Sven-Olof Johansson tog i veckan sats för att hans fastighetsbolag Fastpartner ska nå sin målsättning om ett bestånd värt 10 miljarder kronor vid utgången av 2014. Obligationer för 400 Mkr emitteras med möjlighet att låna upp ytterligare 100 Mkr vid ett senare tillfälle.

Pengarna ska dels användas för investeringar i nya och befintliga fastigheter men eventuellt också till att omstrukturera låneportföljen.

I och med dessa 400 Mkr har Fastpartner totalt emitterat obligationer för 1,2 miljarder kronor de senaste åren och i fjol emitterade bolaget även preferensaktier för en halv miljard.

Fastpartner jobbar mot offensivt ställda mål och förutom ett fastighetsbestånd om 10 miljarder kronor är målen hyresintäkter på mer än en miljard och ett på årsbasis rullande förvaltningsresultat på minst 400 Mkr. Målen sattes upp i bokslutet för 2012 och ska som sagt nås till utgången av 2014.

Vid utgången av 2013 var Fastpartners bestånd värderat till knappt 9,6 miljarder kronor och det rullande förvaltningsresultatet (kommande tolv månader) strax under 360 Mkr så bolaget är på god väg att nå målet. Det förra målet var att nå ett rullande förvaltningsresultat på 300 Mkr vid utgången av 2012. Facit blev dock bara drygt 280 Mkr bland annat på grund av Panaxias konkurs vilket drog undan nettointäkter på 26 Mkr.

Fastpartner har en tyngdpunkt i sitt fastighetsbestånd mot logistik och produktion i Stockholmsområdet och det är också där Sven-Olof Johansson ser det absolut mesta av den framtida tillväxten, möjligen kryddat med några fastigheter i universitetsstäder.

Av fjolårets hyresintäkter svarade Stockholmsområdet för 73 procent. Gävle är näst största förvaltningsenhet inom bolaget. Sett till fastighetstyp svarade logistik och produktion för 56 procent, kontor för 27 procent, butiker 8 procent, bostäder 2 procent och övrigt för 7 procent.

Fastpartner har gasat hårt de senaste åren och under fjolåret genomfördes fastighetsförvärv för 1,5 miljarder kronor och ytterligare 200 Mkr investerades i befintliga fastigheter. Året dessförinnan investerades 1,6 miljarder i nyförvärv och 140 Mkr i befintliga fastigheter. Beståndet har sedan början av 2011 ökat i värde från drygt 5 miljarder till dagens 9,6 miljarder.

En av Sven-Olof Johanssons ambitioner för fjolåret var att höja lönsamheten i förvaltningen ett snäpp och att få ned vakanserna. Överskottsgraden, som är ett slags bruttoresultat i fastighetsbolag, ökade också under 2013 till 64,8 procent från 61,4 procent året innan (som dock som sagt intäktsmässigt påverkades negativt av Panaxias konkurs).

De hyresintäkter på 1 miljard kronor som Fastpartner siktar mot är tänkt att generera ett driftnetto på 650 Mkr så lönsamhetsmässigt närmar sig Fastpartner målnivån 65 procents överskottsgrad.

Uthyrningsgraden har dock inte ökat utan backade istället till knappt 88 procent från 90 procent året innan. En låg uthyrningsgrad påverkar förstås intäkterna negativt, men är också en potential att öka dessa framöver utan att behöva köpa nya fastigheter. Ökar intäkterna från befintligt bestånd stärker det så klart ytterligare lönsamheten.

Fastpartner-aktien var relativt trögrörlig under stora delar av fjolåret. Fastighetssektorn gjorde överlag ett ryck på börsen över årsskiftet men för Fastpartner dröjde ända till februari innan aktien vaknade till liv. Sedan bokslutsrapporten har kursen studsat upp drygt 20 procent.

Räknat på den nuvarande intjäningsförmågan är värderingen relativt hög. Det rullande förvaltningsresultatet per stamaktie ligger på drygt 6,10 kronor vilket med dagens aktiekurs på 94 kronor ger ett p/e-tal på 15,3. Substansvärdet per stamaktie är samtidigt 65,80 kronor vilket innebär att aktien handlas med en premie på 43 procent.

Klarar Fastpartner sitt mål om 400 Mkr i förvaltningsresultat innebär det efter avdrag för preferensaktieägarnas utdelning på 34,5 Mkr ett resultat per aktie på knappt 6,90 kronor vilket med dagens kurs ger ett p/e-tal på 13,7. Utdelningen för 2013 föreslås bli 3,10 kronor per aktie vilket innebär en direktavkastning på 3,3 procent.

På dagens kursnivåer krävs det att Fastpartner når sina mål för att aktien ska se intressant ut. Bolaget är dock på god väg och tillväxtambitionerna lär heller inte stanna vid nuvarande målsättningar. Fastighetsmarknaden kvicknade till under slutet av fjolåret och affärerna började dugga allt tätare. Jakten på avkastning är fortsatt intensiv i dagens lågräntemiljö och framför allt pensionskapital fortsätter att söka sig till fastigheter som erbjuder en rimlig avkastning till relativt låg risk.

Transaktionsmarknaden väntas fortsätta stärkas i år och Sven-Olof Johansson själv säger sig räkna med en kraftig ökning mot fjolåret. Det borgar för stabila fastighetsvärden och förutsatt att konjunkturen stärks som förväntat så lär hyresnivåer och vakanser också utvecklas positivt.

Efter kursrusningen den senaste månaden tycker vi att Fastpartner-aktien känns fullvärderad på kort sikt.

Sven-Olof Johanssons affärsnäsa och höga tillväxtambitioner gör aktien intressant för en långsiktig investerare men med Placeras lite kortare horisont stannar rekommendationen vid Neutral.