Fastighetsbolaget Wallenstam meddelade på fredagen att första spadtaget nu tas i ett projekt att bygga 180 stycken bostadsrätter i Sundbyberg utanför Stockholm. Många fler projekt väntar i år och totalt räknar bolaget med att investera cirka 1 miljard kronor i nyproduktion av 1 300 lägenheter. Av dessa kommer merparten att produceras i Stockholmsområdet där behovet av inte minst hyresrätter är mycket stort. På bilden syns den så kallade Kungsholmsporten i Stockholm där Wallenstams båda höghus flankerar Essingeleden.

Mycket av lockelsen i Wallenstam ligger i bolagets framgångsrika produktion av framför allt hyresrätter i Stockholm och Göteborg. Wallenstam tecknade i slutet av augusti även en avsiktsförklaring med Uppsala kommun om att bygga 200 lägenheter om året under de kommande fem åren.

De 1 300 byggstarter som Wallenstam planerar för i år kan jämföras med de totalt 1 700 lägenheter som bolaget producerat sedan 2008, då den nuvarande femåriga affärsplanen lades fast. Det är alltså en kraftig tempoökning som genomförs och vd Hans Wallenstam konstaterade i början av året att behoven av bostäder på bolagets huvudmarknader är enormt.

Han såg en potential att producera cirka 1 500 lägenheter om året de kommande åren förutsatt att det går att få fram lämpliga markanvisningar.

Wallenstam kommer dock inte bara att investera i nyproduktion under 2013. Ytterligare cirka 1 miljard kronor kommer att investeras i befintliga bostäder och vindkraftverk. I den nuvarande affärsplanen ingår att bli självförsörjande på el till utgången av innevarande år.

Wallenstam äger totalt 41 stycken vindkraftverk och 3 vattenkraftverk med ytterligare 11 vindkraftverk under uppförande som beräknas tas i drift i år. Tillsammans kommer de 55 vind- och vattenkraftverken att generera knappt 110 megawatt vilket är den nivå som Wallenstam bedömer ska räcka för att bli självförsörjande. De första nio månaderna 2012 investerades 459 Mkr i vind- och vattenkraft.

Wallenstam har sitt ursprung i Göteborg där bolaget grundades 1944. Även om Wallenstam för närvarande växer mycket i Stockholm är fortfarande Göteborg den största marknaden. Räknat i uthyrningsbar yta återfinns 59 procent av fastighetsbeståndet i Göteborg medan Stockholm står för 36 procent och Helsingborg 5 procent.

Att hyra ut bostäder i storstadsområden är förmodligen det tryggaste ett fastighetsbolag kan ägna sig åt. Efterfrågan finns så gott som alltid där och hyresintäkterna rullar in i en pålitlig ström. Wallenstam har 44 procent av sina hyresintäkter från bostäder, huvudsakligen belägna i Stockholm och Göteborg.

Kontor utgör knappt 30 procent av hyresintäkterna (och de återfinns nästan uteslutande i Göteborg), butiker 13 procent och resten kommer från lager, skolor och annat. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och uthyrningsgraden i de kommersiella fastigheterna låg vid utgången av det tredje kvartalet på 95 procent räknat på yta.

En belåningsgrad på fastighetsbeståndet på 52 procent sänker risken i verksamheten ytterligare.

Låg risk brukar innebära låg avkastning och det gäller även i fastighetssammanhang. Avkastningen på bostäder, räknat som hyresintäkterna minus direkta driftkostnader i förhållande till fastigheternas värde, ligger för Wallenstam strax under 4 procent. Det kan jämföras med knappt 6 procent i det kommersiella beståndet.

Att bygga egna bostäder kan däremot ge en bra avkastning om det görs på ett bra sätt. Wallenstam startar inga nya projekt förrän de går att räkna hem med ett direktavkastningskrav på 7 procent. Det ger en bra marginal om tiderna skulle försämras och de senaste åren har värdetillväxten i projekten legat kring 30-40 procent jämfört med anskaffningskostnaderna.

Projektverksamheten är en viktig motor i Wallenstams värdeskapande och att bolaget nu ökar tempot bådar gott för framtiden. Vid utgången av det tredje kvartalet var substansvärdet per aktie 83 kronor och bolaget har en målsättning om att nå 100 kronor per aktie vid utgången av räkenskapsåret 2013.

Det är en mycket tuff utmaning att lyfta substansvärdet drygt 20 procent på bara ett år även om bolaget håller en hög takt i nyproduktionen. Wallenstam ser inte heller ut att få någon draghjälp i form av stigande marknadspriser som trycker upp värdet i det befintliga fastighetsbeståndet.

Aktieåterköp är ett sätt att få upp substansvärdet per aktie och det är något som Wallenstam ägnat sig åt i ganska stor omfattning genom åren. Under de första nio månaderna 2012 återköptes knappt 1,1 miljoner aktier värda runt 70-80 Mkr.

Historiskt sett har Wallenstam-aktien handlats strax över eget kapital och en bit under substansvärdet - som är det samma som eget kapital med tillägg av uppskjuten skatt som i realiteten inte behöver betalas.

Om vi antar att Wallenstam når sitt mål om ett substansvärde på 100 kronor vid utgången av 2013 (vilket som sagt är högst osäkert) skulle aktien utifrån de historiska nivåerna då handlas till cirka 85 kronor, knappt 10 procent över dagskursen.

Wallenstam är ingen högutdelare utan investerar pengarna i nya projekt istället. De närmaste årens direktavkastningar lär hamna väl under 2 procent.

Med undantag av en rejäl svacka i samband med finanskrisen har fastighetsbolaget Wallenstams aktieägare inte haft mycket att klaga på under 2000-talet. Aktiekursen har sedan 2009 på ett imponerande stabilt sätt arbetat sig upp nära 300 procent. Fjolåret blev ännu ett starkt år då kursen steg 25 procent. Med den ökade aktiviteten på projektsidan och ett fortsatt stort sug efter bostäder på Wallenstams huvudmarknader ser vi ingen anledning att tro att aktiens långsiktigt starka utveckling ska brytas.

I det korta perspektivet har aktien däremot efter en stark höst och vinter nått en historiskt sett hög värdering. Dagskursen motsvarar nära 95 procent av senast kända substansvärdet. Inom placera.nu:s horisont på 3-6 månader ser aktien därför inte direkt köpvärd ut, men för investerare med längre tålamod än så har Wallenstam-aktien ett imponerande facit för 2000-talet och fortsatt ljusa framtidsutsikter.

Rekommendationen för de närmaste kvartalen blir dock Neutral.