Det enormasuget efter bostäder håller i sig i Stockholmsområdet. Bostadsutvecklaren Besqab har fått en flygande start på det nya året och av den pågående produktionen är hela 97 procent redan såld. Kunderna slåss om objekten och tecknar avtal allt tidigare i köpprocessen. Priserna i Stockholmsregionen har fortsatt upp under det första kvartalet medan de i Uppsala planat ut.

Besqab harsnart varit noterat på Stockholmsbörsen i två år. Bolaget grundades 1989 och är besläktat med JM såtillvida att flera av grundarna tidigare jobbade där. Det gäller även vd Anette Frumerie. Besqab har ingen egen byggverksamhet utan ägnar sig enbart åt att utveckla bostäder, åt sig själva och åt andra.

Verksamhetendelas in i tre affärsområden: Projektutveckling Bostad, Construction Management samt Fastighetsutveckling. Det första svarar för nyproduktion av bostadsrätter och egna hem i Stockholm och Uppsala.  Construction Management är projektledning av andra uppdragsgivares bostadsprojekt, främst hyresrätter. Fastighetsutveckling är utveckling och förvaltning av vård- och omsorgsbostäder i samarbete med kommuner och privata vårdbolag.

Stockholmsområdet är Besqabs största geografiska marknad som i fjol svarade för drygt 80 procent av omsättningen i koncernen. Av den pågående produktionen på totalt 700 bostäder ligger 614 stycken i Stockholmsregionen.

Marknaden harsom sagt varit fortsatt stark under inledningen av året och det gäller framför allt i Stockholm. Besqab har efter en rad kvartal med stadigt krympande produktionsstarter nu under två kvartal i rad successivt startat produktion av allt fler bostäder. Produktionsstarterna är viktiga eftersom Besqab till största delen lever på att sälja bostäder. Producerar bolaget färre bostäder så finns det mindre att sälja framöver vilket sänker intäkter och resultat.

I det förstakvartalet i år startades produktion i tre projekt om sammanlagt 97 bostäder. Det är fortfarande färre än för ett år sedan men en högre siffra än närmast föregående kvartal. Den totala produktionen ligger som sagt på 700 bostäder vilket är i nivå med toppkvartalet i slutet av förra året på 717 bostäder.

Kapacitetsbegränsningar är sannolikt skälet till att Besqab under en period inte kunnat gasa på med nystarter i samma takt som förr. Antalet anställda i företaget närmar sig nu 100 och personalstyrkan var vid utgången av kvartalet 25 procent större än för ett år sedan. Hela byggsektorn har problem att hitta folk i tillräcklig takt och det gäller särskilt produktionsledare.

Peab beklagade sig för några dagar sedan i sin kvartalsrapport över stigande kostnader för underentreprenader, brist på kompetent personal och dyra markpriser. Det leder till en krypande kostnadsinflation i branschen och problemen är störst i storstadsregionerna, särskilt i Stockholm. Högre kostnader påverkar lönsamheten i byggprojekten negativt.

Besqab noterar dock fortfarande en stigande lönsamhet. Den underliggande rörelsemarginalen i det första kvartalet steg till 18,3 procent jämfört med 12,2 procent för ett år sedan. Marginalen var dock högre i Uppsala än i Stockholm. Besqab sålde under kvartalet av två vård- och omsorgsfastigheter vilket gav en reavinst på 59 Mkr. Räknar vi bort den ökade rörelseresultatet med 55 procent.

Konkurrensen om mark är stor framför allt i Stockholm, men det är såklart helt nödvändigt att fylla på byggrättsportföljen ändå. Under första kvartalet förvärvade Besqab 125 byggrätter i Stockholm och totalt sitter bolaget på 3 000 byggrätter i sin portfölj.

Bostadspriserna i Stockholmsregionen visade under slutet av förra året tecken på att plana ut. Det kom signaler om färre besök på visningarna i city och hushållens förväntningar på bostadspriserna dämpades. Den trenden tycks dock åter ha vänt under inledningen av 2016. Nu stiger priserna igen och hushållen förväntar sig fortsatta uppgångar.

Den skyhögaandelen sålda bostäder i Besqabs pågående produktion vittnar också om en smått panikartad marknad.

Skärpta amorteringskrav som införs inom kort kommer dock att innebära klart högre månadskostnader för bostadsköpare på andrahandsmarknaden. Nyproduktion kan visserligen undantas från amorteringskraven de första fem åren, men bostadsmarknaden fungerar som kommunicerande kärl och faller det på ett håll lär hela marknaden följa efter.

Den politiska viljan att kyla av bostadsmarknaden är en risk när det gäller både Besqab och JM. Samtidigt finns det också en stark politisk samsyn om att det behövs fler bostäder.

Inflyttningen till storstäderna är fortsatt stor och det finns fortfarande ett stort strukturellt underskott av bostäder, framför allt i Stockholmsregionen. Den stora flyktingmottagningen ökar behoven av bostäder generellt i landet. Dessutom ser svensk ekonomi ut att tuffa på i bra takt ett tag till och så länge folk har jobb brukar bostadspriserna vara motståndskraftiga. Besqab själva räknar sammantaget med en stabil prisbild på bolagets marknader.

De senaste tolv månaderna har Besqab skrapat ihop ett resultat på 21,60 kronor per aktie. Det rullande p/e-talet är 9,1. Bjässen JM värderas till 15,1 på sitt rullande resultat så Besqabs rabatt är 40 procent. En småbolagsrabatt är motiverad men inte fullt så stor.

Vinstutvecklingen framöver kommer att bero på bostadspriserna och på om Besqab orkar öka takten ytterligare i sin produktion. JM väntas enligt SME Direkt öka vinsterna med i snitt 13 procent om året de närmaste tre åren och Besqab borde inte behöva vara sämre än JM på den punkten.

Besqab gasar försiktigt med fler produktionsstarter och de fundamentala drivkrafterna på marknaden ser ut att förbli positiva under överskådlig tid.

I kraft av sin låga relativvärdering tycker vi Besqab är ett bra val för den som vill ha exponering mot en fortsatt glödhet bostadsmarknad i Stockholm. Rekommendationen blir köp.