Det är ingen överdrift att påstå att de trogna aktieägarna i fastighetsbolaget Russian Real Estate Investment Company (Ruric) har upplevt både himmel och helvete. Kring årsskiftet 2007-2008 handlades aktien kring 300 kronor, nu inför den pågående nyemissionen handlas den för strax över 3 kronor.

En affär med ett företag från Dubai som inte betalade, samt fastighetsprisernas nedgång i Ryssland under 2008-2009, var det som fällde aktiekursen.

Ruric, noterat på First North, har under vintern genomfört en företagsrekonstruktion. Sista delen i rekonstruktionen är en nyemission där 170 miljoner kronor tas in genom att en gammal aktie ger rätt till att teckna fem nya.

Beräknat på nuvarande aktiekurs kommer Rurics börsvärde att ligga på drygt 310 miljoner kronor efter emissionen.

I och med nyemissionen slipper bolagsledningen jobba med akuta finansiella problem, istället kan vd Craig Anderson och hans team koncentrera sig på att utveckla bolagets fastigheter i Europas tredje största stad S:t Petersburg.

Ruric har en portfölj på sex fastigheter i den centrala delen av staden samt en andel i ett landområde utanför stadskärnan. Tre av fastigheterna, som har en totalyta på drygt 14 000 kvadratmeter, är uthyrda till kommersiella hyresgäster. Fastigheterna genererar vid full beläggning hyresintäkter på 45 miljoner kronor per år, nu är cirka 75 procent uthyrt men vakansgraden har tydligt minskat under 2010.

Det mest spännande i Rurics fastighetsportfölj är dock de tre utvecklingsprojekten. I särklass störst är den gamla arméanläggningen Moika/Glinkij, det är ett helt kvarter med en markyta på 5 hektar i centrala S:t Petersburg. Byggnadsytan i kvarteret är i dag 47 000 kvadratmeter men Rurics ambition är att bygga om och utveckla kvarteret så att byggnadsytan stiger till drygt 100 000 kvadratmeter.

Riskerna som är kopplade till Moika/Glinkij-projektet är dock betydande. En väsentlig risk är att Ruric ännu inte äger den gamla arméanläggningen utan har ett investeringsavtal med den ryska staten som ger Ruric rätten att utveckla kvarteret samt successivt överta äganderätten.

Det nu gällande investeringsavtalet mellan Ruric och den ryska staten löper till december 2011. Problemet är att det redan nu står klart att Ruric inte hinner bli klart med upprustningen av Moika/Glinkij till slutet av 2011, vilket innebär att Ruric bryter mot sin del av investeringsavtalet.

Ruric:s ledning räknar emellertid med att få förlänga investeringsavtalet med staten till 2014. Enligt vd Craig Anderson så brukar förlängning beviljas i dylika fall men ett besked från staten brukar inte komma förrän sex månader innan det gällande avtalet löper ut. Craig Anderson är skotte men har goda insikter i det ryska samhällsystemet efter att ha varit bosatt i St Petersburg i 16 år.

Ruric har hittills investerat cirka 130 miljoner dollar i Glinkij/Moika, av den summan har 65 miljoner dollar gått till att bygga en ny anläggning till militären utanför staden. Om staten inte förlänger investeringsavtalet kommer Ruric att kräva staten på dessa 65 miljoner dollar, enligt Craig Andersson.

Den andra betydande riskfaktorn som är kopplad Moika/Glinkij är finansieringen. Att bygga om kvarteret till högsta standard beräknas kosta ytterligare 200 miljoner dollar. Det kommer inte Ruric att klara på egen hand utan måste hitta en partner som köper in sig i projektet, frågan är dock vem som är villig att satsa på projektet innan den ryska staten beviljat Ruric ett förlängt investeringsavtal. Ruric:s aktieägare kommer alltså sannolikt att få vänta närmare ett år på ett klart besked om hur Ruric går vidare med Moika/Glinkij.

Hur Ruric lyckas förvalta Moika/Glinkij blir mycket avgörande för aktiens långsiktiga utveckling, vid det senaste årsskiftet stod det gamla armékvarteret för drygt 30 procent av värdet på hela bolagets fastighetsportfölj.

