Ungefär 70 % av alla bolånetagare i Sverige väljer rörlig ränta, enligt SCB. Det har gjort svenska hushåll ovanligt räntekänsliga - och politiker nervösa. En anledning till att många drar sig för att binda räntan är den avgift bankerna tar ut om lånet löses i förtid – ränteskillnadsersättningen – som i vissa fall kan bli mycket hög. Ett bolån på 4 Mkr med tre år kvar och en ränta som är 2 procentenheter högre än jämförelseräntan, kan kosta runt 240 000 kronor att lösa i förtid.

Regeringen var angelägna om att se över detta. Och den 1 juli trädde nya regler i kraft för ränteskillnadsersättningen.

Wykman: Ska bli mer rättvist

Tidigare beräknades ersättningen som skillnaden mellan bolåneräntan och en jämförelseränta (bostadsobligationsräntan plus 1 procentenhet). I det nya systemet jämförs istället den bundna räntan vid avtalstillfället med den aktuella marknadsräntan när lånet löses – baserat på ränteswappar.

Enligt finansmarknadsminister Niklas Wykman (M) är syftet med ändringen att  förbättra konsumentskyddet och öka konkurrensen mellan bankerna.

"Det upplevdes som fel och orättvist att bankerna kunde lägga på en större kostnad, i många fall på konsumenterna. Bankerna fick kompensation för hela räntan istället för sina faktiska kostnader", säger han till Placera.

Wykman menar att de nya reglerna ger mer rättvisa, tydlighet och förutsägbarhet för den som vill binda sitt bolån.

Kritik från KTH-forskare

Men alla är inte nöjda. Rickard Engström, doktor i företagsekonomi vid KTH och expert i utredningen bakom regeländringen, menar att den nya modellen istället riskerar att göra det dyrare för konsumenten att lösa ett lån i förtid.

Han är kritisk både till modellen och hur utredningen gick till.

"Man tar fram en modell som skulle minska överkompensation till bankerna – men istället ökar den. Man säger att det ska bli lättare att bryta bundna lån – men det blir svårare. Det är faktiskt helt bakvänt," säger han.

Enligt Engström blir modellen bara fördelaktig för konsumenten om bankens bolånemarginal överstiger 1 %. När utredningen genomfördes var marginalen 0,5% och snittet har mellan 2022-2024 legat lägre än 1%.

"Det gör att den nya modellen gynnar bankerna i ännu större utsträckning på bekostnad av bolånetagare", säger Engström.

Wykman: Beror på antaganden

Niklas Wykman ger en annan bild och hänvisar till Finansinspektionens simuleringar som gjorde i utredningen.

"Beroende på hur man utformar antaganden kan man få olika resultat", säger han.

Enligt FI:s långsiktiga simuleringar, som ser på 10–20 års sikt, är den nya modellen generellt mer gynnsam för konsumenten än den gamla.

"Det betyder inte att det är så för varje hushåll eller varje läge. Ibland kan det tvärtom vara så att de gamla reglerna var mer fördelaktiga."

Wykman menar att de nya reglerna särskilt gynnar grupper med svagare ställning på bostadsmarknaden, som fått binda sina lån till högre räntor på grund av till exempel låg inkomst.

"I dessa fall blev de gamla reglerna dyrare relativt sett", säger han med medger:

"Men precis som du säger och som KTH påvisar, det är lätt att konstruera fall där de gamla reglerna kunde ge bättre villkor. Men om man tittar på de längre tidsperspektiven då är de nya reglerna mer gynnsamma för bolånekunderna."

Rickard Engström anser att man istället borde ha valt en modell som konsekvent ger konsumenten bättre villkor än innan, oavsett marginalnivå.

"Det finns modeller som följer bankens faktiska finansieringskostnad som både blir mer rättvis och enklare för bolånetagaren att förstå. Här borde utredningen tagit hänsyn till hur andra länder löser denna fråga, där finns andra beräkningsmodeller som inte gynnar bankerna i samma utsträckning", säger han.

