New York är för mig det optimala stället att tanka energi. Här finns också de största möjligheterna att ana sig till vilka affärsmöjligheter och problem som väntar en svensk börs-vd inom finans och fastigheter. En eller två veckor fyra gånger om året bor jag i New York. I början på sommaren 2006 hade jag bokat möte med två av de större investmentbankerna för att försöka lära mig något om de strukturerade produkter som då tycktes kunna bli ett problem.

I Fast Partners årsredovisning 2007 beskrivs bolåneproblematiken på ett bra sätt och jag ska sammanfatta vad som står där.

Upprinnelsen till krisen ligger i de belöningssystem som tillämpas på Wall Street där bonus ofta utgår med 20 procent av värdeutvecklingen i det förvaltade kapitalet.

Detta har lett till skapandet av sanslösa finansiella uppfinningar, så kallade strukturerade produkter där CDO:er är de mest frekventa.

En CDO består ofta av en stor mängd reverser upp till 50.000 - 60.000 stycken av olika karaktärer, där subprime-lån, private equity-lån och så kallade teaser-lån ingår. Det gemensamma för denna typ av lån är att låntagaren är svag, säkerheten dålig och räntan hög, mellan 12 och 14 procent.

Genom att låntagarna i varje CDO är många talade den då gällande sannolikhetsteorin för att alla låntagare inte får problem samtidigt. Enligt värderingsinstituten Moodys, Standard & Poor och Fitch kunde CDO-obligationerna därmed ges en AAA-rating. Följden blev i många fall en avkastning på 5-6 gånger insatsen. Risknivån ökades genom att finansieringen ofta gjordes i japanska yen till en ränta på runt 1 procent. Den låga finansieringskostnaden gjorde att en fantastisk avkastning kunde redovisas på en AAA-obligation.

Därigenom kunde hävdas att de kunder som investerat i en CDO hade fått en värdestegring på insatt kapital med 6-7 gånger. På det påstådda värdet kunde sedan de 20-procentiga bonusarna tas ut.

Det förespeglades att i stort sett alla låntagare kunde fullfölja sina åtaganden enligt reversvillkoren, vilket givetvis var en total omöjlighet i en förändrad marknad med högre räntor, minskad tillgång på krediter och försämrad arbetsmarknad.

Redan halvvägs genom det första mötet med investmentbanken i New York sommaren 2006 fick jag en stark magkänsla av att CDO-uppläggen inte var fråga om något annat än ett gigantiskt Svarte Petter-spel. Magkänslan befästes vid det andra mötet.

Lätt för dig att med facit i hand briljera nu tycker säkert läsaren. Men faktum är att veckan efter mina möten med de amerikanska investmentbankerna deltog jag i en paneldebatt på Catellas fastighetsseminarium där jag redogjorde för mina intryck från New York-besöket. En journalist från DI skrev dagen efter en artikel om min pessimistiska syn på börsen framöver med hänsyn till problemen i USA som skulle leda till stigande räntor, sjunkande dollarkurs och därmed en börsnedgång i storleksordningen 20 procent. Min dator registrerade efter artikelns införande åttio mail med meddelanden om att jag inte borde uttala mig om saker jag inte begrep.

Jag tror själv att mina ekonomiska kunskaper ligger i nivå med vad en duktig bankdirektör på mellannivå har vilket gör mig ytterligt förvånad att så många i banksektorn senare kom att hamna med Svarte Petter i hand.

Så vad blir slutsatsen?

Aktiemarknaden drivs av god tillgång till likviditet i kreditsystemen. Då finns det gott om pengar till investeringar. Idag har kreditgivningen strypts eftersom bankerna måste suga upp pengarna i systemet till sina egna balansräkningar för att överleva kreditförlusterna. Svenska banker har en bättre situation men tillämpar ändå en mycket restriktiv kreditgivning.

I det läget kan inte aktiekurserna gå upp särskilt mycket. Bankerna måste först gå igenom konsolideringsperioden för att komma tillbaka till normal kreditgivning till konsumenter och investeringar. Till dess kommer marknaden gå in i ett vänteläge.

Det verkar som att vi har nått en bottenformation på börsen, men min åsikt är att de internationella bankernas konsolideringsfas kommer att pågå en bit in i 2009. Under tiden blir det tråkbörs.