Byggbolaget JM fortsatte trenden i sektorn när bolaget på torsdagsmorgonen släppte sin halvårsapport. Det innebär en oväntat svag lönsamhet och en ökad försiktighet när det gäller att starta nya byggprojekt.

JM är till skillnad från NCC, Peab och Skanska helt inriktat på byggande av bostadsrätte. Bolaget är dessutom ganska hårt inriktat mot Stockholmsmarknaden, som svarar för drygt två tredjedelar av rörelseresultatet i koncernen.

Trenden på bostadsmarknaden har det senaste året varit svagt negativ med allt mer avvaktande köpare. Det beror dels på tuffare utlåningsvillkor från bankerna och dels på de allt mer oroande konjunktursignalerna från vår omvärld. Ett köp av en nyproducerad lägenhet görs upp till två år i förväg vilket kräver en viss optimism om framtiden.

För JM och andra byggbolag märks köparnas försiktighet i en allt mer utdragen försäljningsprocess där kontrakten ofta tecknas allt senare i projekten. För JM har andelen sålda och bokade lägenheter i de pågående projekten fallit från nivåer väl över 80 procent för ett par år sedan ned till 65 procent vid halvårsskiftet. Nivåer mellan 60 och 65 procent betecknas som normala så det är fortfarande en bra efterfrågan även om trenden är negativ.

Efter en trög inledning på året skriver JM i halvårsrapporten att efterfrågan också förbättrats något under andra kvartalet.

Kunderna väljer dock att boka lägenheterna istället för att köpa dom. Antalet sålda bostäder i det andra kvartalet nådde inte alls upp till väntade nivåer. Enligt JM är det främst i Stockholm som ett ökat antal bokningar ännu inte omvandlats till tecknade kontrakt och antalet sålda bostäder föll i kvartalet med 32 procent.

Ett kvitto på att JM ändå ser en bättre efterfrågan i Stockholm är att bolaget startade produktion av betydligt fler bostäder än det sålde i kvartalet. Antalet sålda bostäder i Stockholm var 252 stycken och antalet produktionsstartade 367 stycken. I samband med halvårsrapporten meddelade JM även att bolaget nu startar produktion av ytterligare 266 bostäder i ett 40-våningshus i Kista utanför Stockholm.

Bostad Riks är det näst största området inom JM-koncernen med drygt 16 procent av rörelseresultatet. Inom Riks bygger JM bostäder i ett antal tillväxtorder. Efterfrågan har framför allt mattats i Malmö medan priserna stigit i Göteborg och Uppsala. Jämfört med andra kvartalet i fjol sålde JM Bostad Riks 24 procent färre bostäder och produktionsstarterna minskades med 37 procent.

JM Bostad Utland består nästan uteslutande av Norge där JM precis som övriga byggbolag noterar en fortsatt bra efterfrågan. Inflyttning till storstäderna och hög efterfrågan på arbetskraft driver också en fortsatt ökad efterfrågan på bostäder och priserna har stigit under andra kvartalet. JM har även i Norge startat något fler bostäder än vad bolaget sålt.

Sammantaget landade JM:s omsättning i det andra kvartalet på 3,2 miljarder kronor vilket var i linje med förväntningarna enligt SME Direkts sammanställning av analytikerprognoser. Resultatet före skatt blev dock betydligt sämre än väntat på 310 Mkr mot konsensus på 375 Mkr.

De mer avvaktande köparna bidrar till att antalet nystartade projekt totalt sett minskade till 775 stycken vilket kan jämföras med snittprognosen på 830 stycken. JM vill normalt sett ha cirka 30-50 procent bokningar i ett projekt innan det får grönt ljus för att startas. Med mer avvaktande köpare tar det längre tid att få in den andelen ju fler lägenheter som byggs i varje projektetapp.

För att undvika det har JM gått ned i etappstorlek till i snitt 34 lägenheter per etapp från drygt 50 i kvartalet innan. Med färre lägenheter i varje etapp blir också effektiviteten i produktionen något sämre vilket påverkar lönsamheten negativt.

JM har byggt upp en organisation som ska klara ungefär 4 000 nystarter om året men de senaste tolv månaderna summerar till cirka 3 200 stycken. Den pågående produktionen är fortfarande hög men efter hand som färre nya bostäder påbörjas så kan kostymen framöver bli lite väl stor. JM var dock samtidigt för snabba att kraftfullt ställa sig på bromsen i finanskrisen och led av det när marknaden sedan oväntat snabbt studsade tillbaka.

Inflyttningen till framför allt Stockholm fortsätter att vara högre än nybyggnationen av bostäder vilket långsiktigt borgar för en fortsatt bra efterfrågan. Med ett osäkert konjunkturläge är det dock inte så konstigt om köparna blir mer tveksamma att teckna avtal om att köpa en lägenhet om kanske två år, inte minst eftersom det är svårt att veta vilket pris man kan få för sin eventuella gamla lägenhet så långt in i framtiden.

JM väntas enligt SME Direkt öka intäkterna med drygt 6 procent i år och redovisa en vinst per aktie på drygt 13 kronor. En lägre tillväxttakt men bibehållen rörelsemarginal på drygt 12 procent väntas nästa år lyfta vinsten till cirka 13,50 kronor. Med de prognoserna uppgår p/e-talen till 8,9 respektive 8,6.

JM hade vid halvårsskiftet en nettokassa på 65 Mkr och justerat för det värderas rörelsen till 6,2 gånger årets väntade rörelseresultat. Det är en bra bit under NCC och Peab som ligger kring 9,5. Även om bostadsbyggande är en viktig del av även deras verksamheter så har de även stora anläggningsverksamheter som gör dem något mindre konjunkturkänsliga.

Jämfört med övriga sektorn är JM således fortfarande lågt värderad. De allt färre nystarterna pekar dock mot lägre intäkter i framtiden. Många bedömare, inklusive JM:s vd Johan Skoglund räknar med ganska stabila bostadspriser i år, men vi tror ändå att de mörka molnen över konjunkturen skapar en oro kring bostadsmarknaden som håller tillbaka JM-akien ytterligare en tid.

Vi behåller därför vår Neutrala rekommendation.