Efter några intensiva år har fastighetsbolaget Klövern inlett 2016 i ett relativt lugnt tempo när det gäller köp och försäljningar. Fjolårets affärer bidrar dock till ökade intäkter i år och det första halvåret har bjudit på en resultatförbättring.

Rensat för värdeförändringar steg det så kallade förvaltningsresultatet med goda 14 procent i det andra kvartalet. Högre hyresintäkter och lägre finansieringskostnader ligger bakom förbättringen.

Sedan Rutger Arnhult tog över ledningen för Klövern i slutet av 2011 har som sagt affärstempot varit högt. Framför allt övertagandet av Dagon i början av 2012 innebar ett stort kliv. Fastighetsbeståndet har sedan 2011 ökat från knappa 15 miljarder kronor i värde till dagens 37 miljarder kronor. Förutom transaktioner har även den starka prisutvecklingen på fastighetsmarknaden bidragit till värdetillväxten.

Med ett högt affärstempo blir det svårt att hålla en strikt linje i fastighetsbeståndet och Klövern har också en lite mer spretig struktur än de mest strömlinjeformade konkurrenterna.

Fastighetsportföljen består i dagsläget till 56 procent av kontor, 18 procent lager/logistik, 10 procent butiker och 16 procent övrigt (bland annat skolor, hotell och vårdinrättningar).

Beståndet har en tyngdpunkt mot Mälardalen och region Stockholm/Uppsala står för drygt hälften av värdet. Kista norr om Stockholm är ett av Klöverns viktigaste områden. Region Syd utgörs av bland annat Göteborg och Malmö och svarar för 13 procent av fastighetsvärdena. Det övriga beståndet är spritt över landet. Ambitionen är dock att fortsätta renodla mot storstadsregionerna.

Den snabba tillväxten i Klövern de senaste åren har finansierats med såväl banklån som obligationer och emissioner av preferensaktier. Bolaget lämnar årligen knappt 330 Mkr i utdelning till sina preferensaktieägare. Sett i förhållande till resultatnivån har Klövern ett betydligt större åtagande gentemot preferensaktieägare än konkurrenter som Balder eller Fast Partner.

Att transaktionstempot avtagit i Klövern hittills i år jämfört med tidigare år är sannolikt mest en slump. Det är dock ett faktum att de stigande fastighetspriserna gör det allt svårare att hitta rimligt värderade objekt att förvärva. Sedan i höstas har det även kommit signaler om att bankerna inte längre är lika villiga att ställa upp med finansiering till fastighetsbolagen.

Med ett fortsatt stort sug efter både bostäder och kontorsytor blir då egen produktion ett allt mer attraktivt tillväxtalternativ för fastighetsbolagen och det är också vad Klövern bestämt sig för att satsa på. Under första halvåret i år har Klövern investerat 785 Mkr i egna projekt. Totalt har bolaget pågående projekt som motsvarar investeringar på 3,7 miljarder kronor.

Bostäder utgör i dagsläget en mindre del av Klöverns fastighetsbestånd. Bolaget planerar dock bostadsutvecklingsprojekt i flera städer och ser på sikt möjlighet att med hjälp av ändrade detaljplaner bygga upp till 8 000 till 12 000 lägenheter i sitt befintliga bestånd.

På rullande tolv månader har Klövern genererat ett förvaltningsresultat på 89 öre per stamaktie. Med dagens aktiekurs kring 10 kronor innebär det ett rullande p/e-tal på 11. Det långsiktiga substansvärdet per stamaktie uppgick vid halvårsskiftet till 10,42 kronor vilket innebär att aktien handlas med en rabatt mot substans på 4 procent. Värderingen är ungefär i linje med hur det såg ut sist vi kikade närmare på aktien.

För 2015 delade Klövern ut 35 öre per stamaktie vilket om det upprepas för 2016 skulle ge en direktavkastning på 3,5 procent. Höjs den till 40 öre blir avkastningen 4,0 procent. Direktavkastningen i preferensaktien ligger för närvarande på 6,8 procent.

Klövern värderas lägre än många av de jämförbara konkurrenterna på Stockholmsbörsen. Det hänger sannolikt samman med att bolaget prioriterat tillväxt de senaste åren och att summan av räntebärande skulder och preferensaktieutdelningar blir rätt stor i förhållande till resultatnivåerna.

På rullande tolv månader motsvarar räntenettot och utdelningarna på preferensaktierna drygt 50 procent av Klöverns driftöverskott. Det kan jämföras med cirka 30 procent i Balder och 35 procent i Fast Partner.

Det finns sannolikt också en viss sfär-rabatt i Klövern-aktien då Rutger Arnhult gärna låter de bolag han kontrollerar köpa in sig i konkurrenter. Det som gynnar den egna maktsfären linjerar inte alltid med övriga aktieägares intressen i de enskilda bolagen. Misslyckade inhopp har de senaste åren gjorts i både Diös och Tribona.

Fastighetssektorn har klarat det senaste årets börsturbulens relativt bra. Klövern-aktien var fram till måndagens halvårsrapport oförändrad från årsskiftet. Den starka resultatutvecklingen i kvartalet gladde dock aktiemarknaden och de senaste dagarna har kursen stigit drygt 5 procent.

Vi behåller dock en neutral rekommendation på Klövern-aktien.

Bolagets balansräkning är inget problem i dagsläget då fastighetsmarknaden fortfarande är stark. Det finns dock orosmoln på horisonten både vad gäller räntor och konjunktur. I ett mer osäkert marknadsläge föredrar vi att söka oss mot mitten på riskskalan.

Läs fler aktieanalyser från Placera.