Balder har varit de senaste årens verkliga kursraket bland fastighetsbolagen. Under åren efter finanskrisen hittade grundaren och huvudägaren Erik Selin rätt balans mellan offensiv expansionslusta och trygg finansiell bas. Aktien blev snabbt en favorit bland förvaltare och analytiker och kursen har sedan 2009 stigit väl över 400 procent.

Tryggheten består huvudsakligen i en sänkt belåningsgrad och en ökad andel bostäder i fastighetsportföljen. Bostäder är bland det tryggaste man kan äga i fastighetsväg eftersom de nästan alltid är fullt uthyrda och ger stabila kassaflöden. Säkra investeringar ger dock oftast sämre avkastning och det gäller även i fastighetsvärlden där priserna i förhållande till hyresintäkterna på bostadsfastigheter är betydligt högre än på exempelvis kontor eller industrilokaler.

Kombinationen av 40-50 procent bostäder i portföljen och därutöver kommersiella lokaler och dessutom snabb expansion har dock som sagt fungerat mycket bra för Balder.

Med snabb tillväxt blir det dock ett problem att få andelen bostäder i portföljen att stå sig. Bostäder är nämligen inte bara en bristvara för hyresgästerna utan även för fastighetsbolagen. De hyresfastigheter som finns omvandlas i första hand till bostadsrättsföreningar, framför allt i storstäderna.

Balders bostadsfastigheter återfinns därför huvudsakligen utanför storstäderna och även där är det svårt att hitta förvärvsobjekt. Balder har dock nyligen slutfört en storaffär då bolaget köpte 4 300 bostäder av företaget Bovista Invest för totalt 2 miljarder kronor. Det tillskottet innebär att andelen bostäder ökar igen och kommer att ligga kring 47 procent.

Köpet av dessa bostäder finansierar Balder delvis genom en emission av preferensaktier. Preferensaktierna har en avkastning på drygt 6 procent medan de köpta bostäderna gissningsvis har en direktavkastning på 3-4 procent. Att köpa lågavkastande bostäder med hjälp av högavkastande preferensaktier känns som en dålig affär.

Erik Selin har dock nyttjat de, jämfört med bankfinansiering, dyra finansieringsalternativen obligationer och preferensaktier förr de senaste åren och ändå lyckats få till en bra vinst- och substansvärdetillväxt för stamaktieägarna. De nu köpta fastigheterna har varit eftersatta och Erik Selin räknar med att kunna få en bra utväxling på affären.

Redan i halvårsrapporten flaggade Balder för att bolaget avsåg att öka fokus på fastighetsutveckling. Fokus kommer att ligga på bostäder och både ta sikte på utveckling av det befintliga beståndet och också rena nybyggen. Långsiktigt är det ett sätt att bibehålla en bostadsandel på 40-50 procent i fastighetsbeståndet med tanke på hur svårt det är att hitta objekt att köpa.

Av de bostäder som ingår i Bovista-köpet ligger 60 procent i Göteborg och Västerås och resten är utspritt över ett antal mindre orter. Stockholms andel av Balders totala fastighetsbestånd kommer således att krympa en aning i och med affären.

Det har annars varit ett uttalat mål för Erik Selin och Balder att stärka närvaron i Stockholm som vid utgången av det tredje kvartalet svarade för 34 procent av värdet i fastighetsbeståndet. Göteborgsområdet stod för 31 procent vilket inte speglar de båda marknadernas relativa storlekar. Övriga regioner inom Balder är Öresund som stod för 20 procent av beståndet vid utgången av kvartalet samt regionerna Norr och Öst (huvudsakligen bostäder) med 7 respektive 8 procent.

Med de fastigheter som ingick i Balders bestånd vid utgången av det tredje kvartalet (alltså exklusive Bovista-fastigheterna) räknar bolaget själv med att förvaltningsresultatet på årsbasis uppgår till 815 Mkr. Räknat per stamaktie blir det 4,29 kronor vilket med dagens aktiekurs ger ett p/e-tal på 13,6. Substansvärdet per stamaktie var vid utgången av kvartalet 56,66 kronor. Lägger vi på 3 kronor för underskotten i derviatportföljen (som inte är kassaflödespåverkande) så handlas aktien med en rabatt på 2,5 procent.

Enligt databasen Factset väntas Balder ha hyresintäkter på 2 116 Mkr nästa år. Med bibehållen lönsamhet i fastighetsförvaltningen, stigande räntekostnader och 70 Mkr mer att dela ut till preferensaktieägarna jämfört med tidigare så landar vår prognos för förvaltningsresultatet per aktie på knappa 4,60 kronor. P/e-talet uppgår då till 12,7 vilket är högre än vad Balder tidigare handlats till men inte ovanligt högt för att vara ett fastighetsbolag.

Någon utdelning lämnar inte Balder så är man intresserad av sådant är bolagets preferensaktie att föredra. De delar ut 5 kronor per kvartal så med dagens kurs på 333 kronor uppgår avkastningen på helåret till 6 procent.

Preferensaktien ger dock bara rätt till 20 kronor per år och har i övrigt rätt lite att göra med Balder. Bolagets eventuella fortsatta resultattillväxt kommer dig inte till del och preferensaktiens kursutveckling styrs istället helt av synen på risken att Balder inte ska kunna betala utdelningen samt av utvecklingen på räntemarknaden i stort.

Skulle räntorna börja stiga så kommer preferensaktiens kurs att falla. För att få ut mer än 6 procent måste helt enkelt de 20 kronorna jämföras mot en lägre kurs än dagens 333 kronor. För att få ut exempelvis 7 procent måste kursen ned mot 290 kronor.

Balder har gjort bra affärer de senaste åren och lockelsen i aktien är bolagets fortsatt snabba tillväxt. Det finns på sina håll en oro över att dyra finansieringsalternativ som obligationer och preferensaktier börjar bli lite väl omfattande i vissa fastighetsbolag. Balder har dock hittills lyckats få ut en bra tillväxt inte bara i storleken på fastighetsbeståndet utan även i resultat och substansvärde för stamaktieägarna.

Vi ser fortsatt Balder som ett av de intressantaste fastighetsbolagen på Stockholmsbörsen och står fast vid vår köprekommendation.