst i Stockholm bygger Wallenstam mycket och efterfrågan på hyresrätter i huvudstaden är stor.

Nästa år kommer Wallenstam att produktionsstarta 780 lägenheter i Stockholm vilket är en ökning med cirka 10 procent jämfört antalet lägenheter bolaget har i Stockholm idag.

Målsättningen för Wallenstam är att totalt producera 2 500 lägenheter under den nuvarande affärsplanen som sträcker sig fram till och med 2013. 1 100 är byggstartade eller i produktion och totalt 900 till kommer att startas nästa år.

Förutom produktion så är Wallenstam även aktiv på transaktionsmarknaden. Bara i år har bolaget köpt fastigheter för 1,9 miljarder kronor och sålt för drygt 1,2. Försäljningspriserna har i genomsnitt överstigit bolagets egen värdering av objekten med 5 procent.

En vanlig affär för Wallenstam är att omvandla hyreshusen till bostadsrättsföreningar, något som bolaget rapporterar att det fortfarande finns stort intresse för.

Wallenstam har sitt ursprung i Göteborg där bolaget grundades 1944. Även om Wallenstam för närvarande växer mycket i Stockholm är fortfarande Göteborg den största marknaden. Räknat i uthyrningsbar yta återfinns 62 procent av fastighetsbeståndet i Göteborg medan Stockholm står för 33 procent och Helsingborg 5 procent.

Att investera i egen elproduktion var populärt bland fastighetsbolag för några år sedan. Tillskottet av vindkraftverk och annat var dock inte alltid uppskattat på aktiemarknaden och flertalet bolag lade också ned elsatsningarna. Wallenstam är dock inte ett av dem och deras satsning på förnybar energi går vidare.

Målsättningen är att bli självförsörjande på el från förnybara källor till utgången av 2013. Under årets första nio månader investerade Wallenstam 345 Mkr i vind- och vattenkraft. Investeringarna hittills uppgår till cirka 75 procent av den bedömda effekt som krävs för självförsörjning.

Under den nuvarande affärsplanen är också målsättningen att nå ett substansvärde per aktie på 100 kronor vid utgången av 2013. Vid utgången av det tredje kvartalet var substansvärdet per aktie 76 kronor så en ökning på knappt 32 procent krävs för att nå målsättningen.

Skulle fastighetsmarknaden vika under kommande år lär det bli svårt att nå dit då fallande fastighetsvärden pressar tillbaka substansvärdet. Kommande års utdelningar dränerar också en del eget kapital.

Planerna för nyproduktion är dock som sagt ambitiösa och om värdetillväxten i projekten kan hålla sig kring de 30-40 procent som varit fallet de senaste fem åren så är det ett stort steg på vägen mot målet. Aktieåterköp bidrar också och under 2011 har Wallenstam köpt tillbaka 465 000 aktier vilket motsvarar 0,3 procent av det totala antalet.

Direktavkastningen ska man kanske inte hoppas allt för mycket på i Wallenstam när bolaget nu siktar på att bygga upp substansvärdet. Förra året delade bolaget ut motsvarande 1,17 kronor (justerat för splitten 3:1 som skedde tidigare i år) per aktie vilket med dagens kurs skulle ge en direktavkastning på 2 procent.

Historiskt sett har Wallenstam värderats ungefärligen i nivå med det egna kapitalet. I dagsläget handlas aktien till drygt 62 kronor vilket kan jämföras med det egna kapital per aktie vid utgången av det tredje kvartalet som var 58 kronor. Med den långsamma resultatutveckling som präglar fastighetsbranschen talar inte det för något kraftigare kurslyft i närtid.

Skulle Wallenstam dock nå sin målsättning om ett substansvärde på 100 kronor per aktie om två år så pekar det mot ett kurslyft på drygt 30 procent för aktien de kommande åren. De höga målsättningarna för framtiden och verksamhetens stabilitet gör aktien väl lämpad för en långsiktig investerare. Wallenstam har i år dessutom visat att det är en bra aktie att ha i portföljen i oroliga tider.

Med en aktiekurs som ligger en bit över eget kapital ser vi dock inte någon större lyftkraft i Wallenstam de närmaste kvartalen. Rekommendationen blir därför Neutral.