Byggföretaget JM noterade en förbättrad efterfrågan på sin viktigaste marknad, Stockholm, under första kvartalet. Antalet sålda och bokade bostäder i Stockholm var fler under första kvartalet än under något av fjolårets fyra kvartal.

Ett fortsatt problem för JM och andra byggbolag är dock att processen att få till stånd detaljplaner och bygglov blivit allt mer utdragen och svårförutsägbar, inte minst i Stockholm. JM:s vd Johan Skoglund sade i samband med rapporten att just planprocessen är en större återhållande faktor i Stockholmsområdet för bolaget än efterfrågan.

Byggbolagen har klagat över en trög och komplicerad planprocess ända sedan bostadsmarknaden återhämtade sig efter finanskrisen. Bostadsområdena byggs allt oftare tätt in på annan bebyggelse vilket innebär att fler personer överklagar besluten och det finns samtidigt många olika miljöaspekter att förhålla sig till. Någon snar förbättring är inte att vänta på det området.

JM Bostad Stockholm minskade antalet produktionsstarter i det första kvartalet till 314 stycken bostäder jämfört med 345 stycken i fjol och 344 stycken i närmast föregående kvartal.

Totalt i koncernen minskade produktionsstarterna till 574 stycken jämfört med 631 i fjol och 998 stycken i närmast föregående kvartal. Snittprognosen inför rapporten var att produktionsstarterna skulle uppgå till 708 bostäder.

Eftersom JM inte startar ett projekt förrän det är sålt till mellan 30 och 50 procent innebär det att när ett beslut tas om byggstart räknar JM in de sålda bostäderna som intäkter. De oväntat få projektstarterna påverkar därför antalet sålda bostäder och intäkterna negativt i kvartalet.

JM sålde även färre bostäder än väntat i kvartalet och intäkterna landade 6 procent lägre än SME Direkts snittprognos.

JM delar in sin verksamhet i tre regionala byggbolag (Stockholm, Riks och Utland), ett bolag som utvecklar hyresrätter och andra kommersiella fastigheter samt ett entreprenadbolag som bygger på uppdrag både av JM och åt externa kunder i Stockholmsområdet.

Av byggbolagen är det JM Bostad Stockholm som är klart störst och mest lönsam. Av fjolårets omsättning och rörelseresultat svarade Bostad Stockholm för 40 respektive 68 procent så utvecklingen på Stockholmsmarknaden är av avgörande betydelse för JM:s tillväxt och resultat.

JM ger också uttryck för en liten ökad optimism när det gäller Stockholms bostadsmarknad. Priserna på andrahandsmarknaden ökar och även om säljprocesserna fortfarande är mer utdragna än de var för några år sedan så tycks efterfrågan som sagt öka.

Totalt sett inom JM var andelen sålda och bokade lägenheter i den pågående produktionen 70 procent, upp från 66 procent vid årsskiftet. Enligt Johan Skoglund var andelen ännu något högre i Stockholmsområdet. En normalnivå brukar anges till 65 procent och när marknaden var som hetast för några år sedan var andel uppe väl över 80 procent.

En marknad som fortfarande är riktigt het är den norska. Norge utgör nästan hela verksamheten inom JM Bostad Utland som i fjol svarade för knappt en fjärdedel av intäkterna och 12 procent av rörelseresultatet. JM startade många projekt i Norge under fjärde kvartalet vilket påverkade det första kvartalet negativt. Projektstarterna föll till 73 bostäder från 404 kvartalet innan och det bidrog till att även intäkterna föll mer än väntat.

En besvikelse var också lönsamheten inom Utland, även för JM:s ledning. Det byggs rent allmänt mycket i Norge och priserna stiger inte bara på bostäderna utan även på arbetskraft och material. JM:s rörelsemarginal inom Utland uppgick till 4,2 procent vilket kan jämföras med snittprognosen på 5,6 procent.

Det är en bra bit ifrån lönsamheten inom JM Bostad Stockholm där rörelsemarginalen landade på 18,8 procent. Det var klart bättre än väntat och gjorde att JM totalt sett trots de lägre intäkterna rapporterade ett rörelseresultat som var i linje med förväntningarna.

Utvecklingen inom JM Bostad Riks var ungefärligen i linje med förväntningarna. Intäkterna föll 10 procent jämfört med i fjol men lönsamheten stärktes en aning. Enligt Johan Skoglund har efterfrågan varit bra i Göteborg och Uppsala medan Malmö och Lund fortfarande är svaga.

Vid utgången av det första kvartalet hade JM totalt sett 5 840 bostäder i pågående produktion jämfört med 5 988 stycken vid årsskiftet. Johan Skoglund säger sig räkna med att antalet byggstarter i år kommer att summera till ungefär samma nivåer som i fjol.

Efter rapporten för det första kvartalet har analytikernas snittprognos för årets resultat kommit ned en bit. Enligt databasen Factset väntas JM i år omsätta knappt 12,6 miljarder kronor, en ökning på en knapp procent mot i fjol. Rörelsemarginalen spås stärkas en aning och vinsten per aktie landar i snittprognosen på 13,12 kronor (justerat för de återköpta aktier som bolagsstämman nu beslutat dra in).

Nästa år väntas intäkterna öka med drygt 6 procent och rörelsemarginalen leta sig upp till 12 procent, en nivå som bolaget på sistone bara överträffat 2011. Vinsten per aktie stiger då till 14,70 kronor.

P/e-talen för de närmaste åren uppgår med de prognoserna till 10,9 respektive 9,7 vilket inte är någon särskilt hög nivå för JM som i goda tider värderats betydligt högre. Prognosen för direktavkastningarna de kommande åren ligger på 4,8 respektive 5,2 procent. JM är skuldfritt och justerat för nettokassan på 225 Mkr värderas rörelsen till 8,1 gånger innevarande års väntade rörelseresultat.

Alla byggbolag är känsliga för konjunktursvängningar men för ett bolag som enbart bygger bostäder i storstäderna kan svängningarna bli kraftiga. Under finanskrisen dök JM:s nettoresultat med 55 procent. En sådan krasch finns dock inte på radarn den här gången. Tvärt om räknar de flesta med att konjunkturen, trots den senaste tidens svacka i makrostatistiken, kommer att återhämta sig under andra halvåret i år.

Långsiktigt gynnas JM fortfarande av ett allt för lågt bostadsbyggande i Stockholmsområdet i förhållande till de årliga flyttströmmarna in till regionen.

JM är ett välskött bolag med en stark balansräkning (som bland annat används för att köpa tillbaka aktier), hög direktavkastning, stark lönsamhet och långsiktigt starka utsikter. En förmodat bättre konjunktur mot slutet av året bör gynna efterfrågan på bostäder i storstadsregionerna och vi behåller därför vår köprekommendation.