Fastighetsbolaget Fabege, som är nischat mot kontorsfastigheter i topplägen i Stockholms innerstad och Solna, har inte varit någon rolig aktieinvestering på sistone. Kursen har ända sedan tidigt i höstas legat och pendlat kring cirka 45 kronor. Hittills i år är aktien ned knappt 5 procent.

Samtidigt har bolagets kvartalsrapporter andats optimism. Vd Christian Hermelin konstaterar i rapporten för det första kvartalet i år att det nu är tydligt att marknaderna vänt uppåt igen.

Fabeges förvaltningsresultat stärktes med 22 procent jämfört med samma period i fjol till 181 miljoner kronor. De låga räntorna bidrog till utvecklingen och räntenettot minskade med 67 Mkr till 116 Mkr. Hyresintäkterna sjönk till följd av försäljningar med 30 Mkr till 518 Mkr. På identiskt bestånd föll hyresintäkterna med 2 procent till föjd av avslutade hyresgarantier och negativ indexering av hyrorna.

Den kalla vintern har lett till ökade kostnader för snöröjning och uppvärmning vilket dragit ned överskottsgraden till 61 procent från 64 procent för ett år sedan.

Vakansgraden i Fabeges förvaltningsbestånd, de befintliga fastigheterna som inte genomgår om- eller tillbyggnader, uppgick till 8 procent vilket var oförändrat jämfört med för ett år sedan.

Enligt Fabege har hyresmarknaden för kontorslokaler i Stockholms innerstad nu bottnat och efterfrågan ökar. Nettouthyrningen i det första kvartalet, alltså skillnaden mellan tecknade nyuthyrningar och uppsägningar för avflytt, ligger nära noll vilket är positivt då det första kvartalet normalt sett svarar för en stor del av årets uppsägningar.

Fastighetspriserna har slutat att falla och i det första kvartalet uppgick de orealiserade värdeförändringarna till totalt 65 Mkr. Fastigheter har även sålts med realiserade värdeförändringar på 31 Mkr.

Fabege räknar med att marknaden för fastighetstransaktioner kommer att öka under 2010. Statistik från rådgivningsföretaget Jones Lang Lasalle visar också att transaktionsvolymen på den svenska marknaden ökade med hela 170 procent till 18,5 miljarder under det första kvartalet i år. Inte minst det utländska intresset har ökat kraftigt då vi i Sverige har goda statsfinanser och ljusa konjunkturutsikter.

En starkt bidragande orsak till att Fabeges aktie haft svårt att lyfta trots stärkta resultat är en pågående skattetvist som om den går Fabege emot kan innebära en smäll på nära 1,7 miljarder kronor plus räntor. I slutet av april kom beskedet att Förvaltningsrätten avslagit Fabeges överklagan av de tidigare skattedomarna.

Bolaget tar nu ärendet vidare till Kammarrätten och ser fortfarande goda utsikter till ett positivt utslag där. Någon reservering av beloppet har heller inte gjorts.

När beskedet om Förvaltningsrättens avslag kom i april i år hade Fabeges aktie letat sig upp mot 50 kronor. Den ökade osäkerheten sänkte dock snabbt aktien till 40 kronor igen. Räknat per aktie skulle skattesmällen kosta drygt 10 kronor.

Per den 31 mars uppgick Fabeges substansvärde till 66 kronor per aktie exklusive uppskjuten skatt på övervärde i fastigheter. Med dagens kurs strax under 43 kronor innebär det att aktien handlas med en rabatt på hela 35 procent. Fabeges branschkollegor på börsens Large Cap-lista, Castellum och Hufvudstaden, handlas till rabatter på 4 respektive 10 procent.

Fabege har för all del en högre riskprofil än framför allt Hufvudstaden. Fabege har en belåningsgrad på fastigheterna på 62 procent medan Hufvudstaden har knappt 20 procent och Castellum 51 procent. Fabege har även en kortare räntebindningstid än de båda konkurrenterna, i snitt 25 månader jämfört med 35 för Castellum och 38 för Hufvudstaden.

Fabege räknar med att förvaltningsresultatet i år blir stabilt. Fastighetsbolag är sencykliska och det finns fortfarande en risk att vakanserna ökar i år då konkurser ofta kommer sent i lågkonjunkturen och hyresavtalen ofta har långa uppsägningsperioder, cirka 9 månader. Några stora ökningar ser det dock inte ut att bli fråga om för Fabege.

Inte heller räntorna ser ut att rusa iväg uppåt den närmaste tiden så räntenettot bör inte försämras allt för mycket. Det bör innebära att Fabeges förvaltningsresultat för i år, trots färre fastigheter och något tuffare marknadsvillkor, inte faller allt för långt under förra årets nivå på knappt 5,10 per aktie.

Lägg därtill en förbättrad transaktionsmarknad så finns förutsättningar för en höjd utdelning i år från förra årets 2 kronor per aktie. 2,50 kronor skulle innebära en direktavkastning på strax under 6 procent.

Den kraftiga rabatten i Fabege känns omotiverad. Å andra sidan har den visat sig väldigt uthållig och aktien har som sagt haft svårt att lyfta under lång tid då oron kring skattemålet håller tillbaka Fabege på börsen. Per aktie uppgår dock som sagt worst-case scenariot i skattetvisten till drygt 10 kronor så även inräknat den eventuella negativa effekten är rabatten i Fabege fortfarande 20 procent.

Någon snar lösning på skattemålet är inte i sikte, men för en riskvillig investerare med lite längre placeringshorisont lockar den stora rabatten i Fabege. Rekommendationen blir Köp.