De aktieägare som varit med från noteringen 1999 har fått en mycket fin resa i Kungsleden, men på senare år har utvecklingen varit lite klenare. Fastighetsbolaget gick in i finanskrisen med en relativt hög belåning och valde att dra ned risken genom att sälja hälften av sina publika fastigheter till Tredje AP-fonden och binda räntan på en med dagens mått mätt hög nivå.

På sätt och vis var det ansvarsfullt agerat. Under den oroliga hösten 2008 var det långt ifrån självklart att Riksbanken skulle sänka räntan så mycket som blev fallet och att banksystemen skulle repa sig så pass bra. Ändå har guldglansen kring företaget falnat en smula. Kungsleden tillhör den senaste månadens sämre aktier med en nedgång på cirka 20 procent.

Delårsrapporten var ungefär i linje med förväntningarna och Kungsleden upprepade sin prognos om att det så kallade utdelningsgrundande resultatet blir 600 miljoner kronor i år eller 4,40 kronor per aktie. Detta trots att vakanserna tilltog något under kvartalet, vilket speglar att fastighetsbolagen i allmänhet och kanske Kungsleden i synnerhet är något sencykliska.

Genom sin stora inriktning på offentliga fastigheter (äldreboenden, skolor, vårdfastigheter) så kan man inte vänta sig att Kungleden gynnas lika mycket av konjunkturåterhämtningen som bolag med industri-, kontors- och lagerlokaler som slagnummer. Nästan hälften av det bokförda värdet hos Kungsleden ligger i fastigheter där kommuner, landsting och liknade aktörer hyr in sig.

En trist nyhet i rapporten var att Skatteverket vill upptaxera Kungsleden med 920 Mkr för fastighetsaffärer som gjordes för några år sedan. Totalt finns skattekrav uppgående till 1,12 miljarder på horisonten. Kungsleden tror dock att likviditetseffekten i värsta fall inte blir större än 300 Mkr tack vare förlustavdrag i koncernen.

Kungsledens fastighetsförvaltning framstår som en stabil affär, även om vakanserna som sagt ökar något. Uthyrningsgraden föll från 93,2 till 92,7 procent. Hyresgästerna sitter dock på långa avtal hos Kungsleden, i snitt på 6,7 år, och är generellt sett stabila motparter. Den geografiska spridningen av Kungsledens 556 fastigheter är också god vilket minskar risken i företaget.

Historiskt har Kungsleden generat mycket av sina vinster genom fastighetshandel och den marknaden har piggnat till. Under första kvartalet såldes fastigheter för 0,6 miljarder kronor och i början av maj gjordes förvärv för 74 Mkr.

Värderingen av aktien är inte särskilt ansträngd. Räknat på Kungsledens redovisade eget kapital per aktie på 52 kronor handlas företaget med en rabatt mot eget kapital på 17 procent vilket är mer än vanligt för Kungsleden.

Värderingen av fastigheter kan alltid ifrågasättas och fjolårets nedskrivningar var måttliga 1 procent vilket man kan hävda indikerar ett kvarvarande nedskrivningsbehov. På bolagsstämman nyligen kommenterade dock vd Thomas Erséus frågan indirekt genom att påpeka att besparingar som gjorts inom förvaltningen begränsat behovet av nedskrivningar. Utan besparingarna hade kalkylen visat på 6-7 procents lägre fastighetsvärderingar.

Utdelningen har historiskt varit ett köpargument för aktien och det är fortfarande giltigt nu när kursen kommit ned. Givet policyn att dela ut minst hälften av sitt utdelningsgrundande resultat är direktavkastningen cirka 5 procent.

Mot bakgrund av Kungsledens stabila fastighetsportfölj är detta attraktiva nyckeltal i våra ögon. Rekommendationen är Köp.