Tack vare företagsrekonstruktionen minskar Rurics skuldsättning från 1 miljard till 500 miljoner kronor, nettoskulden kommer efter nyemissionen att ligga på cirka 450 miljoner kronor.

Bolaget räknar med att pengarna från nyemissionen ska räcka till bolagets löpande drift under 3 år samt till att slutföra upprustningen av fastigheten Fontaka 57, som bolaget kontrollerar 50 procent av via ett investeringsavtal. Fontaka 57, som har en byggnadsyta på över 18 000 kvadratmeter, beräknas vara klart för uthyrning efter 12-14 månader.

Ruric kommer alltså inte att använda pengarna från nyemissionen till att utveckla Moika/Glinkij. Bolaget är dock nära att sälja ett av sina utvecklingsprojekt, fastigheten Aprkasin Dvor, och enligt Craig Andersson kommer Ruric att lägga en del av likviden från försäljningen på Moika Glinkij.

Ruric räknar med att sälja Apraksin Dvor för minst 91,4 miljoner kronor, som är det bokförda värdet på fastigheten. Eftersom Ruric har investerat cirka 300 miljoner kronor i fastigheten blir det en stor förlustaffär men försäljningen måste genomföras av juridiska skäl.

Det främsta argumentet för att köpa aktier i Ruric är att man blir delägare i ett bolag som har möjlighet att utveckla ett stort attraktivt fastighetsbestånd i Europas tredje största stad. Vid fortsatt långsiktig ekonomisk tillväxt borde det rimligen finnas en betydande uppsida i fastighetspriserna i St Petersburg. Vid en presentation jämförde Ruric:s finanschef Anders Larsson prisnivån på fastigheter i S:t Petersburg med vad fastigheter i utkanten av Skövde kostar.

Rurics aktie kostar nu drygt 3 kronor på börsen, aktierna i den pågående nyemission kostar också 3 kronor och teckningsrätterna handlas för något enstaka öre.

Rent fundamentalt går det att argumentera för att det är billigt att köpa Ruric:s aktie för 3 kronor utifrån att det ryska analysföretaget Auora Consulting vid det senaste årsskiftet marknadsvärderade Rurics hela fastighetsportfölj till 922,8 miljoner kronor.

Efter nyemissionen är marknadsvärdet på fastigheterna därmed 8,86 kronor per aktie, tar man hänsyn till nettoskulden på 450 miljoner kronor så blir substansen 4,50 kronor per aktie.

Som ovan nämnts så är dock värdet på bolaget till betydande del avhängigt om investeringsavtalet för Moika/Glinkij förlängs. Mycket av Ruric:s framtid hänger därmed i händerna på ryska myndigheter, hur de kommer att behandla Ruric är väldigt svårt att bedöma för en utomstående.

Om man är optimist går det dock att försvara en investering i Ruric även om Moika/Glinkij-projektet misslyckas. En fördubbling av marknadsvärdet på de fastigheter Ruric hyr ut i dag skulle till exempel betyda en ökning av värdet per aktie  med cirka 2 kronor, vilket ska jämföras med att Glinkij/Moika värderas till 2,99 kronor per aktie.

Beaktat det stora raset i fastighetspriserna de senaste åren och hur mycket lägre priserna är i S:t Petersburg jämfört med städer i länder i Västeuropa så är det inte orimligt att fastighetspriserna kan fördubblas inom några år.

Rurics nyemissionen är fullt garanterad och huvudägarna, bolagets ordförande Nils Nilsson och familjens Dinkelspiels Öhman J:or AB, har förbundit sig att teckna sin andel i emissionen. Ny huvudägare i Ruric blir dock pensionsbolaget Alecta till följd av att obligationer konverterats till aktier i rekonstruktionen.

Vi anser att Rurics nyemissionen ger ett intressant tillfälle att köpa in sig i ett litet fastighetsbolag med sällsynta möjligheter. Aktien är köpvärd till en bredare aktieportfölj om man tror på långsiktigt stark ekonomisk utveckling i Ryssland och har råd med hög risk.