Sagax utvecklades stabilt under det första halvåret - helt enligt planerna. Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent och kassaflödet stärktes. Bakom resultatförbättringen ligger framför allt en ökad uthyrningsgrad i delägda Söderport.

Sagax är hälftenägare till Söderport med Hemfosa som andra part. När de båda bolagen tog över Söderport låg vakansgraden på höga 21 procent men hade vid halvårsperiodens utgång sjunkit till 17 procent, vilket bidrog till att lyfta resultatet med närmare 20 Mkr. Även 17 procent är en hög vakansgrad, men här ser naturligtvis Sagax möjligheter till ytterligare förbättringar.

Med sin inriktning på stabila lager- och industrifastigheter har Sagax, totalt sett, en mycket låg vakansgrad på 6 procent. Om konjunkturen försämras finns det dock risk för att vakanserna ökar.  I år ha exempelvis en av bolagets största hyresgäster, Kindwalls Bil, gått i konkurs, men bolagets lokaler ligger på bra läge i Stockholm och bedöms vara uthyrda igen inom sex till 12 månader.

Sagax affärsidé är att köpa högavkastande fastigheter som finansieras med långa lån till låg ränta, vilket innebär att bolaget kan operera med en hög belåning. Väl hög, tycker vissa bedömare, och visst kan en skuldsättningsgrad på 67 procent framstå som utmanande. Men Sagax fastigheter avkastar 7,8 procent och beståndet är i snitt belånat med en snittränta på 4,6 procent, vilket ger starka kassflöden. Hyresavtalen är dessutom långa, för närvarande runt 8,6 år, vilket ytterligare bidrar till rörelsens stabilitet.

Med tanke på Sagax affärsmodell borde den höga belåningsgraden inte vara något problem, men den bidrar till att dämpa intresset för aktien. Räknat på förvaltningsresultatet är Sagax ett av de lägst värderade fastighetsbolagen på börsen och under första halvåret kunde bolaget dessutom uppvisa en mindre värdestegring i beståndet som vid halvårsskiftet var bokat i 9,5 miljarder kronor. Med tanke på bolagets snabba tillväxt under de senaste åtta åren, och rörelsens stabilitet, framstår värderingen som väl låg.

Det finns dock två osäkerhetsfaktorer, som inte skall överdrivas, men som är värda att beakta.

Den ena gäller risken för minskade hyresintäkter och allmänt fallande fastighetspriser om konjunkturen allvarligt skulle försämras.

Den andra gäller bolagets förhandlingsposition gentemot bankerna när lånen skall förnyas under kommande år. Här finns det naturligtvis en risk för att bankerna skärper kraven om de anser att Sagax belåning är alltför hög.

Allmänt sett har bankerna redan blivit försiktiga i sin utlåning till fastighetssektorn, vilket innebär att Sagax, precis som alla andra fastighetsbolag, kan få svårt för att finansiera nya affärer under de närmaste åren.

Men totalt sett är bilden av Sagax fortsatt positiv. Tillväxten kan komma att mattas, men bolaget har starka kassaflöden och en gynnsam skattesituation, vilket medger en hög utdelningstakt. Ett bra alternativ för pensionsportföljen.

---

Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan i nummer 37 den 10 september. Är du intresserad av att prenumerera på Börsveckan, klicka här.