Fabeges vd Christian Hermelin redovisade på torsdagen ett kraftigt förbättrat resultat för det andra kvartalet 2010 jämfört med samma period föregående år. En rabatt på 22 procent jämfört med det egna kapitalet samt 30 procent jämfört med substansvärdet exklusive uppskjuten skatt lockar till köp trots pågående skattetvist.

Fabege ökade resultatet under årets andra kvartal till 340 miljoner kronor efter skatt, vilket är en förbättring med 60 procent jämfört med föregående års 212 miljoner kronor. Det så kallade förvaltningsresultatet minskade däremot med 21 miljoner kronor under det andra kvartalet jämfört med motsvarande period föregående år. Nedgången beror i sin helhet på att Fabege avyttrat fastigheter under kvartalet, vilket minskat intäkterna med 41 miljoner kronor.

De poster som tillkommer längre ned i resultaträkningen är värdeförändring på fastighetsbeståndet, realisationsvinster respektive förluster samt värdeförändring på derivatportfjöljen. I resultatet efter skatt ligger en positiv post på 205 miljoner kronor hänförbart till oeraliserade värdeökningar i fastigheter samt i projektportföljen, vilket kan jämföras med minus 81 miljoner kronor för det andra kvartalet 2009.

Resultatet per aktie uppgick för det andra kvartalet 2010 till 2,08 kronor, samt för det första halvåret 2010 till 3,05 kronor, vilket kan jämföras med mer modesta 80 öre som redovisades för det första halvåret 2009.

Stigande långräntor har medfört en negativ resultatpåverkan under kvartalet på 99 miljoner kronor för derivatinnehaven. För det andra kvartalet 2009 var motsvarande post plus 121 miljoner kronor. Denna post är i Fabege, liksom i de flesta övriga fastighetsbolag, en post som varierar kraftigt mellan kvartalen och åren.

Fabege äger 122 fastigheter med en uthyrningsbar yta på 1,3 miljoner kvadratmeter. Beståndet, som är värderat till 27,8 miljarder kronor inklusive förädlings- och projektfastigheter på 4,5 miljarder kronor, är koncentrerat till Stockholm.

Den geografiska koncentrationen har varit en uttalad strategi från Fabege. Sedan 2005 har beståndet koncentrerats från 22 till 2 kommuner. Av beståndet ligger idag 58 procent i Stockholms innerstad, 29 procent i Solna, Hammarby sjöstad svarar för 7 procent samt norra Stockholm för 4 procent och i södra Stockholm återfinns resterande 2 procent.

Under det första halvåret har företaget sålt totalt 155 799 kvadratmeter, merparten av de försålda fastigheterna återfinns i Rinkeby och Tensta.  Av större pågående projekt återfinns bland annat Solna, Arenastaden samt Östermalm. Totalt omfattar projekten drygt 88 000 kvadratmeter med en beräknad kostnad på 1 536 miljoner kronor. Under det andra kvartalet genomfördes fem fastighetsaffärer med ett totalt värde på 927 miljoner kronor, vilket genererade en realisationsvinst på 65 miljoner kronor.

Koncernens nuvarande fastighetsbestånd på 1,3 miljoner kvadratmeter och består till största delen av kontorsfastigheter, cirka 80 procent är hänförligt till detta segment. I övrigt återfinns butiker med 8 procent, industri med 6 procent, övrigt 5 procent samt bostäder 1 procent.

Koncentrationen av fastigheter, samtliga inom en radie av fem kilometer, ger en hög effektivitet i företagets förvaltning. Att samtliga fastigheter dessutom återfinns på Sveriges mest likvida marknad gör företaget än mer attraktivt och sänker risknivån i bolaget. Att äga fastigheter belägna i så kallade A-lägen medför också en förhållandevis låg vakansgrad, vid utgången av kvartalet uppgick denna till måttliga 8 procent.

Att  beståndet är koncentrerat till centrala Stockholm ger förutom synergier i förvaltningen även en god värdetillväxt. Befolkningen i Stockholm växer med cirka 30 000 personer per år, sysselsättningen ökar samtidigt vilket skapar efterfrågan på lokaler. Lägg därtill en låg nyproduktion, slutsatsen blir därmed en god hyres- och värdeutvecking för koncernen.

Hyrorna ökade för Fabege med 3 procent jämfört med föregående år vilket är över index och får därmed ses som ett mycket bra utfall.

Det som riskerar att förmörka framtiden för Fabege är den pågående skattetvisten som handlar om försäljning av fastigheter via kommanditbolag. Skatteverket vill upptaxera bolaget med 5,3 miljarder kronor, vilket skulle innebära en skattesmäll på drygt 1,5 miljarder kronor plus ränta. I slutet av april kom beskedet att Förvaltningsrätten avslagit Fabeges överklagan av de tidigare skattedomarna.

Bolaget tar nu ärendet vidare till Kammarrätten och bolaget ser goda utsikter till ett positivt utslag där. Någon reservering av beloppet har heller inte gjorts. Osäkerheten omkring skattemålet, som skulle innebära en kostnad på cirka 10 kronor per aktie, är självklart huvudorsaken till den höga substansrabatten. Om vi tar höjd för skattetvisten landar substansvärdet, inklusive övervärden, på 59 kronor, vilket motsvarar en substansrabatt på 18 procent, vilket även det är mycket attraktivt.

Vid nuvarande aktiekurs värderas aktien till drygt 12 gånger innevarande års resultat, vilket inte är utmanande. Lägg därtill centralt belägna fastigheter i en snabbväxande region samt en hög substansrabatt. Slutsatsen blir därmed självklar, vi behåller vår tidigare köprekommendation för aktien.