För ganska precis ett år sedan lämnade NCC en omvänd vinstvarning inför sin bokslustrapport. Bolaget hade i det fjärde kvartalet resultatavräknat en stor mängd bostäder till oväntat bra priser vilket lyfte resultatet långt över analytikernas förväntningar.

I år var det nästan samma visa igen. Ingen omvänd vinstvarning, men NCC:s bostadsutveckling presterade ett rörelseresultat på 573 Mkr vilket var 12,5 procent bättre än väntat. I år överraskade även den kommersiella fastighetsutvecklingen positivt. Rörelseresultatet på 214 Mkr var 51 procent bättre än väntat.

Den något trögare bostadsmarknaden till trots så resultatavräknade faktiskt NCC fler bostäder i 2012 års fjärde kvartal än året innan. Snittpriserna var dessutom högre. Det beror huvudsakligen på att norska bostäder utgjorde en större andel jämfört med i fjol. Den norska bostadsmarknaden är fortfarande mycket het. Men även i Sverige och Danmark ökade faktiskt snittpriserna.

NCC beskriver dock marknadsförutsättningarna på bostadsmarknaden som i stort sett oförändrade under kvartalet. Prognosen för 2013 är också en stabil efterfrågan med oförändrade prisnivåer.

NCC vill inte starta nya bostadsprojekt utan att ha sålt en viss mängd av den pågående produktionen. I takt med att bostäder säljs och resultatavräknas startar bolaget därför nya projekt, och med många sålda bostäder i det fjärde kvartalet blev också byggstarterna många, faktiskt hela 51 procent fler än året innan.

Totalt hade NCC vid årsskiftet 5 800 bostäder i pågående produktion med Sverige, Finland, Tyskland och ryska St Petersburg som de största marknaderna. NCC har som målsättning att fram till 2015 öka antalet bostäder i produktion till 7 000.

Bolaget säljer sina egenutvecklade bostäder dels direkt till privatpersoner men också hela projekt till investerare (exempelvis kommunala bostadsbolag eller fastighetsbolag). I takt med att privatmarknaden blivit lite trögare så har investerarmarknaden blivit en viktigare kundgrupp för NCC. Bland annat flaggade bolaget i samband med bokslutsrapporten för att fler hyresrätter kommer att byggas i Sverige.

Efterfrågan på kommersiella fastigheter har också till viss del påverkats av konjunkturoron. Moderna fastigheter i bra lägen med stabila hyresgäster är fortfarande eftertraktade men intresset har svalnat något för övriga fastigheter. Utsikterna för 2013 hänger till stor del på hur europakonjunkturen utvecklas skriver NCC.

NCC:s byggenheter, Construction-enheterna, svarade 2012 för 60 procent av intäkterna och 43 procent av rörelseresultatet. Construction Sweden är klart störst och noterade i kvartalet en lägre försäljning och orderingång jämfört med samma period i fjol. Rörelsemarginalen var dock oförändrad på 4,4 procents vilket var ungefär som väntat.

NCC upprepar i samband med rapporten att lönsamheten i nya order ligger högre än dagens snittnivåer. Bolaget är dock fortfarande inte nöjt med de marginaler som presteras i den svenska byggrörelsen och har vidtagit ett antal åtgärder för att säkerställa att den verksamheten styrs på ett bättre sätt.

Lönsamheten i den finska byggverksamheten har förbättrats och marginalen på 2,6 procent i kvartalet var klart bättre än väntat. I Danmark och Norge landade marginalerna aningen under väntade nivåer.

Att Norge för närvarande är den klart hetaste byggmarknaden i Norden bekräftas av NCC:s orderbok som vid årsskiftet var 85 procent större än året innan. NCC gör i rapporten bedömningen att Norge under 2013 kommer att ha den starkaste utvecklingen av de nordiska byggmarknaderna. Övriga marknader, speciellt Finland, spås en svagare utveckling.

Den samlade orderingången i fjärde kvartalet uppgick till 15,4 miljarder kronor vilket var drygt 6 procent bättre än väntat, inte minst lyft av de många produktionsstarterna inom bostadsutvecklingen. NCC:s orderbok minskade med 2,7 miljarder under kvartalet och uppgick vid årsskiftet totalt till 45,8 miljarder kronor vilket är något mindre än vid 2011 års utgång.

En minskad orderbok och lite allmänt trögare marknader gör att NCC ser begränsade tillväxtmöjligheter under innevarande år. Analytikerna i SME Direkts sammanställning delar den synen och räknar med att NCC:s omsättning minskar med 2,7 procent. Rörelsemarginalen väntas hålla sig kvar kring fjolårets 4,5 procent och vinsten per aktie spås bli 15,55 kronor.

P/e-talet blir med den prognosen 9,6. Justerat för nettoskulden på knappa 6,1 miljarder kronor värderas rörelsen till 8,9 gånger 2013 års väntade rörelseresultat, ev/ebit. Det är historiskt sett lite högt men ungefär i nivå med hur det såg ut under 2012.

Trögare marknader för byggbolagen har legat i korten en tid nu och en av få riktigt stora lockelser med aktierna har varit de höga direktavkastningarna. Det gäller framför allt NCC där den föreslagna utdelningen på 10 kronor per aktie trots den senaste tidens kraftiga kursuppgång innebär en direktavkastning på hela 6,7 procent.

Flertalet analytiker räknar med att 10 kronor kommer att delas ut även för det innevarande räkenskapsåret, men man bör hålla i åtanke att NCC historiskt sett inte dragit sig för att sänka utdelningen om tiderna blivit sämre.

Den bekräftade direktavkastningen borde begränsa nedsidan i aktien fram till stämman i början av april. Med småtrista marknadsutsikter och en rejäl urladdning i kursen de senaste månaderna tror vi dock att mönstret från de senaste två åren kan upprepas även i år, nämligen att aktien tar en paus under våren. (Lustigt nog stod aktien vid den här tiden på året ganska exakt i 150 kronor både 2011 och 2012 för att sedan stå i cirka 125 kronor ett halvår senare i slutet av juli.)

Vi tar därför ned rekommendationen till Neutral för de närmaste 3-6 månaderna.