SBC lämnade förra året definitivt de kostsamma äventyren inom fastighetsutveckling bakom sig. Genom ökat fokus på kärnaffären, förvaltningstjänster för bostadsrättsföreningar, vändes ett underskott på 37 Mkr till 33 Mkr i vinst. Fortfarande finns en del åtaganden kvar för gamla projekt som kan kosta upp mot 50 Mkr i värsta fall. Men framöver bör man värdera aktien på basis av vad förvaltningsdelen kan ge.

Här erbjuder SBC olika slags tjänster för bostadsrättsföreningar. Ihop med HSB och Riksbyggen tillhör man en av de större spelarna på området med 2500 föreningar som kunder. Det finns ungefär 28000 i Sverige. Detta är en stabil marknad. Alla som varit med i en styrelse vet att fokus i första hand ligger på att inte krångla till saker i onödan och ta den hjälp som finns, förutsatt att prislappen inte är alldeles uppåt väggarna. SBC bistår med ekonomisk förvaltning, juridisk rådgivning, teknisk projektledning med mera. Kunderna behåller sin leverantör av gammal vana. Bara 5 procent byter ett normalt år. Det är alltså en marknad med låg tillväxt - nu främst genom att nyproduktion adderar nya föreningar- men å andra sidan är den som sagt stabil.

SBC har effektiviserat sin förvaltningsdel ordentligt under senare år vilket givit resultat. På rullande 12 månader omsätter företaget 247 Mkr med 43,5 Mkr i rörelseresultat (exklusive engångskostnader). Per aktie är vinsten 2,30 kronor. Den kostar 20 kronor på NGM. Värderingen är med andra ord låg på 8,7 gånger den rullande vinsten. Ännu bättre ser det ut när man tar med i bilden att bolaget saknar räntebärande skulder och har 47 Mkr i kassan. Justerat för detta är aktien nu till salu för 7,2 gånger vinsten. Det är ju en väl låg värderingen trots att SBC kan förtjäna en viss rabatt för sin litenhet.

Ett par riskfaktorer bör nämnas. Det kan vara så att vi underskattar hur viktig SBC:s förvaltning av kundernas överskottslikviditet är - och hur hållbart det tillskottet till vinsterna är. I avtalen med kunderna ingår nämligen att SBC får rätt att hantera redovisningsmedel. För den enskilda föreningen är det mindre summor men lägger man ihop alla 2800 föreningars pengar så växer summan till ett ansenligt belopp, närmare bestämt 2 miljarder per årsskiftet. Tack vare storleken kan SBC få bättre ränta än den enskilda föreningen och en del av mellanskillnaden tillfaller SBC.

Tyvärr vet vi inte hur stor del av SBC:s vinster som genereras av den affären. Är SCB rentav ett räntenetto med vidhängande tjänstaffär? Hur som helst vore detta inget problem om det inte var för att de låga räntorna kan tänkas pressa lönsamheten framöver. Det är även oroande att redovisningsmedlen minskar rätt raskt, delvis för att föreningarna fått kostnadsökningar för finansiering och energi. I fjol minskade medlen med 15 procent och hittills i år med 14 procent till. Här finns en risk för press på lönsamheten på sikt.

En annan farhåga är att slutnotan för fastighetsutvecklingen inte är reglerad än. SBC har reserverat 34 Mkr och säger att slutsiffran i värsta fall kan uppgå till 54 Mkr. Här beror det på hur kvarvarande projekt ibland annat Göteborg faller ut och vi vet säkert först 2015. SBC har dock som sagt en stor kassa och ett årligt kassaflöde på 40 Mkr så någon fara på taket är det inte.

Däremot kan vi nämna att ett eventuellt prisfall på borätter inte är något som SBC-ledningen upplever som ett hot. Den direkta påverkan på intäkterna skulle bli någon procent. Det skulle vara värre om tillskottet av nya föreningar på marknaden försvinner men även om bostadsbyggandet just nu bromsar in så torde detta vara ett mindre problem på längre sikt.

En svaghet med aktien är dessutom avsaknaden av utdelning. SBC betalar ingen eftersom aktiekapitalet sattes ned i samband med en nyemission under krisåren då byggfel i ett stort projekt kostade ofattbara pengar. Först våren 2014 kan utdelning bli aktuellt. Det är synd. SBC är ett litet och bortglömt företag och en hög utdelning är då ett bra sätt att få upp aktien "på radarn" för placerarna.

Aktien är ändå köpvärd. Verksamheten är relativt konjunkturokänslig och det är inga större rörelser på marknaden vilket ger goda förutsättningar jämn och hög lönsamhet. Sådana bolag ska värderas ett par snäpp högre än 8-9 gånger vinsten. Dessutom är utdelningsförmågan hög eftersom tjänsterörelsen har låga kapitalbehov. Den som orkar vänta till utdelningen kan se fram mot en direktavkastning på i alla fall 5-6 procent.

SBC i korthet

SBC bildades som ett kooperativ 1921 men bolagiserades år 2000 och noterades 2006. Huvudägare är Riksförbundet Borätterna med knappt 60 procent. Andra större ägare är Didner & Gerge Småbolagsfond och Apriori.

SBC har 200 anställda på sex kontor. SBC har höga marknadsandelar i storstadsregionerna. Målet är att växa från 250 till 300 Mkr i omsättning till 2015 och ha en rörelsemarginal på minst 15 procent vilket man för närvarande klarar av.

Företaget hade en avkastning på eget kapital på 31 procent förra året och värderas till 2,65 gånger sitt egna kapital.

---

Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan i nummer 38 den 17 september. Är du intresserad av att prenumerera på Börsveckan, klicka här.