Castellums konstaterar att efterfrågan på kommersiella lokaler varit fortsatt hög under kvartalet även om en viss avmattning kunnat märkas. På Castellums delmarknader bedöms dock hyrorna vara stabila eller svagt stigande.

Under första kvartalet ökade hyresintäkter med 11,6 procent till 605 Mkr. Höjningen beror framförallt på genomförda investeringar. Därtill har hyresnivån i jämfört bestånd ökat med 3 procent samtidigt som den ekonomiska uthyrningsgraden ökat med 2,3 procentenheter till 89,3 procent.

Finansnettot uppgick till minus 137 Mkr jämfört med minus 113 Mkr samma kvartal i fjol. Ökningen beror på ett större fastighetsbestånd (14 Mkr) och att den genomsnittliga räntenivån ökat med 0,3 procentenheter till 4,4 procent (10 Mkr).

Castellums möjligheter till skattemässiga avskrivningar, avdrag för vissa investeringar på fastigheter samt att utnyttja förlustavdrag innebär att den betalda skatten är försumbar.

Det viktiga förvaltningsresultat det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar i fastighetsbeståndet och skatt ökade under första kvartalet med 9 procent till 225 Mkr (206). Det motsvarar 1,37 kronor per aktie. Förbättringen beror alltså på högre hyresintäkter men har begränsats av högre räntor.

Castellum konstaterar att antalet transaktioner på fastighetsmarknaden sjunkit vilket gör att värdeförändringarna i fastighetsbeståndet är svåra att uppskatta. I en kommentar skriver bolagets vd Håkan Hellström att den långvariga prisuppgången på kommersiella fastigheter verkar vara bruten.

I sin beståndsvärdering har bolaget justerat upp avkastningskravet med 0,1 procentenhet. I kombination med andra värdeförändringar utifrån förändrade kassaflöden, genomförda investeringar och projektvinster från ny- till- och ombyggnation redovisas en negativ, orealiserad, värdeförändring på 171 Mkr. Därtill hade bolagets oredovisade räntederivat ett negativt utfall på 44 Mkr.

Efter denna post redovisar Castellum ett resultat före skatt på 10 Mkr och efter skatt på 9 Mkr.

Det är emellertid förvaltningsresultatet som är det uthålliga resultatet. Det finns också en stark korrelation mellan förvaltningsresultatet och utdelningen.

För 2007 delade Castellum ut 3 kronor per aktie. Håller resultattrenden i sig bör det bli cirka 3,25 kronor för 2008. Vid aktuell kurs 66 kronor innebär det en direktavkastning på 4,9 procent.   

Aktierna i fastighetsbolaget Castellum har rasat med 35 procent det senaste året. I förhållande till substansvärdet på 82 kronor värderas bolaget med en rabatt på 20 procent.

Castellum har en hög direktavkastning och en låg värdering i förhållande till aktuellt substansvärde. Men det är inte tillräckligt för att motivera ett köp av aktien. Risken för att priserna på kommersiella fastigheter viker har dessutom ökat.

Vi sänker rekommendationen för aktien från köp till neutral på 3-6 månaders sikt.