Fastighetsbolaget Fabege fortsätter att gynnas av den starka efterfrågan på kontorsytor i Stockholm. Bolaget är helt fokuserat mot Stockholmsmarknaden och hela fastighetsbeståndet återfinns inom fem kilometers avstånd från innerstaden.

Flera år med bra konjunktur har gjort vakanserna i Stockholm låga och konkurrensen om kontorsytor i bra lägen slår nu igenom på hyresnivåerna. De kontrakt som Fabege omförhandlade under årets andra kvartal resulterade i hyreshöjningar på hela 27 procent.

Att bygga om eller bygga nytt är något som de flesta fastighetsbolag ägnar sig åt i någon form. Få bolag gör det dock i en sådan omfattning som Fabege. Totalt investerar bolaget cirka 2 miljarder kronor om året i sina utvecklingsprojekt.

För i år är dock målet satt till 2,5 miljarder då bolaget vid ingången av året hade projekt igång motsvarande 200 000 kvadratmeter kontorsytor. Det motsvarar en ökning av Fabeges befintliga uthyrningsbara ytor på nästan 20 procent.

De många projekten bidrar till stigande hyresintäkter men även till en förbättrad lönsamhet då det är moderna och energieffektiva fastigheter som tillkommer. Målet är att projekten ska avkasta minst 20 procent på investerat kapital. Det överträffas som regel och utfallet i det andra kvartalet landade på hela 82 procent. Det är tre större projekt som omvärderats då de närmar sig färdigställande.

Fabege bygger fortfarande mycket i Arenastaden i Solna norr om Stockholm. Bolaget har även köpt på sig fler byggrätter i angränsande områden. Arenastaden har till stora delar utvecklats av Fabege och blivit en stor framgång vilket också de stora uppvärderingarna i projekten vittnar om.

I takt med att Arenastaden färdigställs och vissa fastigheter säljs frigörs kapital till nya investeringar. Fabege meddelade exempelvis nyligen att bolaget investerat 750 Mkr i en kontorsfastighet som ska uppföras vid Globen söder om Stockholm.

Fabege har annars en ganska tydlig slagsida mot de norra delarna av Stockholm. Förutom en handfull fastigheter i Hammarby Sjöstad återfinns drygt 90 procent av värdena i Solna och i Stockholms innerstad.

Fabeges stora exponering mot Stockholms kontorsmarknad har varit mycket gynnsam de senaste åren. De rekordlåga räntorna i kombination med den starka konjunkturen och stora efterfrågan på kontorsytor har skapat unikt goda förutsättningar att tjäna pengar på fastigheter.

De låga räntorna gör också att mycket kapital som annars hade varit investerat i exempelvis obligationer istället har sökt sig till fastighetsmarknaden.Det har bidragit till prisuppgångar på fastigheter vilket lyft värdena på fastighetsportföljerna.

Fabege värderade vid halvårsskiftet sina 85 fastigheter till 42,4 miljarder kronor. De orealiserade värdeökningarna uppgick till 2,7 miljarder kronor varav projekten bidragit med 700 Mkr och resten är en effekt av prisuppgångar i marknaden.

Bortsett från värdeförändringar förbättrade Fabege sitt så kallade förvaltningsresultat med 10 procent under det första halvåret i år. Resultatförbättringen kommer sig av stigande hyresintäkter och sjunkande finansieringskostnader. Hyresintäkterna ökar framför allt till följd av att projekt färdigställs och börjar generera intäkter. Fabege har dock även framgångsrikt lyft hyresintäkterna i befintligt bestånd.

Räntor är den enskilt största utgiftsposten för fastighetsbolag och Fabeges snittränta fortsätter att sjunka vilket stärker resultaten. Under det första halvåret i år var räntenettot 7 procent lägre än för ett år sedan. I takt med att fastighetsvärdena stiger faller också belåningsgraden. Den var vid halvårsskiftet låga 49 procent.

Vid halvårsskiftet var det långsiktiga substansvärdet i Fabege 131 kronor per aktie. Det har ökat 28 procent sedan i fjol och med 14 procent sedan årsskiftet. Aktiekursen på dryga 146 kronor innebär en premie mot substans på knappt 12 procent.

Förutsättningarna för fastighetsbolagen har varit extremt gynnsamma under en tid och det stora frågetecknet kring sektorn är hur länge det ska stå sig. Storbritanniens förmodade utträde ur EU har skapat förutsättningar för fortsatt låga räntor men höjer samtidigt frågetecken kring konjunkturen. Det har också sedan i höstas kommit signaler om att finansieringsmöjligheterna inte är fullt lika goda längre för de svenska fastighetsbolagen.

Fabeges stora exponering mot Stockholm är en fördel i ett lite mer oroligt konjunkturläge. Urbaniseringstrenden är fortsatt stark och många företag söker sig till storstadsregionerna. Det internationella kapitalet tenderar också att leta objekt i de bästa lägena vilket ger Stockholmsmarknaden en extra stötdämpare.

Att bolaget bygger mycket själv är också gynnsamt i en het marknad där konkurrensen om de bästa objekten annars är hård.

Återkommande oro för räntor och konjunktur kommer sannolikt göra fastighetssektorn lite skakig på börsen. Fabege är dock fortfarande inne i en skördetid efter många års hårt arbete i Arenastaden. I kombination med en bra geografisk exponering och en stabil balansräkning tycker vi sammantaget att aktien är köpvärd.

Läs fler aktieanalyser från Placera.