I december 1999 kostade medelvillan i Sverige 895 000 kronor. I oktober 2017 kostar medelvillan runt 3 miljoner kronor. En helt makalös prisuppgång men som har sina naturliga förklaringar.

De underliggande drivkrafterna bakom uppgången kan egentligen summeras i några huvudpunkter: Befolkningstillväxt, ett långvarigt strukturellt underskott på bostäder som ökat i takt med att nybyggandet varit alldeles för lågt, ekonomisk och finansiell tillväxt. Dessutom en amorteringskultur som i princip helt eroderat över tid.

Och sist men inte minst har givetvis ränteutvecklingen spelat en avgörande roll. Sverige och världen har upplevt en successiv räntenedgång som pågått i ungefär 25 år. I december 1999 hade visserligen Riksbankens styrränta sjunkit till då extremlåga 3,25 procent men minnen från betydligt högre räntenivåer fanns i färskt minne. I januari 1996 låg motsvarande ränta på 8,91 procent. Idag ligger Riksbankens ränta på -0,5 procent och den senaste räntehöjningen har lite drygt 5 år på nacken.

Det är dessutom nästan otäckt hur väl starten på de senaste årens kraftiga prisökningar på bostadsmarknaden sammanfaller med Riksbankens räntebeslut i december 2013. Det var vid detta möte som Riksbanken till slut kastade in handduken, efter flera år med grova prognosmissar, och för första gången sänkte sin ränta under 1 procent. Dessutom med ganska klara signaler om att nya räntesänkningar låg i pipeline. Den svenska inflationen låg vid tillfället på 0,1 procent.

Allra tydligast ses det här på villaprisutvecklingen i Stockholm (se diagram) men mönstret återupprepas, i lite olika grad, över i stort sett hela landet.

Under den här långa uppgångsfasen på bostadsmarknaden har det inte varit särskilt ovanligt med dödsrunor över prisutvecklingen. Dessutom har de haft en tendens att dyka upp under de mörka höstmånaderna när bostadsmarknaden normalt sett går in i en lugnare fas.

Så också den här hösten och ”prispessimisterna” – som är ett envist släkte – hävdar att det ”den här gången är annorlunda”. Visst finns det en chans/risk att vargen kommer just den här gången men det är svårt att se ett större prisfall i korten.

Det första som ska konstateras är att Sverige aldrig upplevt ett större prisfall på bostadsmarknaden när tillväxten varit hyggligt stark. Faktum är att i en studie av SEB på 16 länder så har ett prisfall under de omständigheterna bara skett 3 gånger på 40 år. I Sverige har sysselsättningen stigit i en årstakt av 2,7 procent under de tre senaste månaderna och indikatorerna pekar mot fortsatt tillväxt både i Sverige och världen. Så från ekonomin i stort kan det inte skönjas något större hot mot prisutvecklingen.

Räntorna lär heller inte stiga under överskådlig tid. Inflationen i Sverige har åter halkat under Riksbankens inflationsmål på 2 procent och givet hur Riksbanken agerat tidigare så ligger en räntesänkning egentligen närmare till hands. Eftersom utgångsläget för räntan är så extremt lär det inte ske men redan i december kan direktionen mycket väl komma att skjuta fram tidpunkten för en första räntehöjning.

SEB:s boprisindikator, som mäter vad hushållen tror om prisutvecklingen, sjönk i oktober och landade på 11 jämfört med 50 i septembermätningen (se diagram).

Ett dramatiskt fall men faktiskt är det fortfarande fler hushåll som tror på stigande än sjunkande priser. Senast boprisindikatorn låg på de här nivåerna var vid årsskiftet 2012/2013 och ett år senare hade bostadspriserna stigit med 7 - 10 procent.

Att bostadsbyggandet väntas sjunka under nästa år och att aktiekurserna för flera bostadsutvecklare närmast kollapsat är heller ingen garanti för att priserna på bostäder ska börja sjunka. Snarare pekar det mot att man på många håll missbedömt marknaden och helt enkelt byggt för dyrt. Lägre bostadsbyggande talar snarare för att trycket på det befintliga beståndet på sikt kommer att öka. Det strukturella underskottet på lämpliga bostäder kvarstår, trots allt.

En faktor som dock ensidigt talar för sjunkande bostadspriser är införandet av hårdare amorteringskrav. Eftersom det främst slår mot förstagångsköpare så stryper man inflödet längst ner i bostadskedjan. Både den lång- och kortsiktiga effekten är mycket svårbedömd. Folk måste ju trots allt ha någonstans att bo. Det återstår också att se om de nya amorteringskraven som Finansinspektionen föreslagit ens kommer att införas.

Pressbild

Erik Thedéen, Generaldirektör FI

Att bostadsmarknaden skulle gå in i en lugnare fas efter de senaste årens kraftiga prisuppgångar är heller inte något som skulle förvåna. Men den som sitter och försöker räkna hem prisfall på uppemot, eller över 10 procent har en hel del att bevisa. Svarta rubriker i tidningarna räcker inte.

SCB:s rubrik på oktober månads småhusbarometer, som publicerades den 9 november, var för övrigt att ”småhuspriserna fortsätter upp i flertalet län”.  Den genomsnittliga uppgången under den senaste tremånadersperioden landade på 2 procent och i årstakt har priserna stigit med 9 procent. 

Att det sedan kanske behövs en viss avsvalning på bostadsmarknaden är en helt annan fråga.