Stockholmsbörsen kommer inom kort att begåvas med ytterligare ett fastighetsbolag. Det är Göteborgsbaserade Platzer som väntas börja handlas den 29 november.

Platzer grundades i slutet av 60-talet och var från början både ett bygg- och fastighetsbolag men byggrörelsen såldes 1997. Sin nuvarande form fick Platzer 2008 då de tre huvudägarna Ernström & Co, Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän samt Brinova bildade ett nytt bolag.

Dessa tre är fortfarande huvudägare i Platzer även om Brinovas ägarandel numera gått upp i Backahill. Med hjälp av röststarka A-aktier kontrollerar dessa tre. före den nyemission som genomförs i samband med börsnoteringen, sammanlagt knappt 88 procent av rösterna i Platzer.

Platzer emitterar i samband med noteringen maximalt 25,3 miljoner B-aktier för mellan 25 och 28 kronor styck. Före kostnader inbringar således emissionen mellan 632,5 och 708,4 Mkr.

Ungefär hälften av emissionslikviden ska finansiera förvärvet av två fastigheter med ett sammantaget värde på cirka 800 Mkr. Förvärv är Platzers huvudsakliga tillväxtdrivare men bolaget investerar också regelbundet i utveckling av befintliga fastigheter och rena nybyggen. De senaste tre åren har dock den typen av investeringar i snitt bara uppgått till cirka 150 Mkr om året.

För närvarande har Platzer två större nybyggnadsprojekt i pipeline som tillsammans representerar en investering på cirka 1 miljard kronor. Vid sidan av dessa två projekt hade Platzer vid utgången av det tredje kvartalet ytterligare fem fastigheter som klassades som projektfastigheter.

Den relativt begränsade projektverksamheten bidrar tillsammans med en allmänt god efterfrågan på kontor i Göteborg till att Platzer har en hög uthyrningsgrad i sitt bestånd. Vid utgången av det tredje kvartalet var 94 procent uthyrt räknat på hyresvärde.

Platzer ägde vid utgången av september månad 52 fastigheter i Göteborgsområdet värderade till drygt 6,3 miljarder kronor. Bolaget delar in beståndet geografiskt i Centrala Göteborg, Västra Göteborg och Övriga Göteborg. Räknat på hyresvärde svarar Centrala Göteborg för 55 procent, Västra Göteborg för 18 procent och Övriga Göteborg för resterande 27 procent.

I fastighetsbeståndet står kontor för 83 procent av hyresvärdet, industri- och lagerlokaler för 16 procent. Återstående 1 procent utgörs av projektfastigheter. Hyresgästerna är många och inget enskilt kontrakt står för mer än 4 procent av det totala hyresvärdet i bolaget.

Med ett bestånd koncentrerat till Göteborg blir det lättare att få till en effektiv och lönsam förvaltning. Platzer nådde för årets första nio månader en överskottsgrad (bruttoresultatet i förvaltningen) på goda 74 procent. Finansiellt har bolaget en belåningsgrad på 66 procent. Snitträntan låg vid utgången av det tredje kvartalet på 3,6 procent och den genomsnittliga bindningstiden var 3,2 år.

Platzers har som ett av sina finansiella mål att nå ett substansvärde per aktie på 40 kronor till år 2017, en ökning på runt en tredjedel jämfört med utgången av det tredje kvartalet.

Sedan utgången av 2010 har Platzer ökat sitt substansvärde per aktie med 22,5 procent. Bolaget har under de senaste 2,5 åren köpt fastigheter för knappt 2,2 miljarder kronor vilka delvis finansierats med hjälp av nyemissioner på totalt knappt en halv miljard kronor.

Hyresintäkterna har ökat från cirka 300 Mkr för år 2010 till drygt 470 Mkr i årstakt vid utgången av det tredje kvartalet i år. Förvaltningsresultatet (resultatet före värdeförändringar och skatt) har under samma period stigit från 100 Mkr till 185 Mkr. Antalet aktier har dock ökat i och med nyemissionerna så utslaget per aktie blir ökningarna inte fullt lika kraftiga. Räknat på nuvarande intjäningsförmåga så har förvaltningsresultatet per aktie ökat 30 procent under perioden.

I och med den nu väntade nyemissionen kommer antalet aktier i Platzer att öka från 70,5 miljoner till knappt 96 miljoner. Det förvaltningsresultat som bolaget presterar i dagsläget späds därför ut ytterligare. Räknar vi in de båda fastigheter som Platzer planerar att köpa bör Platzer på årsbasis kunna generera ett förvaltningsresultat per aktie, efter nyemissionen, på en bit över 2 kronor.

P/e-talet som bolaget går och står blir då någonstans mellan 12,5 och 14 vilket är en aningen hög värdering. Platzer bör dock ha 300-400 Mkr kvar av emissionslikviden för att finansiera ytterligare fastighetsförvärv vilket så klart lyfter resultatet.

Jämfört med substansvärdet på 30,85 kronor motsvarar teckningsintervallet en rabatt på mellan 9 och 19 procent.

Platzer har en målsättning om att över tid dela ut hälften av förvaltningsresultatet med avdrag för 22 procents schablonskatt. Sett till förvaltningsresultatet de senaste tolv månaderna blir det en direktavkastning i trakterna av 2,5 procent. Det är inte särskilt högt jämfört med många branschkollegor, men Platzer är som sagt fokuserat på tillväxt.

Sammantaget ser den tänkta teckningskursen på mellan 25 och 28 kronor i Platzer rimlig ut. Bolaget har en lite egen profil jämfört med övriga noterade fastighetsbolag med sitt renodlade fokus på Göteborg som enligt bolaget är inne i en expansiv fas.

Platzer kan sin hemmamarknad och har ett bra facit för de senaste åren. Målet är fortsatt tillväxt men som alltid när det gäller fastighetsbolag så passar aktien bäst för en lite mer långsiktig investerare.

Rekommendationen blir Teckna.

Teckningstiden har påbörjats och löper för allmänheten fram till 27 november.