Fastighetsbolaget Castellum hade ett bra första kvartal. Hyresintäkterna ökade med 6,4 procent jämfört med samma period förra året och förvaltningsresultatet steg i motsvarande grad till 1,52 kronor per aktie.

Förvaltningsresultatet är närbesläktat med kassaflödet före förändringar i rörelsekapitalet och Castellum har som målsättning att öka detta med 10 procent om året. Utfallet på den fronten har varit lite blandat det senaste decenniet och förra året stannade ökningen på 1 procent.

En viktig komponent för att få upp hyresintäkter och kassaflöde är förädling och förbättring av de fastigheter som redan ägs och Castellum lägger ungefär 1 miljard kronor om året på investeringar i det befintliga beståndet. Under det första kvartalet investerades 244 Mkr i ny-, till- och ombyggnader.

Den höga aktiviteten när det gäller förbättringar innebär dock även ökade vakanser under tiden som projekten genomförs.

Särskilt när det gäller förvärv kan dock en hög vakansgrad vara positivt eftersom det ger möjlighet att öka intäkterna i snabbare takt än bara genom hyrehöjningar, som är en långsam process. Castellum har därför förvärvat en del vakanser, speciellt i Stockholmsområdet. Totalt summerar uthyrningsgraden till 88,7 procent i det första kvartalet.

Castellum är med sitt börsvärde på cirka 15,6 miljarder kronor Stockholmsbörsen största fastighetsbolag. Bolagets verksamhet sker i sex stycken relativt självständiga dotterbolag som vardera fokuserar på fem tillväxtregioner: Göteborg, Öresundsområdet, Stockholm, Mälardalen och Östra Götaland.

Två av dotterbolagen har fokus på Göteborgsområdet och Castellum har även sitt huvudkontor i Göteborg. Castellum ägde vid utgången av det första kvartalet 599 fastigheter värderade till 32 284 Mkr. Räknat på värdet av fastigheterna återfanns 32 procent i Göteborg, 21 procent i Öresundsområdet, 20 procent i Storstockholm, 15 procent i Mälardalen och 12 procent i Östra Götaland.

Två tredjedelar av beståndet utgörs av kontor och butiker medan 30 procent är lager och industrilokaler och resten projekt och mark.

Castellum hade vid utgången av kvartalet outnyttjade byggrätter motsvarande cirka 780 000 kvadratmeter och vd Håkan Hellström har flaggat för att bolaget den närmaste tiden kommer att bygga fler fastigheter på spekulation, alltså utan att ha hyresgäster klara. Orsaken är den starka konjunkturen som ger Castellum en tro på att kunna hyra ut lokalerna under projektets gång.

Håkan Hellström har även uttryckt en önskan om att stärka närvaron i Stockholmsområdet samt i Köpenhamn. Några köp i Stockholm har dock inte skett i år men väl en försäljning. I Köpenhamn köptes däremot en fastighet i mars.

Marknaden i Köpenhamn har inte alls återhämtat sig på samma sätt som den svenska och många banker har stora lån till bolag vars fastigheter är övervärderade. I takt med att bankerna accepterar de lägre värderingarna finns möjlighet att köpa till relativt attraktiva priser i Köpenhamn.

Castellums totala investeringsutrymme, inklusive investeringar i befintliga fastigheter, uppgår till cirka 2 miljarder kronor om året. Under det första kvartalet köptes fastigheter för 278 Mkr medan försäljningarna uppgick till 76 Mkr.

Castellum drivs med väl tilltagna marginaler och finanserna är mycket stabila. Belåningsgraden är låga 51 procent och räntetäckningsgraden var vid utgången av det första kvartalet 257 procent. Snitträntan var 4,1 procent och bindningstiden 2,4 år.

Fastighetsmarknaden tenderar att följa med konjunkturen med en eftersläpning på cirka ett år till följd av långa uppsägningstider i kontrakten. Marknaden väntas således fortsätta att förbättras den närmaste tiden med minskade vakanser, ett ökat antal transaktioner och stigande hyror.

Håkan Hellström har tidigare sagt sig räkna med att de närmaste två åren kunna hyra ut cirka 225 Mkr av de i nuläget totalt 396 Mkr som vakanserna motsvarade i årligt hyresvärde. Den motsvarar 8 procent av hyresintäkterna de senaste tolv månaderna.

Substansvärdet per aktie var för Castellum 91 kronor vid utgången av det första kvartalet vilket innebär att aktien handlas i nivå med substansen. Förvaltningsresultatet per aktie efter skatt uppgår för de senaste tolv månaderna till  6,69 kronor vilket innebär att aktien värderas till motsvarande p/e 13,6 för samma period.

Efter ett kraftigt kursrally under sensommaren förra året har Castellum-aktien haft svårt att lyfta vidare på Stockholmsbörsen. Kursen nådde upp mot 91 kronor redan i oktober förra året och i de trakterna är den fortfarande kvar (dock med en utdelning på 3,60 kronor per aktie dragen).

Castellum har dock historiskt bjudit aktieägarna på en genomsnittlig totalavkastningen de senaste tio åren på 16 procent om året och med bolagets stabilitet och starka historik lämpar sig aktien mycket väl som en långsiktig investering.

Placera.nu har dock en placeringshorisont på 6 månader i våra rekommendationer och i och med att den riktiga hettan nu tycks ha gått ur fastighetsaktierna tror vi inte heller att dagens värdering lämnar utrymme för något större kurslyft för Castellum de närmaste kvartalen.

Rekommendationen för Castellum är Neutral.