Fastighetsbolaget Fabege har inlett 2015 starkt. Förutsättningarna för svenska fastighetsbolag generellt har varit i det närmaste optimala de senaste åren med rekordlåga finansieringskostnader och stor efterfrågan på både kontorsytor och fastigheter. Dessa trender har enligt Fabeges vd Christian Hermelin förstärkts ytterligare under det första kvartalet.

Efterfrågan på lokaler har nu nått sådana nivåer att hyrorna börjar röra sig uppåt på bred front. Fabege äger uteslutande kontorsfastigheter i Stockholm och räknat på fastighetsvärdena återfinns 46 procent av beståndet i innerstaden, 45 procent i Solna och återstående 9 procent i Hammarby Sjöstad.

Hyrestillväxten under första kvartalet har inte bara gällt innerstadsfastigheterna utan alla Fabeges områden. De kontrakt som har omförhandlats under perioden har i snitt resulterat i hyreshöjningar på hela 14 procent. Christian Hermelin räknar med fortsatt stigande hyresnivåer i kommande omförhandlingar.

Fabege ägde vid utgången av det första kvartalet 82 fastigheter värderade till 33,8 miljarder kronor. De låga räntorna och svårigheten att få avkastning på kapital har gjort att stora institutionella placerare som livbolag och andra sökt sig till fastighetsmarknaden där de allra bästa kontorsfastigheterna fortfarande avkastar mellan 4-5 procent.

Intresset för fastigheter driver upp priserna och höjer därmed också värdet på fastighetsbolagens bestånd. Fabeges fastighetsportfölj bedöms ha ökat i värde med 707 Mkr. Värdeökningen är orealiserad men den dyker ändå upp i resultaträkningen och påverkar periodens resultat kraftigt positivt. För att få en bättre bild av hur själva verksamheten utvecklas brukar man i fastighetsbolag räkna bort såväl realiserade som orealiserade värdeförändringar och kika på det som kallas förvaltningsresultat.

Fabeges förvaltningsresultat ökade med 12 procent i kvartalet jämfört med samma period året innan. Förbättringen skedde trots att Fabege sålt en del fastigheter jämfört med i fjol och totalt sett hade något lägre hyresintäkter i kvartalet. En mild vinter bidrog till förbättrad lönsamhet då kostnader för snöröjning blev låga. Bruttomarginalen i fastighetsförvaltningen, kallad överskottsgrad, steg till 70 procent från 68 procent i fjol.

Den största förbättringen har dock skett i finansieringskostnaderna som sjunkit med 10,5 procent till följd av lägre räntor. Den genomsnittliga räntan på Fabeges skulder var vid första kvartalets utgång 3,04 procent vilket kan jämföras med 3,47 procent för ett år sedan.

Förutom en stor exponering mot Stockholmsmarknaden som givet den starka urbaniseringstrenden långsiktigt erbjuder bäst förutsättningar för tillväxt och stigande priser i Sverige så är en styrka i Fabege bolagets stora och framgångsrika projektverksamhet.

Arenastaden i Solna utanför Stockholm är Fabeges alldeles egna stadsdel som håller på att byggas upp. Förutom nationalarenan kommer den att rymma en enorm shoppinggalleria, bostäder och kontorsytor för cirka 30 000 personer. Fabege äger 90 procent av kontorsytorna i området och under fjolåret tog hela projektet ett stort kliv framåt då tungviktarna SEB och Telia Sonera båda valde att flytta sina huvudkontor till Arenastaden.

Fabege bygger för närvarande 150 000 kvadratmeter kontorsytor i Arenastaden vilket är ungefär hälften av all kontorsproduktion som pågår i Stockholmsområdet. Bolaget har tidigare haft som målsättning att investera cirka 1,5 miljarder kronor om året i om-, ny- och tillbyggnader men givet det höga trycket i Solna för tillfället så kommer den nivån att höjas till 2,0 miljarder kronor de närmaste åren.

Målet är att projekten ska avkasta minst 20 procent på investerat kapital vilket med 2 miljarder blir en värdetillväxt på 400 Mkr eller runt 2,40 kronor per aktie och år.

Substansvärdet i Fabege uppgick vid utgången av det första kvartalet till 99 kronor per aktie och lägger vi även tillbaka underskottet i derivatportföljen ökar det till knappt 105 kronor. Det kan jämföras med aktiekursen på 129 kronor vilket således innebär en premie på 23 procent.

Enligt databasen Factset väntas förvaltningsresutlatet för Fabege i år landa i trakterna av 4,40 kronor per aktie vilket skulle innebära ett p/e-tal på 29. Vinsterna från den stora projektverksamheten dyker dock upp som värdeförändringar och fångas därför inte upp i förvaltningsresutlatet. Substansvärdet blir därför en bättre värdemätare och det egna kapitalet i Fabege väntas ha en tillväxt på dryga 9 procent i år och mer beskedliga 4 procent nästa år.

Värderingsmässigt sticker inte Fabege ut bland fastighetsbolagen på börsen. Hela sektorn är högt värderad och en premie på 23 procent mot substansen är nära snittet. Fastighetsaktier är volatila och synen på om de ska handlas med premie eller rabatt kan svänga snabbt och ge stora rörelser i kurserna.

För närvarande är marknaden perfekt för fastighetsbolagen, speciellt i Stockholm och rent fundamentalt lär de goda förutsättningarna bestå i närtid. Hur aktiemarknadens syn på sektorn kommer att utvecklas de närmaste kvartalen är desto svårare att förutspå.

Fabege-aktien är upp 30 procent bara i år och aktien har, precis som hela fastighetssektorn, varit rätt skakig på börsen på sistone. Så även om allt fortfarande ser toppen ut för bolaget rent fundamentalt tycker vi att riskerna i aktien känns lite för höga så här inför de historiskt sett skakiga sommarmånaderna på börsen.

Vi nöjer oss därför med en neutral rekommendation.