Systemet saknar symmetri

Det mest anmärkningsvärda med den svenska modellen, enligt Engström, är att den saknar symmetri. Det innebär att om marknadsräntorna sjunker måste konsumenten betala ersättning till banken vid förtidslösen. Men om räntorna stiger och bankens position i bostadsobligationen ökar i värde, får banken behålla hela vinsten. En bostadsobligation stiger i 50% av fallen, enligt Engström.

"Banken blir alltså kompenserad när det går dåligt – men behåller pengarna när det går bra. Det är som att bara ha ett spel där banken alltid vinner," säger han och är kritisk till att utredningen inte berörde detta i någon större uträckning.

En internationell jämförelse som Engström gjort tillsammans med två kollegor visar att Sverige är det mest bankvänliga landet i Europa vad gäller ränteskillnadsersättning. I Danmark och Norge får konsumenten del av vinsten om ränteläget förändras till deras fördel. I Tyskland och Frankrike slipper man dessutom betala ersättning helt vid vissa livshändelser, som dödsfall eller separation.

"När man diskuterar detta internationellt kan ingen förstå hur denna asymmetri kan få förekomma i Sverige eftersom ersättningen är kopplad till en bostadsobligation", säger Engström.

"Kunden har ett starkare skydd"

Niklas Wykman påpekar att det är svårt att jämföra länder. De svenska reglerna bygger på civilrättsliga avtal där det är kunden – inte banken – som har rätt att bryta ett bundet lån i förtid.

"Så det finns ingen symmetri i Sverige i den bemärkelsen. Kunden har ett starkare skydd i det här systemet."

Det här är unikt för Sverige, menar Wykman. På frågan om varför man inte kan införa en mer symmetrisk modell, där även konsumenten får del av eventuell värdeuppgång i bostadsobligationen, svarar han:

"Vilka överväganden utredningen gjorde, det får riktas till utredningen. Nu har vi den balansen som vi har."

"Rent generellt är min bedömning att vi inte ska använda bostadslån som spekulation i Sverige."

Men är det verkligen ett utbrett problem?

"Det är klart att om man kan göra vinst på sitt bolån på det sättet, då öppnas åtminstone den möjligheten."

Så ska vi egentligen vara glada för att vi kan säga upp våra bundna lån?

"Det är dina ord. Så uttrycker inte jag mig. Vi ska hela tiden arbeta för att stärka konkurrensen i Sverige. När det kommer till symmetrin ska man beakta att konsumenten har en möjlighet att säga upp bolån, med de här reglerna, som banken inte har."

Enligt Engström är risken för spekulation i bostadslån låg.

"Att bolånetagaren ska agera opportunistiskt är endast en illusion. Det blir aldrig lönsamt att lösa ett lån i förtid om vi har ränteskillnadsersättning som kompenserar för skada."

Bankerna håller tyst om summan

Hur mycket bankerna tjänar på ränteskillnadsersättningen är okänt. Siffrorna redovisas inte separat i kvartalsrapporterna. Enligt Rickard Engström handlar det dock om miljardbelopp årligen och han tycker det är anmärkningsvärt att summan inte togs fram i utredningen.

Affärsvärlden har kontaktat statligt ägda SBAB, som avböjer att dela med sig av siffrorna. Swedbank vill inte heller uppge någon summa, men kommenterar ränteskillnadsersättningen:

"Om du tecknar ett bolån som är långt så måste jag se till att min finansiering också är lång. Det är en risk jag sitter med på det sättet. Och sedan så kommer du och säger att du vill bryta det kontraktet", säger Swedbanks VD Jens Henriksson till Placera.

Han välkomnar de nya reglerna.

"När beräkningsmetoden ändras så anpassar vi oss till det."

Bankföreningens ställning

I utredningen deltog bland andra representanter från Finansinspektionen, Konsumentverket, Svenska Bankföreningen och Rickard Engström själv.

"Man kan ju fråga sig om det är lämpligt att Svenska Bankföreningen haft så stor tyngd i en utredning som syftar till att begränsa bankernas möjlighet till övervinster," säger Engström och avslutar:

"Nu blir det dyrare för konsumenten och bankerna tjänar då mer pengar på det."